Engedélyügyintézés a hatósági döntésig

Az építésügyi hatósági ügy papíron egyszerű: kérelem vagy bejelentés, mellékletek, döntés. A gyakorlatban az ügyek többsége a mellékleteken és a sorrenden csúszik el. A tulajdoni lap nem egyezik a valósággal, a régi engedély elveszett, a település rendelete főépítészi konzultációt ír elő, a terv régi térképre készült, vagy a hatóság hiánypótlásra hív, és a határidő a szabadság alatt telik le. Ezt a szakaszt viszi végig az engedélyügyintézés: az iratokat és a mellékleteket mi készítjük elő, és a beadást is intézzük.

Az ügyintéző nem tervez, és nem dönt. A tervet és a tervezői nyilatkozatot jogosult tervező készíti és írja alá, a döntést a hatóság hozza. Az ügyintéző feladata, hogy kiderüljön, melyik eljárás kell, minden melléklet a helyén legyen, a beadás a jó hatósághoz menjen, és egyetlen határidő se teljen le válasz nélkül. Nálunk a tervezői munkát tervező, a földmérői munkát földmérő végzi.

2024. október 1. óta jogszabály sorolja fel tételesen, mihez kell egyszerű bejelentés és mihez építési engedély. Ami egyik listán sincs rajta, ahhoz az építésügyi hatóságnál nem kell eljárás, de a helyi építési szabályzat, a településképi rendelet és az országos követelmények akkor is kötelezők. A fő határok a következők.

Általános építésügyi hatóságként a fővárosi és vármegyei kormányhivatal jár el. A nemzeti emléknek minősülő műemlék és telke ügyeiben az örökségvédelmi hatóság dönt. A kormányhivatal illetékessége a vármegyére terjed ki, Budapesten a Budapest Főváros Kormányhivatala az illetékes. A kérelem az ÉTDR-ben nyújtható be, személyesen pedig elektronikus adathordozón az illetékes hatóságnál vagy bármely kormányablakban.

Más ügyekben az önkormányzat illetékes. Az önkormányzat folytatja le a településképi bejelentési és véleményezési eljárást, a főépítész tart szakmai konzultációt, és az önkormányzat állít ki hatósági bizonyítványt a tudomásul vett rendeltetésváltozásról, az ingatlan-nyilvántartási átvezetéshez. Az ingatlan-nyilvántartásban a változást az ingatlanügyi hatóság vezeti át, új épületnél a földmérő által készített változási vázrajz alapján.

Ha az ügyben szakkérdést kell vizsgálni, például tűzvédelmi vagy örökségvédelmi kérdést, az ügyintézési határidő hosszabb. A kérelemhez ilyenkor a szakkérdéshez szükséges dokumentációt, díjköteles esetben a díj befizetésének igazolását is csatolni kell.

Az ÉTDR az építésügyi és örökségvédelmi hatósági eljárásokat támogató elektronikus dokumentációs rendszer, az etdr.gov.hu címen érhető el. A belépés központi azonosítással történik, Ügyfélkapu+ vagy a DÁP mobilalkalmazás segítségével.

Az ügy elején megbeszéljük, mit kell aláírnia, és az aláírandó iratokat egy listában adjuk át. Elektronikus aláírás nélkül papíron is aláírhat.

2025 októberétől az ÉTDR-ben a kormányzati KEASZ aláírási szolgáltatás váltotta a korábbi piaci aláírót, 2026 októberétől pedig a hivatalos iratok a KAÜ Tárhelyen és a DÁP alkalmazásban is olvashatók. A hiánypótlási felhívásokat az ügylista kiemelten mutatja, a válaszadás határideje ettől nem lesz hosszabb, ezért az ügyet napi rendszerességgel figyeljük.

Az új szabályok a folyamatban lévő ügyeket is érinthetik. Egy 2024 előtt indult, félbemaradt ügynél ezért az átmeneti rendelkezéseket külön megnézzük, mielőtt bármit beadunk. A 2025. augusztus 28-i változás például a már folyamatban lévő egyszerű bejelentéses építkezésekre is vonatkozik, így egy régebben bejelentett ház eltérésénél és használatbavételénél már az új szabályokkal kell számolni.

