Műszaki átadás-átvétel

Az átadás-átvételben minden résztvevőnek megvan a feladata. Az építtető részt vesz a műszaki átadás-átvételi eljárásban, a kivitelező az eljárás során elvégzi a berendezések és rendszerek működési próbáját, a felelős műszaki vezető részt vesz az átadás-átvételi és a használatbavételi eljárásban és megteszi a szükséges nyilatkozatokat, a műszaki ellenőr pedig az építtető képviselőjeként van jelen.

E-naplós munkánál a fővállalkozó az e-főnaplóban kezdeményezi az átadás-átvételt, az eljárást az építtető vagy a nevében a műszaki ellenőr hívja össze. Az átadás-átvétel más, mint a munkaterület átadása a kezdéskor, és más, mint a hatósági használatbavétel. Az előbbi a felek közötti átvétel, az utóbbi a hatóság engedélye vagy tudomásulvétele.

Az átvétel akkor gyors és egyértelmű, ha előtte mindkét fél tudja, mihez mérik a munkát. Mi a bejárás előtt átnézzük a szerződést és a műszaki tartalmat, a terveket, a naplót, a pótmunkákról szóló megállapodásokat és a kivitelező készre jelentését. Ezekre a dokumentumokra az átvételen szükség van.

• A beépített építési termékek teljesítménynyilatkozatai.
• A működési próbák és a beüzemelések jegyzőkönyvei, például a fűtés, a szellőzés, a villamos hálózat és a nyomáspróbák.
• A berendezések kezelési útmutatói és jótállási jegyei.
• Ha a megvalósult állapot eltér a záradékolt tervtől, a megvalósulási dokumentáció.
• Új lakásnál és lakóépületnél a jótállási jegy.
• E-naplós munkánál a napló teljes, lezárásra kész állapota.

A bejárást nappal, működő közművekkel és bekapcsolt fűtéssel tartjuk, hogy a felületek hibái látsszanak, és a rendszerek kipróbálhatók legyenek. Egy lakásfelújításnál a bejárás jellemzően egy-két óra, egy családi háznál fél nap is lehet, ha a működési próbák és a dokumentumok átnézése is ide esik. A sorrend mindig ugyanaz.

1. A résztvevők és az eljárás kezdetének rögzítése.
2. A kivitelező bemutatja az elkészült munkát és átadja a dokumentumokat.
3. Helyiségenkénti bejárás, a felületek, a nyílászárók, a burkolatok és a csatlakozások ellenőrzése, mérések, fotók.
4. A működési próbák, a fűtés, a meleg víz, a szellőzés, a világítás, az áram-védőkapcsoló és a vizes helyiségek lefolyói.
5. A hibák és hiányosságok felvétele a hibalistába, hellyel és fotóval.
6. A javítási határidők, a felelősök és a visszatartott összeg egyeztetése.
7. A jegyzőkönyv aláírása minden résztvevővel.

A jegyzőkönyv tartalmazza az eljárás kezdetének és befejezésének idejét, a résztvevőket, az érvényesített szavatossági igényeket, az építtető észrevételeit, a hibákat és hiányosságokat, a hozzájuk kapcsolódó költségeket, a szükséges nyilatkozatokat, és az építtető döntését arról, hogy átveszi-e a munkát, kijavítást vagy árengedményt kér-e. Ha kijavítás kell, a határidő és a kijavításért, illetve annak átvételéért felelős személy is a jegyzőkönyvbe kerül. A jegyzőkönyvet minden résztvevő aláírja.

Fejlesztőtől vásárolt új lakásnál a jegyzőkönyv formáját az adásvételi szerződés és a fejlesztő átadási rendje határozza meg, a tartalmi elemek ott is ugyanezek. Felújításnál, ahol nincs e-napló, a jegyzőkönyv papíron vagy elektronikusan készül, és a hibalista fotóit is mellékeljük.

A teljesítésigazolást a hibák kijavítása és ellenőrzése után adják ki. Ha átadás-átvételi eljárás van előírva, a teljesítésigazolás határideje annak lezárásától számít, és legfeljebb tizenöt munkanap. A számla fizetési határideje jellemzően 30 nap a kézhezvételtől.

A díj arányos része visszatartható, amíg a hibát kijavítják, vagy megfelelő biztosítékot nyújtanak. A visszatartott összeg akkor védhető, ha a hiba bizonyítható, nem csekély, és az összeg a javítás várható költségével arányos. A kivitelezési szerződésben a felek jótállási vagy szavatossági biztosítékban is megállapodhatnak, ennek összegét, formáját és felhasználását a szerződésben kell rögzíteni.

Újonnan épített lakásra és lakóépületre a kötelező jótállás a műszaki átadás-átvételi eljárás befejezésétől számít, a szerkezetek egy részére három, más részére öt, a fő tartószerkezetekre tíz évig. A határidők jogvesztők, a bejelentett hibát a vállalkozó 15 napon belül köteles megvizsgálni.

A garanciális bejárás a jótállási idő vége előtt tartott közös bejárás, ahol a használat során megjelent hibákat felveszik és bejelentik. A hároméves határidő előtt néhány hónappal szervezzük, mert ekkorra jönnek ki az első fűtési idények és a beköltözés utáni mozgások hibái, például a zsugorodási repedések, a nyílászárók elállítódása, a fugák és a szilikonok hibái, a nedvesedés a vizes helyiségek körül.

• Az átvétel rossz fényben, közművek nélkül történik, a hibák nem látszanak.
• A működési próbák elmaradnak, a fűtés és a szellőzés hibái csak a használatban derülnek ki.
• A jegyzőkönyvben nincs határidő és felelős a javításokra.
• A végszámlát a hibalista lezárása előtt kifizetik.
• A jótállási jegyek és a kezelési útmutatók nem kerülnek át.
• A jótállási határidőt senki nem jegyzi fel, a garanciális bejárás elmarad.