AI a telekosztásban

A telekszám az első szám, amelyre mindenki kíváncsi

Aki egy nagyobb földterületet megvenne vagy felosztana, annak a vételár előtt azt kell tudnia, hány építési telek lesz belőle, mekkora út kell hozzá, és mennyi terület vész el zöldfelületre, vízelvezetésre vagy védőtávolságra. Az Egyesült Államokban ezt eddig egy mérnökiroda előzetes beosztási terve adta meg. A Prophetic nevű cég 2026 májusi közleménye szerint egy ilyen külső tanulmány általában 3000⁠–⁠10 000 dollárba kerül, és napokig vagy hetekig tart.

A lakáshiány felgyorsította a változást. A legnagyobb amerikai lakásépítő, a D.R. Horton 2025 novemberében jelentette be, hogy több mint 30 államban, az egész szervezetében bevezeti a Prophetic telekelemző platformját. 2026-ban a többi szereplő is lépett: a Prophetic májusban adta ki a SiteAI 3.0-t, a TraceAir júniusban frissítette a Layout Generator nevű eszközét, az Acres augusztusban mutatta be esettanulmányban a Site Planner programját, Ausztráliában pedig az Inertia LandAI próbaüzeme fut Queensland délkeleti részén.

Hogyan működik egyszerűen

A program a telek határvonalából indul, amelyet a felhasználó kijelöl a térképen, vagy a rendszer a helyi ingatlan-nyilvántartási adatokból tölt be. Mellé kerülnek a korlátok: az övezeti előírások (legkisebb telekszélesség és -mélység, előkert, oldalkert, sűrűség), a környezeti adatok (árterület, vizes élőhely, a patakok körüli védősáv) és a terep lejtése. Ezután az útvonalakat vagy a felhasználó rajzolja meg, vagy a program javasolja, és a telkeket az utak mentén automatikusan kiosztja.

Az AI két helyen dolgozik. Az egyik a szabályok kiolvasása: a Prophetic és az Acres is nyelvi modellel értelmezi az önkormányzati övezeti rendeleteket, és a kinyert előírás mellé hivatkozást ad a forrásra. A másik az optimalizálás: a program a megadott korlátok mellett a lehető legtöbb telket keresi, és több változatot hasonlít össze. Az eredmény egy telekszám, a bruttó és nettó beépíthető terület, az útszakaszok hossza, a zöldfelület aránya, és egy PDF-vázlat, amelyet a mérnök vagy a vevő kap meg.

Négy program, négy megközelítés

A Prophetic SiteAI 3.0 a gyártó szerint már a telek kijelölésétől kész, övezeti előírásoknak megfelelő beosztást ad, kézi útrajzolás nélkül. A felhasználó megadja a legkisebb telekszélességet és -mélységet, a program ezeket minden változatban betartja, és a telkek méretét közelítéskor a térképen is kiírja. A HousingWire beszámolója szerint a korábbi verziók furcsa, „méhsejtszerű” beosztásait is kijavították. A cég a 35 ezer lakosnál nagyobb településeken negyedévente, a kisebbeken félévente nézi át az előírásokat; az ügyfelei 2025 novemberéig 20 államban 183 ezer telket elemeztek vele.

Az Acres Site Planner esettanulmánya egy amerikai lakásépítő csapat munkáját írja le. A felhasználó a patakok és vizes élőhelyek köré például 15 méteres védősávot ad meg, kiválasztja a 15 vagy 18 méter széles családiház-telkek mintáját, meghúzza az utakat, és a program kitölti a telkeket. A cikk szerint a hiteles telekszám így perceken belül megvan, a mérnöki előtervhez szokásos egy-két hét helyett. Ugyanez a cikk elismeri, hogy a csapat korábbi AI-eszközei figyelmen kívül hagyták az előkerteket és a patakokat, és megépíthetetlen zsákutcákat rajzoltak.

A TraceAir Layout Generator tíz percen belüli koncepcióvázlatot ígér, GIS- vagy CAD-tudás nélkül. Az ausztrál Inertia LandAI a legmesszebb megy: az előzetes beosztás mellett tereprendezési tervet, földmű-kiegyenlítést, támfalmegoldást és közműelemzést is készít, a fejlesztő szerint egy 500 telkes beépítési tervet 15⁠–⁠20 perc alatt, amely korábban körülbelül hat hét mérnöki munka volt. Az Inertia ügyvezetője szerint egy queenslandi projekten 2,5 millió dollárt takarítottak meg vele, ezt független forrás nem erősítette meg.

Hol téved a gép

A gyártók maguk mondják ki a legfontosabb korlátot: az eredmény előzetes vázlat, nem terv. A Prophetic vezérigazgatója a HousingWire-nek azt mondta, hogy a végső döntést az emberi szakértő hozza meg, és hogy egyes települések nem tartják naprakészen az övezeti szabályaikat, a hiányzó dokumentumokat pedig nehéz megtalálni. Az Acres oldalának jogi nyilatkozata szerint a telekadatok és a határvonalak hibásak lehetnek. A TraceAir külön kiemeli, hogy a drónos felmérése nem minősül hivatalos földmérésnek.

