25 éve nem drágultak ennyit a lakások az MNB szerint

Mi derült ki a jelentésből

A jegybank sajtóprezentációja szerint 2025 negyedik negyedévében a lakásárak országosan 23,5 százalékkal voltak magasabbak, mint egy évvel korábban. Budapesten 26,0, a városokban 24,8, a községekben 18,3 százalék volt az éves drágulás. Az árak gyorsabban nőttek, mint a bérleti díjak, a jövedelmek és a felvehető hitelösszeg. A fundamentumok alapján indokolt szinthez képest a túlértékeltség 22,5 százalék, egy év alatt 8,8 százalékponttal nőtt.

Az idei első negyedévre vonatkozó előzetes adat lassulást mutat. Országosan 17,7 százalékos az éves és 3,0 százalékos a negyedéves drágulás, Budapesten 16,5, a városokban 20,1, a községekben 14,4 százalék az éves ütem. A Portfolio összefoglalója szerint a jegybank a második negyedévre további lassulást vár, de az árak a vártnál magasabban maradhatnak.

Kevesebb adásvétel, több hitel

Tavaly 152 ezer lakás cserélt gazdát, 3 százalékkal több, mint 2024-ben. Az idei első negyedévben a tranzakciók száma országosan 18, Budapesten 29, vidéken 15 százalékkal csökkent egy év alatt. Az új lakáshitelek volumene ugyanebben az időszakban 104 százalékkal nőtt, márciusban a vásárlások 64 százalékát finanszírozták hitelből.

A Portfolio május 25-i elemzése szerint március végéig nagyjából 33,2 ezer Otthon Start-szerződést kötöttek mintegy 1 161 milliárd forint értékben, átlagosan 35 millió forinttal. A támogatott hitelek aránya a program előtti 23 százalékról 81 százalékra nőtt, a programmal finanszírozott ingatlanok 90 százaléka használt lakás. A jelentés szerint az első lakásukat vásárlók minimális önereje 2025 decemberében Budapesten 7,9 millió, vidéken 3,14 millió forint volt, és egyre több vevőnél ez a fő akadály.

Új lakások és engedélyek

Az első negyedévben 22 ezer új lakás volt fejlesztés alatt vagy értékesítésben, 46 százalékkal több, mint egy éve, ebből 9,5 ezer még nem kelt el. Budapesten tíz éve nem volt ilyen nagy az újlakás-kínálat. Az engedélyek száma 2025-ben 37, az idei első negyedévben 64 százalékkal nőtt. A jegybank ezt a 2025. július 1-jétől szigorodó építési szabályok előtti engedélykérésekkel és az Otthon Start kiemelt projektjeinek nagy számával magyarázza.

Tavaly 12,1 ezer lakás épült, 9 százalékkal kevesebb, mint egy évvel korábban. Idén a jegybank 15,7 ezer átadással számol, ami 30 százalékos növekedés. A jelentés kockázatként említi az iráni háborúhoz köthető költségsokkot, amely a 2026-ban induló projektek megtérülését bizonytalanná teszi. Az Otthon Start kiemelt beruházásai közül a 20 budapesti projektből csak négy van értékesítésben, összesen mintegy 1 200 lakással.

Mit jelent egy építkezésnél vagy vásárlásnál

Új lakás vásárlásánál a következő két évben nagyobb választékra lehet számítani, a fejlesztőknek viszont a növekvő költségekkel is számolniuk kell. Vitézy Dávid miniszter június 2-án azt mondta, hogy a Belügyminisztérium felülvizsgálja az előző kormány által kiemelt lakóprojekteket, elsőként azokat, amelyek építési engedélyt kaptak, de még nem kezdődött el az építkezésük. A Világgazdaság szerint a kiemelő rendeletek összesen 4 200 ingatlant érintettek.

A Pénzügyi stabilitási jelentés június 2-i bemutatóján Banai Ádám, a jegybank ügyvezető igazgatója szerint a lakáspiacon látnak kockázatot, mert az elmúlt két évben jelentős volt az áremelkedés. Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője az Economx cikke szerint arra számít, hogy az idei drágulás év végére a tavalyinak nagyjából a fele lehet.

Később, július végén a KSH első negyedéves lakásárindexe negyedéves összevetésben 2,5 százalékos névleges csökkenést mutatott.

Mit tehet most

• Új lakásnál kérdezze meg a fejlesztőt, kiemelt beruházás-e a projekt, és elkezdődött-e már az építés.
• Használt lakásnál a vételár mellett számolja ki a felújítási költséget is, mert a túlárazott piacon ez dönti el, megéri-e a vétel.
• Ha építkezik, kérjen az árajánlatban árfolyam- és anyagár-változásra vonatkozó záradékot.
• Hitelfelvétel előtt ellenőrizze, mennyi önerő kell a kiválasztott ingatlanhoz, és mennyi marad a felújításra.