Virtuális séta és 3D-ingatlanfotózás

A virtuális séta (virtuális túra, 3D-bejárás) olyan interaktív bemutató, amelyben a néző maga választja, hova lép és merre néz. A legegyszerűbb változat 360°-⁠os panorámaképekből áll, amelyeket átkattintható pontok (hotspotok) kötnek össze. A fejlettebb változat valódi 3D-modell: a kamera a kép mellett a tér mélységét is rögzíti, a szoftver ebből összefüggő térmodellt épít, amelyben a helyiségek között folyamatosan lehet mozogni, felülnézetben (babaház-nézet) látható az egész épület, és a modellben távolságok mérhetők.

A videós bejárás ezzel szemben lineáris: azt mutatja, amit az operatőr felvett, abban a sorrendben. A fényképsorozat pedig nem adja vissza az elrendezést; egy 150 m²-⁠es ház fotókból nehezen áll össze, és a vevő a helyszínen szembesül azzal, hogy a nappali kisebb, mint gondolta. A 3D-séta ezt a két hiányt tölti ki, a méretek és a térkapcsolatok mindenki számára ugyanazt jelentik.

A sétát böngészőben, telefonon és VR-szemüvegben egyaránt meg lehet nézni, külön program nélkül. A hirdetési portálok linkként fogadják, saját weboldalra és közösségi médiába beágyazó kóddal illeszthető be. Egy átlagos lakásnál a felvétel egy-két óra, a kész séta néhány munkanapon belül elérhető.

A virtuális séta az ingatlanközvetítők és a magánszemélyek hirdetéseinek eszközeként terjedt el, de a használata ennél szélesebb. Ugyanaz a felvétel egyszerre szolgál bemutatásra, dokumentálásra és felmérésre, ezért a kivitelezésben és a tervezésben is bevált.

• Eladó és kiadó ingatlan: a vevő vagy a bérlő otthonról végigjárja, méretet vesz, és csak akkor kér időpontot, ha tényleg érdekli. Kevesebb felesleges bemutató, komolyabb érdeklődők.
• Üzletek, irodák, vendéglátóhelyek, szálláshelyek: a vendég előre látja a teret, a cég a hirdetésben és a térképszolgáltatásokban is bemutatkozik.
• Építkezés és felújítás: a kivitelező az egyes ütemeket rögzíti, a burkolás előtti gépészet és villanyszerelés később is visszanézhető és mérhető.
• Építészek, belsőépítészek, lakberendezők: a meglévő állapot felmérése, a referenciamunkák bemutatása.
• Önkormányzatok, múzeumok, műemlékek: turisztikai bemutatás és állapotdokumentálás egyszerre.
• Biztosítási és jogi célú állapotrögzítés: káresemény, bérleti jogviszony kezdete és vége, kivitelezési átadás.

A piacon többféle eszköz készít virtuális sétát, és a különbség a kimenetben van, nem a prospektusban. A 360°-⁠os kamerák egyetlen gombnyomással rögzítik a teljes gömbpanorámát; a mai modellek 8K-s felbontásúak, 1 hüvelykes érzékelővel is kaphatók, és HDR-ben vagy nyers (DNG) formátumban is fényképeznek. Ezekből a képekből túraszoftverrel készül a hotspotos séta, amely mutat, de nem mér.

A 3D-kamerák a kép mellett mélységadatot is rögzítenek. A régebbi, strukturált fényű kamerák (például a Matterport Pro2) infravörös mintázattal mérik a távolságot, beltéren 5 méterig, ±1% pontossággal, egy pozíció felvétele 24⁠–⁠40 másodperc. Az újabb, LiDAR-os típus (Pro3) lézerrel mér: 0,5 és 100 méter között, 10 méteren ±20 mm pontossággal, pozíciónként 20 másodperc alatt, és kültéren is használható. Egy közepes családi ház 40⁠–⁠80 pozícióból áll össze. A felvételből a szoftver bejárható modellt, alaprajzot és mérhető teret készít, a pontfelhő E57 formátumban exportálható.

