Terasz építése és engedélyezése

Az építési tevékenység engedélyezésének szabályai 2024. október 1. óta újak. Jogszabály mondja meg, milyen munkához kell építési engedély vagy egyszerű bejelentés. A településrendezési és építési követelmények alapszabályzata (TÉKA) 2025. január 1. óta a korábbi OTÉK helyett tartalmazza az országos építési követelményeket, a fogalmakkal és a beépítettség számításával együtt.

A helyi építési szabályzat (HÉSZ) övezetenként adja meg a beépítettség felső határát, az elő-, oldal- és hátsókert méretét és a magasságot, a településképi rendelet a megjelenést szabályozza. Társasházban a közös tulajdont érintő munkákra külön szabályok vonatkoznak. Az engedély- és bejelentésmentes munkánál sem kizárt, hogy más eljárás kelljen, például településképi bejelentés vagy örökségvédelmi eljárás.

Jogszabály sorolja fel az építési engedélyhez és az egyszerű bejelentéshez kötött munkákat. Ami egyik listán sem szerepel, ahhoz építésügyi hatósági engedély és bejelentés nem kell. A teraszt érintő munkáknál ezek a pontok számítanak:

• új épület, ha meghaladja a 35 m² összes hasznos alapterületet vagy a 4,5 m gerincmagasságot, lapos tetős épületnél a 3,5 m párkánymagasságot, építési engedéllyel;
• meglévő épület bővítése, ha az épület ezzel a fenti méret fölé kerül, építési engedéllyel, kivéve a hasznos alapterületet nem növelő bővítést;
• a lakóépületet kiszolgáló melléképület 35 és 60 m² összes hasznos alapterület között, egyszerű bejelentéssel;
• a meglévő lakóépület bővítése 300 m² összes hasznos alapterületig, egyszerű bejelentéssel;
• a csatlakozó alacsonyabb terepszinttől 1,5 m-⁠nél magasabb támfal, építési engedéllyel;
• ikres vagy zártsorú háznál a szomszéddal közös falat, alapozást vagy tetőszerkezetet érintő munka, építési engedéllyel.

A pergola a TÉKA szerint árnyékoló funkciójú melléképítmény, amely felülről és legalább két oldalról nyitott, és növénnyel befuttatható. Nem épület, a rendelet listáin nem szerepel, ezért építésügyi engedélyt vagy bejelentést nem kíván. A terasz a TÉKA szerint járható, szilárd burkolatú külső tartózkodótér, a terepen fekvő terasz építéséhez szintén nem kell engedély, csak ha 1,5 m-⁠nél magasabb támfal kell hozzá. Az előtető a homlokzathoz csatlakozó, felülről zárt, függesztett vagy konzolos tetőszerkezet, hasznos alapterületet nem ad, ezért szintén nem engedélyköteles.

Ezeknél a HÉSZ és a településképi rendelet adja a kereteket. Az utcáról látható előtető anyagát és színét, a pergola előkerti elhelyezését a helyi szabály korlátozhatja, és egyes településeken településképi bejelentést kérnek.

A nyitott, oszlopos terasztető nem hoz létre helyiséget, ezért hasznos alapterületet sem ad a házhoz, a hasznos alapterületet nem növelő bővítés pedig nem engedélyköteles. A fedett terasz a TÉKA szerint viszont beszámít a telek beépítettségébe, így a HÉSZ beépítettségi határa korlátozhatja a méretét.

A télikert és a lakótérré alakított, beüvegezett terasz zárt helyiség, ez a ház bővítése. Családi háznál a meglévő lakóépület bővítése 300 m² összes hasznos alapterületig egyszerű bejelentéssel végezhető, építészeti-műszaki dokumentációval. A konkrét esetben az dönt, hogy a beépítéssel keletkezik-e zárt helyiség, ezt a tervek alapján építész ítéli meg.

A TÉKA a gépjárműtárolót helyiségként vagy oldalról nyitott, fedett építményként határozza meg. Új épületnél 35 m² összes hasznos alapterület vagy 4,5 m gerincmagasság felett építési engedély kell, a lakóházat kiszolgáló melléképületnél 35 és 60 m² között egyszerű bejelentés. Egy egyállásos kocsibeálló és egy átlagos kerti ház így engedély nélkül építhető, egy 6×6 m-⁠es kétállásos beálló már 36 m². A szabályok zárt épületre íródtak, a nyitott beálló besorolását ezért a tervezés előtt egyeztetjük.

A minden oldalról nyitott kerti tető, például egy szaletli, a TÉKA szerint kerti építmény, ha telkenként egy van belőle, a vízszintes vetülete legfeljebb 20 m², és a legmagasabb pontja legfeljebb 3 m. A TÉKA 2025 nyári módosítása óta a HÉSZ megengedheti, hogy egyes melléképítmények és a garázs az elő- vagy az oldalkertbe kerüljenek.

A telek terepszint feletti beépített területe a TÉKA szerint a telken álló épületek azon részeinek vetülete, amelyek a rendezett tereptől 1 méternél magasabbra emelkednek. A fedett terasz beszámít, kivéve, ha a teljes területe felett erkély van. Nem kell beszámítani:

• az előtető, az eresz és a függőfolyosó homlokzaton túlnyúló részéből a homlokzati faltól mért 1,5 m-⁠es sávot;
• a terepcsatlakozás felett legalább 2 m-⁠rel lévő erkély kinyúló részéből a homlokzattól mért 2 m-⁠es sávot;
• lakóterületen telkenként egy, legfeljebb 20 m² vízszintes vetületű, minden oldalról nyitott, legfeljebb 3 m magas kerti tetőt;
• a napelemes kocsibeálló területét;
• a tornácot, és azt az előlépcsőt, amely alatt nincs beépített terület.

Társasházban a tartószerkezetek és a közös célt szolgáló épületrészek közös tulajdonban vannak, akkor is, ha egy lakáson belül helyezkednek el. A közös tulajdont érintő építési munkához a közgyűlés hozzájárulása kell. Az alapító okirat módosításához főszabályként minden tulajdonostárs hozzájárulása szükséges, ha viszont a közös tulajdon egy részét a külön tulajdon bővítésére adják át, az összes tulajdoni hányad legalább kétharmadának egyetértése is elég. Az erkély, a loggia és a terasz beépítése ezért közgyűlési kérdés.

A településképi rendelet az utcáról látható szerkezetek anyagát, színét és elhelyezését szabályozhatja, és településképi bejelentést kérhet. A rendeletet az önkormányzat honlapján vagy a Nemzeti Jogszabálytár önkormányzati rendeleteket közlő részén lehet megtalálni.

Ha egy egyszerű bejelentéshez kötött munkát bejelentés nélkül kezdenek el, a hatóság a munkát megtiltja, és az csak végleges fennmaradási és továbbépítési engedély alapján folytatható. Egy télikert vagy egy beépített terasz utólagos rendezése így lassabb és drágább, mint az előzetes bejelentés. Az engedélymentes szerkezetnél a helyi szabályok megsértése szintén hatósági eljárást vonhat maga után, ezért a HÉSZ-t és a településképi rendeletet az építés előtt ellenőrizzük.