Energetikai tanúsítvány Gyöngyös területén

Az energetikai tanúsítvány egy igazoló okirat, amely az épületnek vagy önálló rendeltetési egységnek (lakásnak, üzletnek) a jogszabályban előírt számítási módszerrel meghatározott energetikai besorolását adja meg. Hasonlóan működik, mint a háztartási gépek energiacímkéje: egy betűjel mutatja, hogy az ingatlan a követelményekhez képest mennyi energiát igényel a fűtéshez, a melegvíz-készítéshez, a szellőzéshez, a hűtéshez és a világításhoz. Az ingatlan „zöldkártyájának” is szokták nevezni.

A tanúsítvány számított érték, nem a gázszámla kivonata. A tanúsító a határoló szerkezetek rétegrendjéből (fal, födém, tető, padló), a nyílászárók típusából, a fűtési, melegvíz- és szellőzőrendszer adataiból számolja ki az összesített energetikai jellemzőt, kWh/m²/év egységben, valamint 2023 novembere óta a fajlagos szén-dioxid-kibocsátást is, kg/m²/év egységben. A számítás módszertanát és a tényezőket az épületenergetikai előírás rögzíti. A villamos energia nem megújuló primerenergia-tényezője például 2,3, a földgázé 1,1.

Azért számítás és nem fogyasztásmérés, mert a fogyasztás a lakók szokásaitól függ: ugyanabban a házban az egyik család 22 fokon él, a másik 19-en. A tanúsítvány egységes feltételekkel, szabványos használatot feltételezve hasonlítja össze az épületeket, így két eladó lakás besorolása valóban összevethető. A fogyasztásmérésen alapuló tanúsítás lehetőségét a 2023-as módosítás meg is szüntette.

A tanúsítás két jogszabályon nyugszik. Jogszabály mondja meg, mikor kell tanúsítvány, meddig érvényes és mit tartalmaz. Az épületenergetikai előírás a számítási módszert és a követelményeket adja, a mai változata 2023. november 1. óta érvényes. Ugyanekkor a kormányrendelet módosítása az egész besorolási rendszert átírta.

A főbb változások: a 2016 óta használt, dupla betűs skála (AA++-tól JJ-ig) helyett egyszerű betűs, A+++-tól I-ig terjedő skála van; a tanúsítvány érvényessége tíz évről öt évre csökkent; az energetikai besorolást az eladási és bérbeadási hirdetésben fel kell tüntetni; a tanúsítvány a szerkezetek és a gépészet állapotát külön, ötfokozatú (rossz, gyenge, közepes, jó, kiváló) minősítéssel is mutatja; a felújítási javaslatok részletesebbek lettek; és bevezették a fajlagos CO2-kibocsátás szerinti besorolást.

Ami a régi tanúsítványokkal történt: a jogszabály szerint a módszertan változásától számított 60. napig lehetett még a régi besorolású tanúsítványt adásvételhez és bérbeadáshoz használni, vagyis 2023. december 31-ig. 2024. január 1-je óta eladáshoz és bérbeadáshoz csak az új rendszerben kiállított tanúsítvány fogadható el, függetlenül attól, hogy a régi papíron még hátravan-e az eredeti tíz évből. Aki 2023 előtt készíttetett tanúsítványt, annak új kell.

Az új skála tizenkét osztályból áll, és a besorolás alapja egy százalékos arány: a vizsgált épület összesített energetikai jellemzője a követelményértékhez képest. A 100% az a szint, amelyet az új, közel nulla energiaigényű épületeknek teljesíteniük kell. Lakóépületre ez a referenciaérték 76 kWh/m²/év, a szén-dioxid-kibocsátás felső határa pedig 20 kg/m²/év. Egy D besorolású ház tehát a mai új építésű követelmény 1,6⁠–⁠2-szeresét fogyasztja, egy H besorolású a 4⁠–⁠5-szörösét.

A besorolást a jogszabály két szempont szerint végzi: energetikai minőség és fajlagos CO2-kibocsátás szerint, azonos százalékos sávokkal. Mindkettő szerepel a tanúsítványon, és a kettő eltérhet, mert egy földgázzal fűtött, jól szigetelt ház energiában jó, kibocsátásban gyengébb lehet, egy hőszivattyús pedig fordítva. A tanúsítványon az osztály jele mellett a „2023” jelölés mutatja, hogy az új módszertan szerint készült.

Az A osztály és az annál jobb fokozatok teljesítik a közel nulla energiaigényű követelményt. Az A+++ azt jelenti, hogy az épület mérlege nulla vagy pozitív, vagyis legalább annyi energiát termel (jellemzően napelemmel), mint amennyit felhasznál. Ha az épület műszaki állapota miatt rendeltetésszerű használatra nem alkalmas, a jogszabály szerint mind az energetikai, mind a CO2-besorolás automatikusan I lesz.