A geodéziai és tervezői pontosságot a lézerszkennerek adják. Egy kompakt szkenner (például a Leica BLK360) másodpercenként több százezer pontot rögzít, egy teljes szkennelés 20 másodperc, a felvételből milliméteres pontosságú pontfelhő és BIM-modell készíthető. Ez már felmérés, nem hirdetési eszköz: emeletráépítés, műemléki rekonstrukció, bonyolult gépészeti tér dokumentálásához való. A skála másik végén az okostelefonok LiDAR-érzékelője áll, amely gyors, tájékoztató jellegű modellt ad, méretezésre korlátozottan alkalmas.

A felvétel módja hasonló minden eszköznél: a kamera állványon, szemmagasságban, nagyjából 150⁠–⁠165 cm-⁠en áll, a térben pozícióról pozícióra halad, és a szoftver a pozíciókat egymáshoz igazítja. A pozíciók közötti távolság beltéren 1,5⁠–⁠2,5 méter; egy kis fürdőszobához egy-két felvétel elég, egy nagy nappalihoz négy-öt. Ajtókon átlépve mindig a küszöb előtt és után is készül felvétel, különben a modell szétesik.

A fényviszonyok a felvétel minőségét döntik el. Minden lámpa égjen, a függönyök és a redőnyök legyenek nyitva, de a direkt napfény a padlón és a tükröződő felületeken zavart okoz. A kamerák HDR módban több expozícióval dolgoznak, így az ablak mögötti kert sem ég ki, a sötét sarok sem tűnik el. A felvétel alatt senki nem lehet a térben, mert a 360°-⁠os kép mindent rögzít; a kamerát a felvevő telefonról indítja, a szomszéd helyiségből.

1. Bejárás és sorrend: melyik helyiség mely ajtón keresztül következik, hol lesznek a pozíciók, hol kell a kültérrel összekötni.
2. Előkészítés a helyszínen: rendrakás, személyes tárgyak eltávolítása, lámpák, függönyök, ajtók nyitva, tükrök és üvegfelületek ellenőrzése.
3. Felvétel pozíciónként, helyiségenként haladva; a kamera a telefonos alkalmazásból indul, a felvevő a képen kívül áll.
4. Ellenőrzés a helyszínen: a modell már felvétel közben összeáll, a hiányzó vagy rosszul illeszkedő pozíciók azonnal pótolhatók.
5. Feldolgozás: a felhőben vagy a túraszoftverben készül a modell, az alaprajz és a kimenetek, egy-három munkanap alatt.
6. Átadás: link, beágyazó kód, alaprajz PDF vagy DWG, igény szerint pontfelhő és nyomtatható fotók.

A 3D-séta alapkimenete maga a bejárható modell, benne a babaház- és az alaprajzi nézettel, a mérőeszközzel és a megjegyzésekkel (címkékkel), amelyekkel egy-egy pont magyarázata, például a kazán típusa vagy a burkolat neve jeleníthető meg. A modellből automatikusan készíthető sematikus alaprajz méretekkel, amely hirdetéshez elegendő; tervezéshez a pontfelhő vagy a CAD-formátumú alaprajz való.

A LiDAR-os kamerák pontfelhője (E57) és hálómodellje (OBJ) a tervező CAD- vagy BIM-programjába tölthető, ahol a meglévő állapot felmérési rajza ebből készül. A 360°-⁠os felvételekből emellett nyomtatható, nagy felbontású állóképek is exportálhatók, így a hirdetéshez nem kell külön fotózás. A séta jelszóval védhető, és egyes részei (például egy helyiség) elrejthetők a nyilvános változatból.

A modell a szolgáltató felhőjében él, és előfizetéssel marad elérhető. Egy hirdetéshez 6⁠–⁠12 hónap tárhely általában elég, egy referenciamunkához vagy egy építkezés dokumentációjához hosszabb. Az átadáskor tisztázandó, meddig él a link, mi történik a lejáratkor, és milyen formátumban kapja meg a megrendelő a saját példányt.

