Műszaki ellenőr családi ház építéséhez

Építési naplóhoz kötött munkánál öt esetben kötelező építési műszaki ellenőrt megbízni: ha több fővállalkozó kivitelező dolgozik, ha építtetői fedezetkezelő működik közre, ha a beruházás a közbeszerzési törvény hatálya alá tartozik, ha kiemelt beruházás, vagy ha nemzeti emlék műemléket érint. Egy magánszemély családi házánál az utolsó három ritka, az első viszont gyakori.

Több fővállalkozó akkor van, ha az építtető több céggel köt közvetlenül kivitelezési szerződést, például az egyik a szerkezetkész házat, a másik a tetőt, a harmadik a gépészetet és a villanyt építi. Ilyenkor mindegyik cég fővállalkozó, mindegyiknek saját felelős műszaki vezetője van, és a műszaki ellenőr feladata, hogy a munkájukat összehangolja, és a használatbavételhez szükséges nyilatkozatok meglegyenek. Ha egyetlen generálkivitelező építi a házat, és a többi cég az ő alvállalkozója, a műszaki ellenőr nem kötelező.

Az építtető maga is ellenőrizheti a munkát és az e-naplót. Egy ház építése alatt viszont a betonozások, a szigetelések és a nyomáspróbák többnyire munkaidőben, rövid határidővel jönnek, és a hibák felismeréséhez szakmai tudás kell. Ezért hasznos a műszaki ellenőr akkor is, ha a megbízása nem kötelező.

Az alábbi feladatok akkor érvényesek, ha a felek másként nem állapodnak meg. Egy családi ház építésénél ezek jelennek meg a leggyakrabban.

• Az építés szakszerűségének ellenőrzése a bejelentett vagy engedélyezett dokumentáció és a kivitelezési dokumentáció alapján.
• A kitűzés ellenőrzése, és ha szükséges, annak ellenőrzése, hogy a geotechnikai és egyéb vizsgálatok megtörténtek.
• Az eltakarásra kerülő szerkezetek ellenőrzése és a szükséges további vizsgálatok meghatározása.
• Az e-napló bejegyzéseinek ellenjegyzése, a hibák, hiányosságok és eltérések beírása.
• A beépített termékek teljesítménynyilatkozatainak ellenőrzése, és annak ellenőrzése, hogy legalább a kivitelezési dokumentációban előírt teljesítményű termék épüljön be.
• A pénzügyi elszámolások és felmérések ellenőrzése, a teljesítésigazolás kiadása.
• Javaslat a műszaki vagy gazdasági okból indokolt tervváltoztatásra, és ha kell, szakértő bevonására.
• Részvétel az átadás-átvételi eljárásban.

Ha a műszaki ellenőr az e-naplóban építési műszaki ellenőrként szerepel, a helyszínt a szerződésben meghatározott időközönként, de legalább tíznaponként ellenőrzi, és ezt eseti bejegyzéssel rögzíti. A helyszíni ellenőrzések gyakoriságát a szerződésben is rögzíteni kell.

A rendszeres bejárások mellé jönnek a takarás előtti alkalmak, amelyek a kivitelező munkájához igazodnak. Ezekre a kivitelező értesítése alapján megyünk ki, ezért az értesítés módját és idejét a szerződésben rögzítjük. Egy családi háznál ezek a jellemző pontok.

1. Kitűzés és alapárok, a ház helye, a magassági pont, az alapárok mérete és talaja a betonozás előtt.
2. Alapozás, a vasszerelés, a betonfedés és a távtartók, a közművek és a földelés átvezetései a betonozás előtt.
3. Talajnedvesség elleni szigetelés, az anyag, az átfedések, a sarkok és az áttörések, a felvezetés a lábazaton a visszatöltés előtt.
4. Falazat és koszorú, a falazóelem és a habarcs a terv szerint, az áthidalók felfekvése, a koszorúvasalás a betonozás előtt.
5. Födém, a zsaluzat, a vasalás, az áttörések és a koszorú kapcsolata a betonozás előtt.
6. Tető, a faanyag, a kapcsolatok, a páratechnikai fóliák és a bádogozás a belső burkolás előtt.
7. Gépészet és villany, a nyomvonalak, a vízvezeték és a padlófűtés nyomáspróbája a vakolás és az esztrich előtt.
8. Hőszigetelés és homlokzat, a vastagság, a dübelezés, a hézagmentesség és a hálózás a vakolás előtt.

A megbízást írásba kell foglalni, a kötelező tartalmát pedig jogszabály határozza meg. Kötelező esetben az ellenőr a kivitelezési szerződés megkötésétől a végszámla kiegyenlítéséig közreműködik. A mi szerződéseinkben ezek az elemek szerepelnek.

• Az építtető és az ellenőr adatai, az ellenőr naplóügyfél-jele.
• Az építési munka meghatározása, helye, várható kezdete és befejezése.
• Az ellenőri feladatok, különösen a helyszíni ellenőrzések gyakorisága és a takarás előtti értesítés rendje.
• Ha van, az építtetői fedezetkezelő adatai.
• Az ellenőr díja, a fizetés módja és határideje.
• A jogszabályon túl vállalt további feladatok, például az ajánlatok vagy a pótmunkák ellenőrzése.

Az építési műszaki ellenőr ugyanazon a munkán nem lehet kivitelező, anyagbeszállító, szakértő vagy felelős műszaki vezető. Nem lehet ellenőr ott, ahol ezeket olyan cég végzi, amelynek tagja, vagy amellyel munkavégzésre irányuló jogviszonyban áll, és nem lehet a résztvevők közeli hozzátartozója.

Mi műszaki ellenőrként olyan házon dolgozunk, amelyet más kivitelező épít. Ha a kivitelezést is ránk bízná, a független ellenőrt mástól kell megrendelnie, ezt az első egyeztetésen elmondjuk.

A díjat elsősorban a ház mérete és szintszáma határozza meg, mert minden szint újabb födémet, újabb szigetelési és gépészeti fázist jelent. Alápincézett háznál a pince vízszigetelése és a pincefal több külön ellenőrzést kíván, tetőteres háznál a tetőtér rétegrendje. Számít az építés időtartama, mert a rendszeres bejárások száma ezzel arányos, és a kivitelezők száma, mert több fővállalkozónál az összehangolás és több napló ellenőrzése is munka.

Növeli a díjat a távolság, a hiányos kivitelezési dokumentáció, a sok pótmunka, és ha a megbízás a költségvetés vagy a szerződéstervezetek ellenőrzésére is kiterjed. Az oldal tetején lévő ársávok a teljes építkezésre vonatkoznak, a havidíjas forma szakaszos építésnél előnyösebb.

Az első egyeztetéshez ezekre a dokumentumokra van szükségünk. Ami még nem készült el, azt is jelezze, mert a hiányzó kivitelezési dokumentáció önmagában is ellenőrzési kockázat.

• Az egyszerű bejelentési vagy engedélyezési dokumentáció, a kivitelezési dokumentáció és a statikai terv.
• A kivitelezési szerződés vagy annak tervezete, a költségvetés és az ütemterv.
• Ha az építés már elindult, az e-napló adatai, a fővállalkozó és a felelős műszaki vezető neve.
• A talajmechanikai szakvélemény, ha készült.
• A bank vagy a támogatást nyújtó szervezet feltételei, ha a házat hitelből vagy támogatással építi.