Energetikai tanúsítványt kell készíttetni új épület építésekor, meglévő épület vagy önálló rendeltetési egység ellenérték fejében történő tulajdonátruházásakor (adásvétel, csere) és bérbeadásakor, valamint 500 m² hasznos alapterület feletti, hatósági rendeltetésű, közhasználatú állami épületeknél. A lakás bérbeadása 2015 vége óta tartozik ide. Az eladáshoz és bérbeadáshoz már a hirdetésben fel kell tüntetni az energetikai besorolást, ezért a tanúsítványt a hirdetés feladása előtt kell elkészíttetni.

Adásvételnél és bérbeadásnál a tanúsítványt vagy annak másolatát legkésőbb a szerződéskötésig be kell mutatni a vevőnek vagy a bérlőnek, és legkésőbb a birtokba adásig át kell adni. A tanúsítvány azonosítóját (HET-kódját) a szerződésbe már nem kötelező beleírni, ez a 2023-as módosítással kikerült a szabályból. Új épületnél az építtető feladata a tanúsítvány elkészíttetése a használatbavételi kérelem benyújtása előtt; a használatbavételhez az épületnek a kérelem napján hatályos ÉKM-követelményeket kell teljesítenie, és ezt a tanúsítvány igazolja. Lakóépület bővítésénél a bővítményre kell energetikai számítás vagy tanúsítvány, és ha a bővítmény nagyobb a meglévő épületnél, a teljes épületre.

Hitelhez és támogatáshoz is gyakran kell: a bankok a zöld hitelkonstrukcióknál, az energetikai felújítási programok pedig a pályázatoknál kérik a felújítás előtti és utáni tanúsítványt. Ezekben az esetekben a tanúsítványt a finanszírozó kéri, nem a jogszabály, de ugyanolyan szabályok szerint készül.

Az új rendszerben kiállított tanúsítvány a kiállítástól számított öt évig hatályos. A tíz év, amely sok helyen még olvasható, a régi szabály, illetve a tanúsító iratmegőrzési kötelezettségének ideje, nem a tanúsítvány érvényessége. Ha az öt év alatt újra eladja vagy bérbe adja az ingatlant, ugyanaz a tanúsítvány felhasználható, feltéve hogy a besorolási módszertan időközben nem változott. Ha változik, a jogszabály 60 napos átmenetet ad.

Nem kötelező, de ajánlott új tanúsítványt készíttetni, ha az öt éven belül olyan felújítás történt, amely a besorolást javítja: homlokzati hőszigetelés, nyílászárócsere, kondenzációs kazán vagy hőszivattyú, napelem. A jobb osztály eladáskor árérv, bérbeadáskor magasabb bérleti díjat indokol, és a bankok zöld hiteleinél is feltétel. Rosszabb irányba nem szokott változni, de ha a tanúsítvány készítésekor még működő kazánt időközben lecserélték, a felújítás utáni tanúsítvány mutatja a valós állapotot.

Energetikai tanúsítást csak jogosult tanúsító végezhet. A tanúsítványt a saját nevével tölti fel, ezért a kész dokumentumon is látszik a tanúsító neve. A tanúsítói díjat jogszabály szabályozza: óradíjat és önálló lakásnál az elszámolható munkaórák számát maximálja, költségátalányt pedig csak a díj egy meghatározott hányadáig enged.

Egy jogszabályi követelmény, amelyet a gyakorlatban sokan megkerülnek: a tanúsításhoz helyszíni szemle tartozik. A tanúsítvány részeként fotódokumentáció kötelező, és az alátámasztó munkarészben a határoló szerkezetek adatait a helyszínen kell rögzíteni. Alaprajzból, fényképekről, kérdőívből készült távtanúsítás ezért szabálytalan, és egy utóellenőrzésnél vagy adásvételi vitánál a vevő kárára dőlhet el.

A tanúsítványt a tanúsító elektronikus programmal állítja ki, az Országos Építésügyi Nyilvántartás (OÉNY) e-tanúsítás alkalmazásában, amelybe ügyfélkapus azonosítással lép be. A rendszer minden feltöltött tanúsítványhoz egyedi azonosító kódot generál, ez a HET-kód (hiteles energetikai tanúsítvány). A tanúsítvány automatikusan bekerül az országos nyilvántartásba, ezért a hitelességét bárki ellenőrizheti.