A hirdetésben a séta azt a munkát végzi el, amire a fotók nem képesek: megmutatja az elrendezést, a belmagasságot, a helyiségek arányait és a kilátást az ablakokból. A nagy ingatlanportálok a 3D-bejárást külön jelölik, ezért a hirdetés a listában is kitűnik. Az érdeklődők szűrik magukat; aki végignézte a sétát, és időpontot kér, az a helyszínen már ritkán lepődik meg, ami a tulajdonosnak kevesebb bemutatót, a közvetítőnek gyorsabb lezárást jelent.

Néhány gyakorlati szabály a hirdetéshez. A sétát a rendrakás és a kisebb javítások után kell felvenni, mert a modell mindent megmutat, a kilógó kábelt és a vizes foltot is. A személyes tárgyak, családi fotók, dokumentumok, gyerekszoba részletei ne legyenek benne. Az energetikai besorolás 2023 novembere óta kötelező eleme az eladási és bérbeadási hirdetésnek, ezért a séta mellé az energetikai tanúsítvány is kell. Az alaprajzot a sétából exportálva a hirdetés teljes lesz.

Kivitelezőként a 3D-felvételt a saját munkáink dokumentálására használjuk, és ez a megrendelőnek is érték. Az építkezés ütemeiben, a vakolás, a padlóbeton és a burkolás előtt készített felvétel rögzíti, hol futnak a villamos vezetékek, a vízcsövek, a padlófűtés körei és a gépészeti csatlakozások. Évekkel később, egy fúrás vagy egy átalakítás előtt a modellben lemérhető, hogy a falban hol van a cső. Ez a hőkamerás nyomvonalkeresés természetes kiegészítője, és sok bontást takarít meg.

A felújítás előtti és utáni állapot rögzítése a vitás helyzetek egyszerű eszköze: a munkaterület átadásakor készített séta mutatja a kiinduló állapotot, az átadáskor készült a megvalósult munkát. A tervtől eltérő megvalósulást megvalósulási dokumentációban kell bemutatni és az e-napló tervnaplójába feltölteni; a 3D-felvétel ennek nem hivatalos helyettesítője, de a rajz elkészítéséhez és a hivatkozásokhoz pontos alapot ad.

Tervezési felméréshez a LiDAR-os kamera modellje jó kiindulás, a pontossági korlátokkal együtt: 10 méteren ±20 mm egy alaprajzi vázlathoz elég, egy pontos csatlakozáshoz, lépcső- vagy bútorgyártáshoz kézi ellenőrző mérés is kell. Lézerszkenneres felmérésnél a pontfelhőből BIM-modell készíthető, amelyből a statikus, a gépész és az építész ugyanabból az adatból dolgozik.

A lakás belsejéről készült, nyilvánosan elérhető 3D-felvétel személyes adatokat hordozhat. Az általános adatvédelmi rendelet (GDPR, 2016/679) szerint személyes adat minden, ami azonosítható természetes személyre vonatkozik: a képen látható ember arca, egy névvel ellátott irat, egy fénykép a falon, egy gyógyszeres doboz. A felvétel elkészítése és közzététele adatkezelés, amelyhez jogalap kell, a hirdetésnél jellemzően a tulajdonos hozzájárulása és jogos érdeke. Az élő személyek a felvételen ne szerepeljenek, és ha mégis, a képmásukat ki kell takarni.

Bérbe adott lakásnál a bérlő otthonáról készül a felvétel, ezért a bérlő hozzájárulása és a személyes tárgyainak eltávolítása nélkül nem készíthető nyilvános séta. Társasházban a közös területek (lépcsőház, udvar) felvétele a többi lakót is érinti, ott szintén körültekintés kell. A felvétel szerzői jogi védelem alatt áll: a felhasználás körét (hirdetés, saját weboldal, közvetítő, építész) a megrendeléskor tisztázni kell, és a modell törlését a hirdetés lezárása után kérni lehet.

