Mi változott
Az új lakóingatlanok kedvezményes áfakulcsát eddig kétévente hosszabbította meg a jogalkotó, legutóbb 2024 végén, 2026. december 31-ig. Kármán András pénzügyminiszter a 2027-es költségvetést ismertető október 20-i sajtótájékoztatón jelentette be, hogy a kormány határozatlan időre fenntartja az 5 százalékot. A Pénzügyminisztérium október 27-én nyújtotta be az adótörvények módosítását az Országgyűlésnek, egy nagy könyvvizsgáló cég október 28-i összefoglalója szerint a javaslat határidő nélkül tartja meg a kedvezményt.
A javaslat még nem törvény. Az Index összefoglalója szerint a szövegek a parlamenti vita és a módosító javaslatok nyomán változhatnak, és a THT szerint az alkalmazás részletes feltételei a módosított jogszabály ismeretében határozhatók meg. Amíg a módosítást ki nem hirdetik, a NAV által ismertetett jelenlegi szabály érvényes.
Kit érint, milyen feltételekkel
A kedvezményes kulcs az új lakóingatlan értékesítésére vonatkozik. Egy adótanácsadó iroda októberi összefoglalója szerint ide tartozik az adásvétel és a kulcsrakész átadással záruló vállalkozási szerződés is. Újnak az a lakás számít, amelyet még nem vettek első rendeltetésszerű használatba, vagy amelynél a használatbavétel és az értékesítés között nem telt el két év.
A NAV tájékoztatója szerint többlakásos épületben a legfeljebb 150 m² összes hasznos alapterületű lakás, egylakásos lakóingatlannál a legfeljebb 300 m²-es ház kaphatja az 5 százalékot. Az Építési Jog szerint ezek a korlátok valószínűleg maradnak, de a részletek még nem jelentek meg. Az Index adószakértői összefoglalója felveti, hogy az alapterületi feltétel uniós szempontból kérdéses lehet.
A jelenlegi és a javasolt szabály
A jelenlegi rendszerben 2027-től csak az a projekt maradhatott volna 5 százalékon, amely az alábbi engedélyezési feltételek valamelyikét teljesítette. A többi új lakásra a 27 százalékos általános kulcs vonatkozott volna.
| Kérdés | Jelenlegi szabály (NAV) | Benyújtott javaslat |
|---|---|---|
| Meddig jár az 5% | 2026. december 31-ig | határidő nélkül |
| Építési engedélyes projekt | 2030. december 31-ig, ha az engedély 2026. december 31-ig véglegessé vált | a határidő a javaslat szerint megszűnik |
| Egyszerű bejelentés az Étv. szerint | ha legkésőbb 2024. szeptember 30-ig megtették | a határidő a javaslat szerint megszűnik |
| Egyszerű bejelentés a Méptv. szerint | ha 2026. december 31-ig tudomásul vették | a határidő a javaslat szerint megszűnik |
| Alapterület | 150 m² lakás, 300 m² egylakásos ház | a részletek még nem jelentek meg |
| Rozsdaövezeti akcióterület | 150 m²-ig 2027 után is 5% | nem ismert változás |
Mekkora a különbség
Egy nettó 60 millió forintos új lakásnál 5 százalékkal 3 millió, 27 százalékkal 16,2 millió forint az áfa. Ugyanez az elemzés arra számított, hogy a piac kettéválik a határidőt teljesítő és a 2027 után induló projektekre, a többletteher pedig fokozatosan jelenik meg az árakban. A határozatlan idejű kedvezmény ezt a kettéválást szüntetné meg.
Mit jelent egy építkezésnél
Az Építési Jog szerint a fejlesztők a négy-öt éves beruházásokat tervezhetőbben indíthatják, ami a kis- és középvállalkozásoknak is új megrendelést hozhat. Az adótanácsadók októberben még azt javasolták a beruházóknak, hogy az engedélyezés átfutási idejét és a hiánypótlást korán számolják be, mert a 2026 végi véglegesség döntötte el az áfakulcsot. Ha a javaslat változatlanul átmegy, ez a határidő megszűnik.
A KSH október 13-i adatai szerint augusztusban az épületek építése 9,6 százalékkal maradt el az egy évvel korábbitól, az épületekre kötött új szerződések volumene 13,8 százalékkal csökkent. Az épületekre vonatkozó szerződésállomány viszont 5,0 százalékkal nagyobb volt, mint egy évvel korábban. A könyvvizsgálói összefoglaló szerint az adócsomag az építőipari fordított adózást is fenntartja, ahol 2026 végén lejárt volna.
Magánszemélynél az a kérdés, milyen formában rendeli meg a házat. A kedvezményes kulcs az értékesítésre és a kulcsrakész átadásra vonatkozik, ezért a szerződés formája határozza meg, melyik kulcs jár. Ezt a szerződéskötés előtt egyeztesse a kivitelezővel és adótanácsadóval.
Mit tehet most
A javaslat elfogadásáig a jelenlegi szabály szerint kell eljárni, ezért aki 2027 után adna át lakást vagy házat, annál továbbra is az a biztos út, ha az építési engedély 2026 végéig véglegessé válik. Az adótanácsadók októberi, vevőknek szóló javaslatai a módosítás elfogadásáig érvényesek.
- Vevőként kérdezze meg a beruházót, mikor vált véglegessé az építési engedély, vagy mikor vették tudomásul az egyszerű bejelentést.
- Az adásvételi vagy vállalkozási szerződésben rögzítse, milyen áfakulccsal számolták a vételárat.
- A szerződés mondja ki, mi történik, ha az ügylet mégsem jogosult az 5 százalékra, és ki viseli az adóváltozás többletköltségét.
- Saját ház építésénél ellenőrizze, hogy a tervezett hasznos alapterület belefér-e a 300 m²-be.
- Portfolio: Bejelentette Kármán András, határozatlan időre szól az új építésű lakások 5%-os áfája (2026. október 20.)
- THT: Marad az 5 százalékos áfa az új lakásoknál (2026. október 21.)
- PwC: Őszi adócsomag, jelentős változások jöhetnek 2027-től (2026. október 28.)
- Üzletem: Benyújtotta a kormány a 2027-es adótörvény-javaslatokat az Országgyűlésnek (2026. október 28.)
- Index: Szétszálaztuk a 2027-es adócsomagot (2026. október 29.)
- Építési Jog: Maradhat az 5%-os lakásáfa, bővülhet a felújítási piac (2026. október 21.)
- NAV: Újabb két évig marad az újépítésű lakások 5 százalékos áfája
- WTS Klient: 5%-os lakásáfa, közeleg a hosszabbítás vége (2026. október 8.)
- KSH gyorstájékoztató: Építőipar, 2026. augusztus (2026. október 13.)
