Ingatlan-állapotfelmérés

Az állapotfelmérés egy használt vagy új ingatlan műszaki átvizsgálása, amelyet jellemzően az adásvételi szerződés aláírása előtt rendelnek meg. A bejáráson a szerkezetet, a tetőt, a nedvességet, a gépészetet, a villanyhálózatot és a nyílászárókat nézzük végig, műszerekkel és fotódokumentációval, a végén pedig írásos jelentést adunk. A jelentés megmondja, mi van rendben, mi szorul javításra, mi sürgős, és nagyjából mennyibe kerül a helyreállítás. Az épületdiagnosztika ennek mélyebb, egy-egy hibára összpontosító változata, amikor egy beázás, repedés vagy penész okát kell kideríteni.

A vevő oldalán a cél a döntés és az alku. A hirdetési fotók és egy rövid megtekintés alapján a rejtett hibák többsége nem látszik, és az eladó sokszor maga sem tud róluk. A felmérés eredménye alapján lehet árat módosítani, a hibák javítását a szerződésbe írni, vagy visszalépni, mielőtt foglaló vagy előleg cserél gazdát. Egy 2026-os hazai összesítő a vásárlás járulékos költségei között a műszaki átvizsgálást nem kötelező, de a helyzet bonyolultságától függő tételként sorolja fel.

Az alábbi helyzetekben kérik tőlünk a leggyakrabban. A legtöbbhöz külön aloldalt is írtunk, ott a részleteket is megtalálja.

• Használt családi ház vagy ikerház vásárlása, különösen 30⁠–⁠40 évnél idősebb épületnél.
• Tégla- vagy panellakás vásárlása, ahol a lakáson túl a ház közös részeinek állapota is számít.
• Új építésű ház vagy lakás átvétele, hibalistával a kivitelező felé.
• Felújítás előtti felmérés, amikor azt kell eldönteni, mi maradhat, mit kell cserélni, és milyen sorrendben.
• Eladás előtti átvizsgálás, hogy az eladó előre lássa, mit fog a vevő szakembere megtalálni.
• Örökölt vagy régóta üresen álló ingatlan, amelynek a sorsáról (felújítás, eladás, bontás) dönteni kell.

A vizsgálat kívülről befelé és lentről felfelé halad. Először a telket, a vízelvezetést, a lábazatot, a homlokzatot és a tetőt nézzük, utána a helyiségeket, a padlást és a pincét, végül a gépészetet és a villanyt. A sorrendnek oka van: a belső hibák jelentős része kívülről indul, egy rossz lejtésű járdától, egy eldugult csatornától vagy egy elmozdult cseréptől. A táblázat azt mutatja, melyik területen mit vizsgálunk, és milyen jelek alapján gyanakszunk.

A bejárás alapja a szemrevételezés és a fotódokumentáció, ezt műszeres mérések egészítik ki. Kapacitív és ellenállásos nedvességmérővel a falak és az aljzat nedvességét vesszük fel több magasságban, hőkamerával a hőhidakat, a hiányzó szigetelést, a beázások és a csőszivárgások nyomát keressük. Lézeres távolságmérővel és digitális vízmértékkel a lehajlást és a ferdeséget mérjük, a repedések szélességét repedésmérővel rögzítjük. Endoszkópkamerával be lehet nézni üregekbe, álmennyezet mögé és csövekbe, a villanyhálózatnál pedig az aljzatok bekötését és az áram-védőkapcsoló működését ellenőrizzük.

A kézi nedvességmérők a falfelület közeli rétegéről adnak tájékoztató értéket, és a falban futó cső, a sós vakolat vagy a rossz érintkezés is torzíthatja az eredményt. Ezért több ponton és egy száraz viszonyítási felülethez képest mérünk. Ha a pontos nedvességtartalom számít, például vakolás vagy burkolás előtt, vagy vitás helyzetben, mintát veszünk, és karbidos (CM) méréssel határozzuk meg. A hőkamera akkor mutat értékelhető képet, ha a belső és a külső hőmérséklet között legalább 10 °C a különbség, ezért a hőkamerás rész a fűtési idényben a leghasznosabb.

A roncsolásmentes vizsgálatnak vannak korlátai. Ezeket a jelentésben is leírjuk, a javasolt további vizsgálattal együtt.

