Bérleti hozamkalkulátor

A bruttó bérleti hozam az éves bérleti díj osztva a lakás bekerülési értékével: 250 000 Ft-⁠os bérleti díj és 65 millió forintos bekerülés 4,6%. Ez a szám a hirdetésekben és az összehasonlításokban szerepel, de nem az, ami a számlán marad. A nettó hozam az üresedéssel, a tulajdonos költségeivel és az adóval csökkentett bevételt veti a bekerülésre; a Financera 2026. októberi elemzése szerint Budapesten a bruttó hozam 4% körül, az országos átlag 3,5⁠–⁠4,1%, a nettó 2,7⁠–⁠2,8% egy 65 milliós példalakásnál 11 havi bevétellel. A kalkulátor a bekerülésbe a felújítást, az illetéket, az ügyvédet és a bútort is beszámítja, mert a hozamot ezek az összegek is terhelik.

Magánszemély bérbeadásából származó jövedelem után 15% személyi jövedelemadót kell fizetni, szociális hozzájárulási adó 2018 óta nincs. A jövedelem kétféleképp állapítható meg (NAV 10. számú információs füzet): a 10%-⁠os költséghányaddal a bevétel 90%-⁠a a jövedelem, bizonylat nélkül; a tételes költségelszámolásnál a tényleges, számlával igazolt költségek (karbantartás, biztosítás, közös költség, hirdetés) és az épület értékcsökkenése (hosszú élettartamú épületnél évi 2% a vételár épületre eső részére) levonható. Nagyobb felújítás és drága lakás esetén a tételes elszámolás kedvezőbb, a kalkulátor mindkettőt kiszámolja. Az adót negyedévente adóelőlegként kell fizetni, és az éves bevallásban elszámolni; a bérlőtől átvett rezsi, ha a bérlő nevére szól a számla vagy a bérbeadó egy az egyben továbbszámlázza, nem bevétel.

• Költséghányad: egyszerű, bizonylat nélkül, a bevétel 13,5%-⁠a az adó.
• Tételes: számlák és értékcsökkenés, több adminisztráció, felújított lakásnál alacsonyabb adó.
• Az ingatlan 5 év utáni eladása szja-mentes; a kalkulátor az értéknövekedést nem számolja.

A hozam legnagyobb ellensége az üresedés: egy bérlőváltás hirdetéssel, takarítással, festéssel 2⁠–⁠6 hét, ezért a kalkulátor évi egy hónap kieséssel indul. A tulajdonost terhelő fix költség a közös költség felújítási alapja, a lakásbiztosítás és a társasházi külön befizetés; a karbantartásra a bérleti díj 5⁠–⁠10%-⁠át vagy a lakás értékének 1⁠–⁠3%-⁠át szokás évente félretenni (gépek cseréje, festés, csaptelep, lakat). A felújítás mértéke a bérleti díjat és az üresedést is befolyásolja: egy korszerű, jó fürdővel és konyhával kiadott lakás gyorsabban talál bérlőt és magasabb díjon; a lakásfelújítás és a fürdőszoba-felújítási kalkulátor a költséget adja, a bérleti díj különbsége a piacról jön.

A megtérülési idő a bekerülés osztva az éves nettó bevétellel, áremelkedés nélkül: 2,8%-⁠os nettó hozamnál 36 év, 4%-⁠nál 25 év. A hozamot a kockázatmentes alternatívával (állampapír) és a hitel kamatával kell összevetni: 6,5%-⁠os lakáshitelből vett, 4%-⁠os bruttó hozamú lakás évente veszteséges a pénzáramlásban, és csak az értéknövekedés menti meg; az Otthon Start 3%-⁠os hitele saját lakásra szól, bérbeadásra a támogatás elvesztésével jár. A kalkulátor a saját számokat kéri; a bérleti díjat a környék hirdetéseiből, a bekerülést a költségkalkulátorokból lehet pontosítani.