Biztonsági szempont is van. A nyilvános séta megmutatja a nyílászárók típusát, a riasztó és a kamerák helyét, az értéktárgyakat. Eladáskor célszerű ezeket a részleteket a felvétel előtt eltávolítani vagy a sétában elrejteni, bérbeadásnál és referenciamunkánál a címet nem kell a sétához társítani.

A díjat a felvételi idő és a feldolgozás munkája adja, ezért elsősorban az ingatlan alapterülete és tagoltsága határozza meg. Egy 60 m²-⁠es, három helyiséges lakás 20⁠–⁠30 pozíció, egy kétszintes családi ház kerttel 80⁠–⁠120. Több szint, sok kis helyiség, pince, garázs, kültér és terasz mind pozíciószámot és időt jelentenek. Az eszköz típusa is számít: a 360°-⁠os panorámatúra olcsóbb, a mérhető 3D-modell és a pontfelhő drágább, a lézerszkenneres felmérés külön kategória.

A kimenetek köre szintén ár-tényező: alaprajz-export PDF-ben vagy DWG-ben, nyomtatható fotók, pontfelhő, jelszavas védelem, a tárhely időtartama és annak hosszabbítása. Ismétlődő felvételeknél, például egy építkezés ütemenkénti dokumentálásánál az alkalmankénti díj alacsonyabb. Az oldal tetején lévő ársávok a jellemző ingatlantípusokra vonatkoznak, a pontos ajánlat az alapterület, a helyiségszám és a kért kimenetek alapján készül.

A 3D-modell felhőben futó szolgáltatás, nem egy átadott fájl, ezért van élettartama. A hirdetési célú séta az ingatlan eladásáig vagy kiadásáig kell, utána törölhető vagy archiválható. A referencia- és dokumentációs célú felvételt hosszabb ideig célszerű megtartani, de a tárhely-előfizetés évente díjköteles. A modell exportálható változata (pontfelhő, alaprajz, fotók) a megrendelőnél marad, ebből később új séta nem állítható össze, de a méretek megvannak.

Felújítás vagy átrendezés után a séta nem frissíthető részlegesen, új felvétel kell. Építkezésnél ezért az ütemek külön modellként maradnak meg, és a különbségek a két modell összevetéséből látszanak. A link és a beágyazó kód a modell élettartama alatt nem változik, így a hirdetésben és a weboldalon nem kell cserélni.

A felvétel napján az ingatlannak abban az állapotban kell lennie, ahogyan a vevő vagy a vendég először látja. Az előkészítés a tulajdonos feladata, és ez dönti el, hogy a séta eladja-e az ingatlant vagy éppen elriasztja az érdeklődőt. Az alábbi lista a leggyakoribb tennivalókat és hibákat gyűjti össze.

• Rendrakás és takarítás minden helyiségben, a fürdő és a konyha pultjai üresen, az ágyak bevetve, a ruhák elpakolva.
• Személyes tárgyak, iratok, fotók, gyerekrajzok, gyógyszerek, naptárak el a látótérből; postaláda és hűtőajtó üresen.
• Minden lámpa működjön és égjen, az izzók azonos színhőmérsékletűek legyenek; a függönyök, redőnyök nyitva, a tévé és a monitorok kikapcsolva.
• Háziállatok és személyek a felvétel idejére máshol; a kamera mindent rögzít, az utólagos kitakarás látszik.
• Ne a felújítás közepén készüljön a hirdetési séta: a félkész állapot a modellben véglegesnek tűnik.
• Kültéri felvételhez a kert rendezve, az autók elállítva, a kuka elpakolva; télen és esőben a kültér gyakran kimarad.
• Előre döntse el, mely helyiségek maradjanak ki a nyilvános változatból (például irattároló, széf helye), és kérje ezek elrejtését.