• 2024. október 1-jén új építésügyi eljárási szabályok léptek hatályba, a korábbi szabályok már nem érvényesek.
• 2025. január 1-jétől az OTÉK helyett az új országos településrendezési és építési követelmények (TÉKA) és a helyi építési szabályzat adják a műszaki követelményeket.
• 2025. augusztus 28-tól egyszerű bejelentésnél a kivitelezés a bejelentési dokumentáció alapján is végezhető, és a 2024. szeptember 30. előtt tett bejelentéseknél szigorúbb lett az eltérés és a használatbavétel szabálya.
• 2025 októberétől az alapozás elkészültét a fővállalkozó kivitelező az e-naplóban bejelenti, a hatóság ezután helyszíni ellenőrzést tarthat.
• 2026 elejétől az egyszerű bejelentéshez és az építési engedélyhez a kitűzés alapján készült tervezési alaptérkép adatait kell felhasználni, a hatóság érdemben vizsgálja a tervező jogosultságát, és a tudomásulvétel előtt megkezdett munka önálló tiltási ok.
• 2026 nyarától az ÉTDR nyilvános felületén megjelenik az eljárás típusa, a beadás ideje és a telek címe, a bejelentési, engedélyezési, fennmaradási és bontási ügyekben a helyszínrajz és az utcai homlokzat vagy a látványterv is.

A határidők a kérelem vagy a bejelentés beérkezését követő első munkanapon indulnak. A hiánypótlásra adott idő az ügyintézési határidőbe nem számít bele. Több eljárásban a hallgatás maga a döntés: ha a hatóság a határidőn belül nem tilt, a bejelentést vagy a használatbavételt tudomásul vette. A hiánypótlási felhívásban a hatóság maga ad határidőt, és ha a hiány határidőben nem pótolható, a kérelem elutasítása vagy az eljárás megszüntetése is bekövetkezhet, ezért a felhívásra adott választ az első napokban előkészítjük.

A megkeresések többsége nem új házról szól. A témákat külön aloldalakon részletezzük, itt röviden azt mutatjuk, mire figyelünk bennük.

• Régi ház, amelyet engedéllyel építettek, de sosem vettek használatba, és eladás vagy hitel előtt kell a hiányzó nyilatkozat, a szakértői vélemény, az energetikai tanúsítvány és a változási vázrajz.
• Üzlet, iroda, garázs vagy padlás lakássá alakítása, lakás kettéosztása, ahol az önkormányzati bejelentés, a helyi szabályzat övezeti és parkolási feltételei és a társasházi alapító okirat dönt.
• Településképi bejelentés kerítéshez, homlokzathoz, napelemhez, klímához és reklámhoz.
• Melléképület, garázs és támfal bejelentése a 35 és 60 m² közötti sávban.
• Lejárt engedéllyel vagy bejelentéssel félbemaradt ház befejezése.
• Szomszédi hozzájárulás, tiltakozás és ellenérdekű ügyfél az egyszerű bejelentésnél.
• Hatósági ellenőrzés, tiltás, kötelezés vagy bírság után a legalizálás útja.
• Zöldfelületi tanúsítvány a nagy, engedélyköteles beruházásoknál.

A díjat a munka mennyisége adja, az épület mérete ebben kevésbé számít. Egy kész, rendben lévő tervdokumentáció feltöltése néhány óra, egy régi ház iratainak felkutatása, a hiányzó nyilatkozatok és a szakértő megszervezése hetekig tartó munka. A díjat ezért az eljárás típusa, a meglévő iratok állapota, a bevonandó szakemberek (tervező, földmérő, statikus, szakértő) száma, a várható hiánypótlások és a helyszíni bejárás szükségessége határozza meg.

A hatósági eljárások többsége illetékmentes, szakkérdésnél igazgatási szolgáltatási díj lehet, a bírósági felülvizsgálat illetékköteles. Ezeket és a szakemberek díját külön soron adjuk meg. Az oldal tetején lévő ártáblázat a jellemző sávokat mutatja, a tételes ajánlat az iratok átnézése után készül.

Az iratokból írásban összefoglaljuk, melyik eljárás kell, mi hiányzik és milyen sorrendben haladunk, és ehhez adjuk a tételes ajánlatot.

• Tulajdoni lap és térképmásolat, vagy a helyrajzi szám, amely alapján lekérjük.
• A meglévő engedélyek, bejelentések, határozatok és tervek, akár régi papíros formában.
• A hatósági levél vagy végzés, ha ilyen érkezett, a kézbesítés dátumával.
• Fotók az épületről minden oldalról, és ha változott, a régi állapotról.
• Társasháznál az alapító okirat és a közgyűlési határozatok, ha a munka közös részt érint.
• A tervezett munka rövid leírása: mi épül vagy változik, mekkora, és mikorra kellene elkészülnie.