A nyilvántartás nyilvános része regisztráció nélkül kereshető az OÉNY felületén cím, helyrajzi szám vagy HET-kód és kiállítási dátum alapján. A lekérdezés az ingatlan besorolását és a tanúsítvány érvényességét mutatja, a teljes számítási anyag nem nyilvános. Az új tanúsítvány összefoglaló lapján QR-kód is van, amely közvetlenül a nyilvántartási bejegyzésre mutat, így a vevő a megtekintésen telefonnal ellenőrizheti, hogy a papír valódi és hatályos-e.

A rendszer minőségellenőrzést is végez: a jogszabály szerint a feltöltött tanúsítványok évi 2%-⁠át a helyszíni adatok és a számítás megfelelősége szerint, további 0,5%-⁠át teljes számítási ellenőrzéssel vizsgálják. A hibát a tanúsítónak ki kell javítania. Ez a tulajdonosnak is védelem, mert a hibás, távolról készített tanúsítványok fennakadnak.

A tanúsításhoz a tulajdonos részéről kevés dokumentum kell. Az ingatlan címe és helyrajzi száma kötelező, mert ezek azonosítják a nyilvántartásban. Ha megvannak az eredeti építészeti tervek, különösen az alaprajz, a metszet és a rétegrendek, azok sokat gyorsítanak, de hiányuk nem akadály, a helyszíni felmérés mindent pótol. Jól jön a fűtőberendezés adattáblája vagy gépkönyve, a nyílászárócsere számlája, a szigetelés vastagsága és anyaga, ha ismert.

• Cím és helyrajzi szám (tulajdoni lapról vagy a korábbi szerződésből).
• Alaprajz, metszet, rétegrend, ha van; korábbi tanúsítvány, ha volt.
• Fűtés és meleg víz adatai: kazán vagy hőszivattyú típusa, kora, teljesítménye.
• Felújítások ideje és tartalma: szigetelés vastagsága, nyílászáró típusa, napelem teljesítménye.
• Hozzáférés minden helyiséghez, a kazánházhoz és lehetőség szerint a padlástérhez.

1. Megrendelés: az ingatlan típusa, mérete, címe, helyrajzi száma és a tanúsítás célja (eladás, bérbeadás, használatbavétel, hitel, pályázat).
2. Helyszíni felmérés, 30⁠–⁠60 perc: falszerkezetek és vastagságok, nyílászárók típusa és üvegezése, fűtés, meleg víz, szellőzés, hűtés, napelem, tájolás, fűtött alapterület; fotódokumentáció.
3. Számítás az épületenergetikai előírás módszertanával: rétegrendek hőátbocsátása, hőhidak, gépészeti rendszerek hatásfoka, primerenergia és CO2.
4. Feltöltés az OÉNY e-tanúsítás rendszerébe, HET-kód generálása.
5. Átadás elektronikusan PDF-ben, a felújítási javaslatokkal, kérésre nyomtatva is.

A tanúsítás díja a felmérés és a számítás munkaigényéből áll össze, ezért elsősorban az ingatlan típusa és mérete határozza meg. Egy panellakás vagy egy téglaépítésű lakás jellemzően egyszerű eset: egységes szerkezetek, kevés nyílászáró, központi vagy egyedi fűtés. Egy családi ház több homlokzattal, tetőtérrel, többféle falszerkezettel és saját gépészettel hosszabb felmérést és több számítást igényel. Ikerház, többlakásos vagy vegyes rendeltetésű épület ennél is összetettebb.

Befolyásolja a díjat, hogy vannak-e tervek (nélkülük a felmérés hosszabb), az új építésű ház használatbavételi tanúsítása (itt a tervek szerinti és a megépült állapot egyeztetése is feladat), a sürgősség, valamint a kiszállás távolsága. A jogszabály a tanúsítói óradíjat és lakásnál az elszámolható órák számát felülről korlátozza, ezért a piaci árak viszonylag szűk sávban mozognak. Az oldal tetején lévő ársávok a jellemző ingatlantípusokra vonatkoznak.

A feltűnően olcsó, kiszállás nélküli ajánlatok mögött jellemzően távtanúsítás van. Ez szabálytalan, és egy utóellenőrzésnél vagy a vevő kifogásánál a tulajdonosnak kell újat készíttetnie.

A jogszabály két követelményszintet ismer. A költségoptimalizált szint a jelentős felújításokra vonatkozik: ha a felújítás a határoló szerkezetek legalább 25%-⁠át érinti, a felújított szerkezeteknek és a gépészetnek az ÉKM rendelet mellékleteiben megadott értékeket kell teljesíteniük. Homlokzati falra például legfeljebb 0,24 W/m²K hőátbocsátási tényező írható elő, ami a gyakorlatban 15⁠–⁠16 cm grafitos polisztirol vagy ásványgyapot szigetelést jelent egy 30 cm-⁠es téglafalon. A közel nulla energiaigényű szint az új épületekre és a használatbavételre vonatkozik: itt az összesített energetikai jellemzőnek és a CO2-kibocsátásnak is a referenciaérték alatt kell maradnia.

