Földmérő árak és földmérési munkák

Az ingatlan-nyilvántartás két részből áll: a tulajdoni lapból, amely a jogokat és a tényeket rögzíti, és az ingatlan-nyilvántartási térképből, amely a földrészletek határát, az épületeket és a művelési ágat mutatja. Ha a valóság megváltozik, mert új ház épül, a régit lebontják, vagy a telket kettéosztják, a változást a térképen és a tulajdoni lapon is át kell vezetni. Ehhez szinte mindig földmérő munkája kell.

Az átvezetést a tulajdonosnak 30 napon belül kell kérnie, a változástól, illetve attól számítva, hogy a változásról tudomást szerzett. A gyakorlatban a földmérőt akkor keresik, amikor az ingatlant eladnák, hitelt vennének fel rá, örökölték, vagy egy építkezés előtt kiderül, hogy a térkép nem egyezik a valósággal. Ilyenkor egy hiányzó épület vagy egy rossz helyen húzott határ heteken át feltarthatja az adásvételt vagy a hitelbírálatot.

• Változási vázrajz új, bővített vagy lebontott épület feltüntetéséhez, illetve törléséhez.
• Telekalakítás, vagyis telekmegosztás, telekösszevonás, telekhatár-rendezés és telekcsoport újraosztása.
• Telekhatár kitűzése kerítésépítés, telekvásárlás vagy szomszédi vita előtt, és az épület kitűzése az alapozás előtt.
• Tervezési alaptérkép az egyszerű bejelentéshez és az építési engedélyhez.
• Szolgalmi jog, használati megosztás és társasházi alaprajz vázrajza.
• Művelési ág változása, zártkerti földrészlet nyilvántartása művelés alól kivett területként.

A földmérési munkák többsége ugyanazt az utat járja be. A földmérő először adatot kér a földhivataltól, amely ma az ingatlanügyi hatóság szerepét tölti be: az érintett földrészlet térképi és koordinátaadatait, a határpontokat és a korábbi vázrajzokat. Ezután a helyszínen GNSS-vevővel vagy mérőállomással bemér, és elkészíti a változási vázrajzot, amely a régi és az új állapotot egymás mellett mutatja. A vázrajzot a földhivatal megvizsgálja, és ha a mérés és a dokumentáció megfelel a szabályoknak, záradékkal látja el.

A záradékolt vázrajz önmagában nem változtatja meg a tulajdoni lapot. A bejegyzéshez külön kérelem kell, amelyhez az eljárás típusától függően más okirat tartozik. Az alábbi táblázat a leggyakoribb munkáknál mutatja, mit vizsgál a földhivatal, és mi kell a bejegyzéshez.

A telekalakítás szabályai 2024. október 1-jétől és 2025. január 15-től változtak. A telekalakításhoz kérelemre induló telekalakítási engedélyezési eljárás kell, és a kérelemben a telekalakítás célját is meg kell jelölni: telekfelosztás, telekegyesítés, telekhatár-rendezés vagy telekcsoport újraosztása. A kérelemről a fővárosi vagy vármegyei kormányhivatal dönt. A kérelemhez a telekalakítási dokumentációt kell csatolni, amely a változási vázrajzból és a telekalakítási helyszínrajzból áll, és az igazgatási szolgáltatási díj befizetésének igazolását.

A hatóság azt vizsgálja, hogy az új telkek megfelelnek-e a helyi építési szabályzatnak (HÉSZ) és a településrendezési előírásoknak: a legkisebb telekterületnek, a telekszélességnek, a beépíthetőségnek és a megközelíthetőségnek. Ha a tulajdoni lapon változási vagy telekalakítási tilalom szerepel, a kérelmet elutasítja. Az engedély a véglegessé válásától számított egy évig érvényes, ez alatt kell a változást bejegyeztetni, ezért a szerződést és a bank hozzájárulását az engedélyezéssel párhuzamosan készítjük elő.