• A falban és a padló alatt futó vezetékek és csövek állapotát a látható végpontokból, a működésből és a mérésekből lehet megítélni.
• Az alapozás mélysége és anyaga feltárás nélkül nem ismert, a süllyedés jeleit a felső szerkezeteken látjuk.
• A burkolat alatti födémgerendák állapotáról a lehajlás, a rugózás és a nedvesség ad közvetett képet, biztos választ a feltárás ad.
• A föld alatti csatorna és a szikkasztó állapotát csatornakamerás vizsgálat mutatja meg.
• Az azbeszt gyanúját jelezzük (pala, régi lefolyócső, egyes padlóburkolatok), a biztos választ akkreditált mintavétel és laborvizsgálat adja.
• A gázkészülék és a kémény biztonságát a gázszerelő és a kéményseprő, a villamos hálózat szabványos felülvizsgálatát villamos szakember minősíti hivatalosan.

Egy lakás bejárása 1,5⁠–⁠2,5 óra, egy családi házé 2,5⁠–⁠4 óra, melléképületekkel és pincével több. A jelentés jellemzően 3⁠–⁠5 munkanap alatt készül el, sürgős adásvételnél gyorsabban.

1. Előzetes egyeztetés: az ingatlan típusa, kora és mérete, a hirdetés és a meglévő iratok, valamint az, hogy mire lesz használva a jelentés (vásárlás, felújítás, átvétel).
2. Időpont-egyeztetés az eladóval vagy az ingatlanközvetítővel, hogy minden helyiség, a padlás, a pince és a gépészet hozzáférhető legyen.
3. Külső bejárás: telek, vízelvezetés, lábazat, homlokzat, tető és bádogozás, kémények, melléképületek.
4. Belső bejárás helyiségenként: falak, mennyezetek, padlók, nyílászárók, nedvességmérés több magasságban, hőkamerás felvételek, ha az időjárás engedi.
5. Padlás és pince: tetőszerkezet, padlásfödém, gerendavégek, pincefalak, szellőzés.
6. Gépészet és villany: vízvezeték, lefolyók, fűtés és meleg víz, mérőhely, elosztó, védelem.
7. Szóbeli összefoglaló a helyszínen a fő megállapításokról és a sürgős tételekről, hogy a döntést ne kelljen a jelentésig halasztani.
8. Írásos jelentés fotókkal, mérési eredményekkel, a hibák sürgősségi besorolásával és kérésre felújítási költségbecsléssel.

A jelentés elején egyoldalas összefoglaló áll: az ingatlan általános állapota, a fő megállapítások és a sürgős teendők. Utána szerkezeti egységenként (alap és lábazat, falak, födémek, tető, nedvesség, nyílászárók, gépészet, villany, homlokzat, telek) következnek a megállapítások, mindegyik mellett fotóval, a mérés helyével és értékével.

A hibákat három csoportba soroljuk. Az azonnali beavatkozást kívánó tételek a biztonságot vagy a szerkezet épségét érintik, például egy beázó tető, egy lehajló födém vagy egy védelem nélküli elosztó. A rövid távon, egy-két éven belül javítandó tételek a további károsodás megelőzéséhez kellenek, ilyen a vizesedő lábazat vagy a repedt bádogozás. A tervezhető tételek a korszerűsítéshez tartoznak, például a nyílászárók cseréje vagy a homlokzati hőszigetelés.

A felújítási költségbecslés a javítandó tételekhez alsó és felső ársávot rendel, a mete.hu szolgáltatásoldalainak 2026-os ársávjai alapján. Ez tájékoztató sáv, amely a nagyságrendet mutatja az alkuhoz és a pénzügyi tervhez; a pontos árat a kivitelezői ajánlat adja, az anyagválasztás után.

• Összefoglaló és sürgősségi lista.
• Megállapítások szerkezeti egységenként, fotókkal.
• Mérési eredmények táblázatban: nedvesség, hőkamerás képek, lehajlás, repedésszélesség.
• A roncsolásmentes vizsgálat korlátai és a javasolt további vizsgálatok.
• Felújítási költségbecslés sávokkal, ha kérte.
• Kérdések, amelyeket az eladótól vagy a közös képviselőtől kérdezzen meg.

Az eladó a hibás teljesítésért kellékszavatossággal tartozik, de nem felel azért a hibáért, amelyet a vevő a szerződéskötéskor ismert, vagy ismernie kellett. A gondos vevőtől elvárható, hogy a szemmel látható hibákat észrevegye. Ingatlannál a kellékszavatossági igény a teljesítéstől számított öt év alatt évül el, a felfedezett hibát pedig késedelem nélkül közölni kell az eladóval.