A tanúsítvány javaslati része ezekhez a szintekhez igazodik. A tanúsítónak meg kell adnia, milyen intézkedésekkel érhető el a „jó” és a „kiváló” szint a szerkezeteknél és a gépészetnél, milyen besorolás várható az egyes lépések után, és milyen ütemezésben célszerű végrehajtani őket. Ha az épület már teljesíti a közel nulla szintet, a javaslat elhagyható. A tanúsítványon annak is szerepelnie kell, hogy a Magyar Mérnöki Kamara ingyenes energetikai tanácsadást nyújt a tulajdonosoknak.

A besorolás javításának sorrendje a legtöbb magyar családi háznál hasonló. Először a padlásfödém vagy a tető szigetelése, mert fajlagosan ez a legolcsóbb; aztán a homlokzat és a lábazat; utána a nyílászárók; végül a gépészet, ahol a kondenzációs kazán cseréje hőszivattyúra a CO2-besorolást is nagy lépésben javítja. A napelem a primerenergia-mérleget és a CO2-mutatót is csökkenti, de a hiányzó szigetelést nem pótolja.

Az Európai Unió 2024-ben fogadta el az épületek energiahatékonyságáról szóló új irányelvet (EPBD, 2024/1275), amely 2024. május 28-án lépett hatályba. A tagállamoknak 2026. május 29-ig kellett átültetniük a nemzeti jogba. Az irányelv szerint 2028-tól a közintézmények új épületeinek, 2030-tól minden új épületnek zéró kibocsátásúnak kell lennie. A lakóépület-állomány átlagos primerenergia-felhasználását 2030-ig legalább 16%-⁠kal, 2035-ig 20⁠–⁠22%-⁠kal kell csökkenteni a 2020-as szinthez képest, és a csökkentés legalább 55%-⁠ának a legrosszabb állapotú 43% felújításából kell származnia.

Az irányelv a tanúsítványokat is átalakítja: közös, A-tól G-ig terjedő skálát ír elő, ahol az A a zéró kibocsátású épület, a G a legrosszabb, és bevezeti az épületfelújítási útlevelet, amely lépésenkénti felújítási ütemtervet ad a tulajdonosnak. Az önálló fosszilis tüzelésű kazánok támogatása 2025-től megszűnik, a teljes kivezetés célja 2040. A magyar átültetés 2026 őszén még folyamatban van: az Európai Bizottság 2025 novemberében a kazántámogatások miatt, 2026 júliusában pedig a késedelmes átültetés miatt indított eljárást több tagállam, köztük Magyarország ellen.

A tulajdonos számára ennek két következménye van. A mostani, 2023-as magyar skála előbb-utóbb újra változik, és az új skálához igazodó tanúsítványra lesz szükség; a jogszabály ilyenkor átmeneti időt ad. A másik, hogy a rossz besorolású ingatlanok értéke és eladhatósága romlik, miközben a felújításra uniós és hazai programok nyílnak. A tanúsítvány javaslati része ezért a felújítás ütemezésének alapdokumentuma.

• „Tíz évig érvényes.” 2023. november 1-je óta öt évig. A korábbi tízéves tanúsítványok 2024 januárja óta nem használhatók adásvételhez és bérbeadáshoz.
• „Elég a hirdetés után, a szerződéshez.” A besorolást már a hirdetésben fel kell tüntetni, ezért a tanúsítvány a hirdetés előtt kell.
• „Telefonon, fotók alapján is elkészítik.” A jogszabály helyszíni felmérést és fotódokumentációt ír elő, a távtanúsítás szabálytalan.
• „A rossz besorolás miatt nem lehet eladni a házat.” El lehet adni, a tanúsítvány tájékoztat, nem tilt. Új építésnél viszont a közel nulla követelmény teljesítése a használatbavétel feltétele.
• „A napelem önmagában A besorolást ad.” A napelem a primerenergia- és CO2-mérleget javítja, de a határoló szerkezetek és a gépészet állapotminősítése külön szerepel a tanúsítványon.
• „Bérbeadáshoz nem kell.” Lakás és üzlethelyiség bérbeadásánál is kötelező, a bérlőnek a szerződésig be kell mutatni.
• „A tanúsítvány megmondja, mennyi lesz a rezsi.” Szabványos használat melletti számított igényt mutat, a tényleges számla a lakók szokásaitól is függ.