A telekhatár kitűzése azt jelenti, hogy a földmérő a nyilvántartott koordináták alapján megkeresi és a terepen megjelöli a határpontokat, jellemzően fémcsővel vagy betonjellel. A kitűzésről vázrajz és jegyzőkönyv készül, a kitűzési vázrajzot a földhivatal megvizsgálja, a szomszédos tulajdonosokat a kitűzésről értesítik.

A kitűzés a kerítésépítés, a telekvásárlás és a szomszédi vita előtt a legolcsóbb biztosíték. A régi kerítés, a sövény vagy egy korábbi szóbeli megállapodás nem bizonyítja a határ helyét. Ha a kerítés a kitűzés szerint máshol áll, azt megállapodással, telekhatár-rendezéssel vagy végső esetben bíróságon lehet rendezni.

Az épület kitűzése más feladat. A földmérő az engedélyezett vagy bejelentett helyszínrajz szerint jelöli ki az épület sarokpontjait, a tengelyeket és a magassági alappontot az alapozás előtt, így az épület a tervezett távolságra kerül a telekhatártól és a szomszéd épületétől. Egyszerű bejelentéses lakóháznál a fővállalkozó kivitelező az alapozás elkészültét három napon belül az elektronikus építési naplóban jelenti be, és ha az építés a bejelentéstől bejelentésköteles mértékben tér el, új egyszerű bejelentés kell.

A tervezési alaptérkép a telek és a közvetlen környezete geodéziai felmérése, erre rajzolja az építész a helyszínrajzot. 2026 óta a tervezési alaptérképet a földrészlethatár kitűzése után, annak adataival kell elkészíteni, és az egyszerű bejelentéshez és az építési engedélyhez ennek adatait kell felhasználni.

Az alaptérkép tartalmazza a tervezéshez szükséges állami ingatlan-nyilvántartási térképi állapotot, a kitűzött telekhatárt, a helyszínen látható határjeleket, a meglévő építményeket, a fákat és a csatlakozó útelemeket. A műszaki leírásban szerepelnek a mérés alappontjai, az adatszolgáltatás száma és a térkép és a terep azonosságának vizsgálata. A szintvonalakat, a közműveket és a szomszéd épületek adatait a tervezővel egyeztetve mérjük fel, mert ezek a tervezéshez kellenek.

• Új épületnél a felmérés a telek teljes területére kiterjed.
• Meglévő épület bővítésénél elég a telek érintett részét felmérni.
• Egy hektárnál nagyobb telken, ha a tervezési terület a teljes terület negyedénél kisebb, csak a tervezési területet kell felmérni.
• Korábbi kitűzés akkor használható fel, ha a dokumentációja megvan, a határjelek a helyszínen vannak, és a határ térképi adata azóta nem változott.

A szolgalmi jog egy másik ingatlan meghatározott célú használatát engedi meg, például átjárást egy hátsó telekre, vezeték átvezetését vagy csapadékvíz elvezetését. A jogot szerződéssel alapítják, és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztetik. Ha a szolgalom a telek egy részére vonatkozik, a helyét földmérő jelöli vázrajzon, és a földhivatal ezt a vázrajzot is megvizsgálja.

Osztatlan közös tulajdonban a tulajdonostársak megállapodhatnak arról, ki melyik telekrészt, lakást vagy helyiséget használja kizárólagosan. A megállapodás melléklete a használati megosztási vázrajz. A közös tulajdonú ingatlan használatára vonatkozó jog az egész ingatlanra vagy annak helyrajzi és területi adatokkal megjelölt részére is bejegyeztethető.

Társasházat olyan épületre lehet alapítani, amelyben legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás vagy nem lakás célú helyiség van vagy alakítható ki. Az alapító okirat tartalmazza az önálló ingatlanokat, a közös tulajdonú részeket és a tulajdoni hányadokat. A társasház az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel jön létre, ekkor minden önálló ingatlan saját tulajdoni lapot kap. Az alaprajzot földmérő készíti.

