Társasház- és lépcsőház-felújítás

A társasházi törvény szerint az épület tartószerkezetei, az épület biztonságát, állékonyságát szolgáló részek, valamint a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrészek, épületberendezések és vagyontárgyak közös tulajdonban vannak, akkor is, ha egy lakáson belül helyezkednek el. Ide tartozik a tető és a padlás, a homlokzat, a lépcsőház és a kapualj, a pince közös helyiségei, a kémények, a felszálló vezetékek és az alapvezetékek, a villamos fővezeték, az erkélyek tartószerkezete és a felvonó. Hogy egy adott házban pontosan mi közös, azt az alapító okirat rögzíti.

A közös tulajdonú épületrészek használatáról, fenntartásáról és a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásáról a közgyűlés dönt, ez a kizárólagos hatásköre. A közös képviselő a törvény szerint előkészíti és végrehajtja a közgyűlés határozatait, és minden szükséges intézkedést megtesz az épület fenntartása érdekében. A gyakorlatban ő hívja ki a kivitelezőket, ő viszi az ajánlatokat a közgyűlés elé, és a döntés után ő köti meg a szerződést.

A határok nem mindig egyértelműek. A lakáson belüli vízvezeték a mellékvízmérő után a tulajdonosé, a felszálló a házé. Az erkély lemeze közös, a burkolat és a korlát sorsát sok ház SZMSZ-e külön rendezi. A felmérésen ezeket a határokat a ház irataiból tisztázzuk, mert ezen múlik, mi kerül a közös ajánlatba, és mit fizet a tulajdonos.

A közgyűlésen a szavazati jog a tulajdoni hányadhoz igazodik. Ha a törvény mást nem ír elő, a határozathoz a jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányad szerinti egyszerű többsége elég, ez a megismételt közgyűlésre is igaz. A közgyűlés akkor határozatképes, ha az összes tulajdoni hányad több mint felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak. A megismételt közgyűlés a jelenlévők számától függetlenül határozatképes, de ott nem lehet olyan kérdésben dönteni, amelyhez a törvény az összes tulajdoni hányadhoz mért arányt kér.

A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásához a törvény a tulajdonostársak egyhangú határozatát kéri. Hogy egy munka ezen belül vagy kívül esik, azt a törvény nem sorolja fel tételesen. Egy rosszul meghozott határozatot a tulajdonostárs bíróság előtt megtámadhat.

A víz a legnagyobb ellenség, felülről és alulról is. Ezért a tetővel, az eresszel és a csatornákkal kezdünk, utána jönnek a felszálló vezetékek és a pincei alapvezetékek, majd a homlokzat és az erkélyek, a végén a lépcsőház. A lépcsőház azért kerül a sor végére, mert a strangcsere, a villamos fővezeték cseréje vagy egy utólagos lift beépítése bontással jár a falakban és az aknákban, és egy frissen festett lépcsőházat ilyenkor újra kellene javítani.

A pince vizesedése mögött gyakran egy szivárgó csatorna-alapvezeték vagy egy rossz esővíz-elvezetés áll, ezért a pince szigetelése előtt a gépészetet és a homlokzat lábazati vízelvezetését is megnézzük. A homlokzati állványt jó kihasználni: amíg áll, az ablakcserék, az erkélykorlátok, a klíma kültéri egységeinek áthelyezése és az ereszcsatorna is elvégezhető.

Egy régi ház felújítása a sürgősségi sorrenddel kezdődik. Elöl az életveszély áll, például a hulló vakolat, a megrepedt erkélylemez vagy a meglazult lépcsőkorlát. Egy egyetemi szerkezetmegerősítési segédlet szerint a kilazult korlát az egyik legnagyobb balesetveszély a régi lépcsőházakban, a kőlépcsők és konzolok repedésénél pedig szükség szerint azonnal dúcolni kell. Utána jön az állagromlás megállítása (beázás, vizesedés, korrózió), és csak ezután a komfort és az energiamegtakarítás.

A felmérésen a ház minden közös részét bejárjuk, és fotókkal, rövid leírással rögzítjük az állapotot. A felújítási javaslatban változatokat adunk, például csak javítás, javítás és festés, vagy teljes felújítás hőszigeteléssel, mindegyiknél költségbecsléssel. Erkélyeknél, függőfolyosóknál, repedt lépcsőnél és lift beépítésénél statikus is kijön, pályázathoz energetikai tanúsítványt is készíttetünk.