A hibák jellemzően a telek valós állapotából jönnek: egy szolgalmi jog, egy föld alatti vezeték, egy szomszédos épület védőtávolsága vagy egy lejtős telekrész, amely a térképen nem látszik. Ezért a gyors telekszám a vételi döntés előszűrésére jó, és a mérnök, illetve a földmérő munkáját rövidíti le, kiváltani nem váltja ki.

A magyar szabályok, amelyekhez igazodni kell

Magyarországon a telekalakítás részletes szabályait a 384/2016. (XII. 2.) Korm. rendelet tartalmazza. A kérelemhez telekalakítási dokumentációt kell csatolni, amelyet ingatlanrendező földmérő minősítéssel rendelkező földmérő készít vagy igazol, és amely telekalakítási helyszínrajzot is tartalmaz a létrejövő telkek méreteivel és beépítettségével. A telekalakításnak meg kell felelnie a helyi építési szabályzat telekméretre, beépítettségre, épületek számára és telekhatártól mért távolságra vonatkozó előírásainak, és minden telket közterületről vagy magánútról megközelíthetővé kell tenni. Új beépítésre szánt terület telekalakítással nem jelölhető ki, a telekalakítási engedély pedig a véglegessé válásától egy évig érvényes.

A szabályok 2026 januárjában változtak. A Vas Vármegyei Kormányhivatal tájékoztatója szerint a 448/2025. (XII. 29.) Korm. rendelet módosításai 2026. január 14-től alkalmazandók. A telek „mérete” a jogszabályban mostantól a mélységét és a szélességét jelenti, a területét külön „területnagyság” néven kezeli. A magánút kiszolgálóútként legalább 8, gyalog- vagy kerékpárútként legalább 3 méter széles, ha a helyi szabályzat mást nem ír elő. Nyeles telek csak ott alakítható ki, ahol a helyi szabályzat kifejezetten megengedi, átalakuló vagy új beépítésű területen nem, és ha a helyi szabályzat mást nem mond, a nyél 3⁠–⁠6 méter széles és legfeljebb 50 méter hosszú lehet. Zártsorú beépítésű telkeknél új zárványtelek nem jöhet létre.

Mit jelent Magyarországon

Az amerikai programok itthon nem használhatók, mert sem a magyar ingatlan-nyilvántartás, sem a helyi építési szabályzatok nincsenek bennük. A HÉSZ-eket a települések önkormányzati rendeletként, szöveges formában teszik közzé, ezért egy hazai program az övezeti adatokat ma a felhasználótól kapja. A kiinduló térképadat elérhető: a földhivatali hiteles elektronikus térképmásolat a Lechner Tudásközpont 2025-ös tájékoztatója szerint 5000 forintért kérhető le a Földhivatal Online-on vagy a magyarorszag.hu-n.

Hasonló első becslést itthon szabályalapú eszközökkel lehet készíteni. A mete.hu Telekosztója például a térképen, méretből vagy feltöltött térképmásolatról megadott területen a választott úthálózat (meglévő utca, zsákutca fordulóval, körút) mentén osztja ki a telkeket a megadott szélességgel, mélységgel és legkisebb területtel, az előkert és oldalkert után elhelyezi a házakat, és becsüli a földmérő és a földhivatal díját. Ez rögzített szabályokkal számol, AI nélkül, a helyi előírásokat pedig a felhasználónak kell beírnia.

A menet ezután ugyanaz, mint eddig: a HÉSZ övezeti előírásainak kikérése, egyeztetés a főépítésszel, ha belső út kell, majd a földmérő telekalakítási dokumentációja, a kormányhivatal telekalakítási engedélye és a változás átvezetése. A gyors vázlat ebben a folyamatban az első lépést rövidíti le: a tulajdonos már a földmérő megkeresése előtt látja, hogy két, négy vagy tíz telekről beszél.

Mire számíthatunk 3⁠–⁠5 éven belül

Az amerikai és ausztrál piacon a következő lépés a beosztás, a tereprendezés és a közműtervezés összekapcsolása, ahogy az Inertia LandAI már kísérletezik vele, és az övezeti szabályok gépi kiolvasásának pontosítása. A nagy lakásépítők szervezeti szintű bevezetései alapján ez a terület gyorsabban terjed, mint az épülettervezés AI-eszközei, mert a feladat jól körülhatárolt és a megtakarítás közvetlenül pénzben mérhető.

Magyarországon a feltétel a gépileg olvasható településrendezési adat. Amíg a helyi szabályzatok szöveges rendeletként léteznek, a hazai eszközök a felhasználó által beírt előírásokkal számolnak, és a végső szót a földmérő és a kormányhivatal mondja ki. A telekosztás jogi lépései, a vázrajz, az engedély és a földhivatali átvezetés emberi felelősséggel járó eljárások maradnak, és ezeken a programok nem változtatnak.