Ebből két dolog következik. Az állapotfelmérésben feltárt hibák ismert hibának számítanak, ezért ezeket az árban vagy a szerződésben kell rendezni: árengedménnyel, az eladó által elvégzendő javítással, vagy a hiba leírásával és a vételár ehhez igazításával. A használt ingatlannál a bírói gyakorlat a rendeltetésszerű használattal járó elhasználódást nem tekinti hibának, az ennél súlyosabb hibát pedig annak kell bizonyítania, aki hivatkozik rá, jellemzően szakértővel.

A szerződésbe írt állapotleírás (a tető, a falazat, a vezetékek és a szigetelés állapota, az ismert hibák) a későbbi vitákat előzi meg. A jelentés ehhez szakmai alapot ad.

A bejárás előtt kért iratok sokat elárulnak, és a helyszínen is célzottabban lehet keresni. A legtöbbjüket az eladónak amúgy is be kell mutatnia.

• Energetikai tanúsítvány. Eladáskor az eladónak a szerződéskötés napjáig be kell mutatnia, és legkésőbb a birtokba adáskor át kell adnia. A tanúsítvány öt évig érvényes, a besorolást a hirdetésben is fel kell tüntetni.
• Friss tulajdoni lap a terhekkel és a széljegyekkel.
• Tervek, a használatbavételi engedély vagy tudomásulvétel, bővítésnél az engedélyezési dokumentáció.
• A kazán és a kémény karbantartási igazolásai, villamos felülvizsgálati jegyzőkönyv, ha van.
• A korábbi felújítások számlái és jótállási papírjai (tető, nyílászárók, gépészet).
• Társasháznál a közgyűlési határozatok könyve és a közös költségről szóló nyilatkozat. Tulajdonosváltozáskor a szerződő felek kérésére a határozatokat be kell mutatni, és a tulajdonostárs kérésére írásbeli nyilatkozatot kell adni a közösköltség-tartozásról.

A négy dokumentumot gyakran összekeverik, pedig más kérdésre felelnek, és más jogosultságú szakember készíti őket. Vásárlásnál sokszor kettő vagy három is kell, és egy bejáráson összehangolhatók.

A díjat az ingatlan típusa és mérete határozza meg leginkább. Egy panellakás bejárása rövidebb, mint egy pincés, padlásos családi házé melléképületekkel. Az épület kora és szerkezete is számít: egy vegyes falazatú, többször bővített régi háznál több a vizsgálandó csatlakozás, és több a rejtett kérdés. A kiegészítő mérések (hőkamera, karbidos nedvességmérés, a statikus bevonása) és a felújítási költségbecslés külön tételek.

Az árat a jelentés részletessége és a határidő is alakítja. Egy szóbeli összefoglalóval záruló gyors bejárás olcsóbb, a sürgős, 1⁠–⁠2 munkanapos jelentés felárral jár. A kiszállás díját a távolság alapján előre megadjuk. Az oldal tetején lévő ártáblázat sávjai ezeket a tételeket mutatják, a pontos díjat a vizsgálat előtt írásban rögzítjük.

Az épület kora és szerkezete előre jelzi, mire kell a bejáráson különösen figyelni. A lenti csoportok a leggyakoribb megállapításainkat foglalják össze.

A bejárás akkor ad a legtöbbet, ha minden hozzáférhető, és az iratok előre megvannak. Kérje meg az eladót, hogy a padlás, a pince, a gépészeti helyiség és a villanyóra hozzáférhető legyen, és a bútorok ne takarják el teljesen a külső falakat. Ha lehet, ne közvetlenül egy kiadós festés után nézzük meg az ingatlant, mert a friss festék hetekre eltakarja a beázások és a penész nyomait. Az alábbi kérdésekre adott válaszok a bejárást is célzottabbá teszik.

• Mikor cserélték utoljára a tetőfedést, a nyílászárókat, a kazánt, a víz- és a villanyvezetékeket?
• Volt-e beázás, csőtörés vagy penész, és mit csináltak vele?
• Bővítették vagy átalakították-e a házat, és van-e erről engedély vagy tudomásulvétel?
• Mennyi volt az elmúlt év fűtési és áramköltsége?
• Társasháznál van-e folyamatban vagy tervben felújítás, és mekkora a felújítási alap?