• Tető és padlás, kémények, bádogos szerkezetek, ereszcsatornák és lefolyók.
• Homlokzat végigkopogtatva az elérhető pontokon, párkányok, lábazat, erkélyek alsó síkja.
• Lépcsőház falai, lépcsőfokok befogása és élei, korlátok rögzítése, világítás.
• Pince falainak nedvessége, padlója, szellőzése, a víz- és csatorna-alapvezetékek.
• Gépészeti aknák, felszálló vezetékek anyaga és állapota, elzárók.
• Villamos fővezeték, mérőhelyek, a közös területek elosztója és érintésvédelme.
• Kapualj, bejárati kapu, kaputelefon, akadálymentes megközelítés.

A közös költség a társasházi törvény szerint a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában terheli, ha az SZMSZ másként nem rendelkezik. Az SZMSZ tehát eltérő arányt is megállapíthat, ezt egy utólagos liftnél gyakran felvetik a földszinti lakók. Ha a ház felújítási alapot képez, a hozzájárulás mértékét és a felhasználás szabályait a közgyűlés rögzíti, a nagyobb munkák ebből, pótbefizetésből, a társasháznak nyújtott bankhitelből vagy pályázati forrásból fizethetők.

Nagyobb felújításnál több forrás együtt jön szóba. Egy önkormányzati kamatmentes kölcsön vagy kamattámogatás a hitel terhét csökkenti, a vissza nem térítendő támogatás az önrészt. Mindegyik kiírás előírja, hogy a háznak legyen igazolt saját forrása, és jellemzően azt is, hogy ne legyen lejárt tartozása az önkormányzat vagy a közművek felé.

Az általunk 2026 őszén ellenőrzött, ténylegesen elérhető társasházi támogatások fővárosi és önkormányzati programok, a feltételek évente és kerületenként változnak. A Budapesti Zöld Panelprogramot a Főváros és a csatlakozó kerületek indították 2026 januárjában, a BKM Budapesti Közművek bonyolítja. Legalább 10 lakásos, panel vagy más iparosított technológiával épült társasházak és lakásszövetkezetek pályázhatnak, legalább 30 százalékos energiamegtakarítás vállalásával. A támogatás kerülettől függően 30⁠–⁠50 százalék, a háznak legalább 10 százalék önerőt kell vállalnia, a program éves kerete mintegy 1,3 milliárd forint. Az oldal 2026 októberében a XV. és a XIX. kerületet jelölte nyitottnak.

A kerületi programok közül a XIII. kerület 2026-os kiírása kamatmentes, öt év alatt visszafizetendő támogatást és kamattámogatást ad, egész évben benyújtható pályázattal. A támogatható munkák között szerepel a közös gépészeti vezetékhálózat, a tető, a homlokzat, az erkélyek és függőfolyosók, a lépcsőház, a vízszigetelés, a felvonó felújítása és új felvonó létesítése, az akadálymentesítés is. Zugló 2026 júliusában kihirdetett rendelete kamatmentes felújítási és önerő-támogatást, valamint kamattámogatást ad, többek között a lépcsőház felújítására (a csak festési munka kivételével), a felvonó felújítására és cseréjére, a tetőre, a homlokzatra és a gázvezetékekre. A II. kerület 2026-os rendelete vissza nem térítendő támogatást ad, külön pályázattal az élet- és balesetveszély elhárítására.

A legtöbb társasházi felújítás, a festés, a héjazatcsere, a burkolás vagy a felszállók cseréje az eredeti nyomvonalon, építési engedély nélkül végezhető. A homlokzat és a tető viszont településképi kérdés is. A XIII. kerület tájékoztatója szerint ott a 9 méternél magasabb épületek teljes homlokzati felújítása és színváltoztatása, valamint a közterületről látható tetőt érintő munka bejelentésköteles, a közterületről látható homlokzatnál és tetőnél pedig előtte főépítészi konzultáció kell. Az önkormányzat a bejelentést 15 napon belül bírálja el. Más településeken a helyi településképi rendelet adja a szabályt.

A járdára vagy útra kerülő állványhoz közterület-használati engedélyt kell kérni az önkormányzattól. Utólagos lift beépítéséhez a felvonókról szóló kormányrendelet szerint létesítési engedély kell: ha a munka építési engedélyhez kötött, a felvonót az építésügyi eljárásban együtt engedélyezik, ha nem, a kormányhivatal műszaki biztonsági eljárásban adja ki az engedélyt. Azbesztgyanús anyagnál, például régi azbesztcement csatornacsőnél a bontás előtt munkaterv és bejelentés kell. Egyszerű bejelentéshez vagy építési engedélyhez kötött munkánál e-építési naplót kell vezetni.

Egy társasházban a kivitelezés minden napja a lakók mindennapjaiba is belenyúl. A jó szervezés itt annyit jelent, hogy a lakók előre tudják, mikor nincs víz, mikor lesz zajos munka, merre lehet közlekedni, és kit lehet keresni, ha valami gond van.