A művelési ág azt mutatja, hogyan hasznosítják a földrészletet, például szántó, kert, szőlő, gyümölcsös, rét, erdő, vagy művelés alól kivett terület, mint az udvar és a beépített terület. Ha a földrészletnek csak egy része változik, alrészletek keletkeznek, ezeket vázrajzon kell átvezetni.

A zártkerti ingatlanokra 2025 nyarán új lehetőség nyílt. A tulajdonos kérheti, hogy a zártkerti földrészletet művelés alól kivett területként tartsák nyilván, ha a település önkormányzata erre rendeletben lehetőséget ad; a kérelemben az önkormányzati rendeletet meg kell jelölni. Az ilyen kivonáshoz földvédelmi engedély és földvédelmi járulék nem kell.

A kivett nyilvántartás nem jelenti, hogy a telek belterület lett, vagy hogy beépíthető. A beépítést továbbra is a helyi építési szabályzat dönti el, és egyes önkormányzatok tájékoztatója kifejezetten rögzíti, hogy a kivett zártkerti telken épület nem helyezhető el. Ha a kérelem csak a földrészlet egy részére szól, a földrészletet előbb meg kell osztani. Ahol nincs ilyen önkormányzati rendelet, vagy a föld nem zártkerti, a művelés alóli kivonás a termőföld más célú hasznosításának engedélyezésével és jellemzően földvédelmi járulékkal jár.

A díj két részből áll. A földmérő munkadíját a munka fajtája, a telek mérete és alakja, a határpontok, az épületek és az érintett helyrajzi számok száma, a terep, a kiszállás és a meglévő iratok minősége határozza meg. Ha a térkép és a valóság között eltérés van, annak tisztázása külön munka. A második rész a földhivatali igazgatási szolgáltatási díj, amelyet jogszabály rögzít, 2024 nyara óta emelt összegekkel. Ebbe tartozik az adatszolgáltatás, a vázrajz vizsgálata, a telekalakítás engedélyezése, a bejegyzés és, ha kéri, a soron kívüli eljárás.

Ahol szerződés vagy alapító okirat kell, annak díja külön tétel. Az oldal tetején lévő ártáblázat a munkadíjakat és a hatósági díjakat külön soron mutatja, a tételes ajánlat az iratok átnézése után készül. A díjat jellemzően ezek a körülmények viszik felfelé:

• Sok határpont vagy nagy, szabálytalan alakú telek.
• Sűrű növényzet, meredek terep vagy beépített határvonal, ahol a pontokat nehéz elérni.
• Több helyrajzi szám egy eljárásban, például három telekből kettő.
• Térképi hiba, vagy olyan régi épület, amelynek nincsenek meg az iratai.
• Sürgősség, soron kívüli eljárás kérése.

A munka iratokkal indul. Minél több van meg előre, annál pontosabb az ajánlat, és annál ritkább a helyszíni meglepetés. A tulajdoni lapot és a térképmásolatot mi is lekérjük, ha nincs meg. A beadásokat mi készítjük elő és intézzük, a földhivatal leveleit és döntéseit Önnek is továbbítjuk.

• A helyrajzi szám és a cím, ha van, a tulajdoni lap friss másolata.
• A térképmásolat, a meglévő vázrajzok és határpont-jegyzőkönyvek fotója.
• Épületnél az építési engedély vagy a bejelentés, a használatbavételi döntés és a terv helyszínrajza.
• Telekalakításnál a tervezett új határ vázlata, a tulajdonosok és a jelzálogjogosult bank neve.
• Szolgalomnál és használati megosztásnál a tulajdonostársak és a szomszédok elérhetősége, a meglévő megállapodások.
• Zártkertnél az önkormányzati rendelet, ha már tudja, hogy létezik.