1. Ütemterv és kapcsolattartó kifüggesztése a lépcsőházban, a közös képviselőnek írásban is.
2. Vízszünetek és áramszünetek bejelentése legalább néhány nappal előre, a lehető legrövidebb időre, strangonként vagy szakaszonként.
3. Porvédelem fóliafallal és takarással, a lépcsőház és a lift padlójának, ajtajának védelme.
4. A lépcsőház mint menekülési útvonal szabadon hagyása, anyagtárolás csak a kijelölt helyen.
5. Zajos munka a házirend szerinti időszakban, napi takarítás, az állvány és a bejárat esti lezárása.
6. Szakaszonkénti átadás, hogy a kész részeket a lakók minél előbb használhassák.

A közgyűlés akkor tud jól dönteni, ha az ajánlatok összehasonlíthatók. Ehhez ugyanarra a tételjegyzékre kell ajánlatot kérni, mennyiséggel és egységárral, mert a homlokzaton vagy a pincében a végleges mennyiség sokszor csak a munka közben derül ki, és az elszámolás az egységárakon múlik. A kivitelezési szerződésnek tartalmaznia kell a felek adatait, a munka pontos tárgyát és műszaki tartalmát, a határidőket, a vállalkozói díjat és az elszámolás módját, a pótmunka és a többletmunka kezelését és a biztosítékokat.

Építési műszaki ellenőr a rendelet szerint építési naplóhoz kötött munkánál öt esetben kötelező, például ha több fővállalkozó dolgozik, vagy ha építtetői fedezetkezelő működik közre. Egy nagyobb társasházi felújításnál akkor is hasznos, ha nem kötelező, mert a ház nevében ellenőrzi a mennyiségeket és a takarás előtti munkát, és ő igazolja a teljesítést. A részleteket a kivitelezőválasztásról szóló aloldalon írjuk le.

Egy lift nélküli, négy-öt emeletes házban a felvonó a lakások értékét és az idős lakók életét is megváltoztatja, de ez a legösszetettebb társasházi beruházás. A lift kerülhet a lépcsőszembe, ha a lépcsőkarok között elég hely van, vagy a homlokzatra, az udvarra épített acélszerkezetes aknába. A meglévő épületekbe szerelt új felvonókra az EN 81-⁠21 szabvány ad eltérő követelményeket ott, ahol az épület adottságai miatt az általános EN 81-⁠20 egyes előírásai nem teljesíthetők, például a süllyeszték és az aknafej méreténél.

A felvonó létesítéséhez engedély kell, a kérelemhez felvonótervező tervei, az aknaalaprajz és -metszet, az épületre átadódó erők számítása, meglévő épületnél tartószerkezeti tervezői nyilatkozat kell. Ha a munkához építési engedély nem kell, a kormányhivatal tájékoztatója szerint a létesítési engedély ügyintézési határideje 60 nap. A költségmegosztást, a karbantartás díjának viselését és a földszinti lakók helyzetét a közgyűlésen és az SZMSZ-ben kell rendezni. A témát külön aloldalon tárgyaljuk részletesen.

Az ár először a ház méretén és magasságán múlik: a homlokzat felülete, a szintek száma, a lépcsőház falfelülete és a lakásszám adja a mennyiségeket. A hozzáférés a második tényező, vagyis hogy kell-e állvány, emelőkosár vagy alpintechnika, áll-e közterületen az állvány, és mennyi ideig. A harmadik az állapot. Régi házaknál a rejtett hibák, a korhadt szarufa, a korrodált erkélyvasalás vagy egy azbesztcement cső a munka közben derül ki, ezért az ajánlatban egységárak is szerepelnek.

A lakott ház külön költséget is jelent: porvédelem, szakaszos munka, többszöri felvonulás, egyeztetett vízszünetek, napi takarítás. A dokumentáció is tétel, például a statikai szakvélemény, a településképi bejelentés, a lift tervei vagy a pályázati elszámoláshoz szükséges iratok. Ezek az oldal tetején lévő ártáblázatban sávosan szerepelnek, a tételes ajánlat a felmérés után készül.

A felmérés gyorsabb és pontosabb, ha a ház iratai és a hibák listája kéznél van. Ezekből látszik, mi közös és mi nem, mit csináltak már a házon, és mire van pénz.

• Az alapító okirat és az SZMSZ felújításra, költségmegosztásra és erkélyekre vonatkozó pontjai.
• Korábbi felújítások, tervek, statikai szakvélemények, energetikai tanúsítvány, ha van.
• A beázások, vizesedések, csőtörések és lakói panaszok listája, lehetőleg dátummal és fotóval.
• A felújítási alap egyenlege, a tervezett költségkeret és a közgyűlés időpontja.
• Pályázati szándék esetén a kiírás és a benyújtási határidő.
• Hozzáférés a padláshoz, a tetőhöz, a pincéhez, a gépészeti aknákhoz és a mérőhelyekhez.