Építési hibák feltárása szakértővel

A legtöbb vita olyan hibából indul, amely a munka átadása után hetekkel vagy hónapokkal jelenik meg. Leváló burkolat, repedő esztrich, vizesedő fal a zuhany mögött, beázás a tetőablaknál, penész a nyílászáró sarkában, nem záródó ablak. A kivitelező gyakran használati hibára vagy az anyagra hivatkozik, a megrendelő a kivitelezésre.

Szakértő akkor kell, amikor a felek ezt egymás között nem tudják eldönteni, vagy amikor a megrendelő vissza akar tartani a díjból, és ehhez a hiba súlyát és a javítás költségét alá kell támasztani. Szakvéleményt kérhet a biztosító is egy beázásnál, és a vevő is egy új lakás vagy ház rejtett hibájánál.

A vizsgálat a kérdéssel kezdődik. Mást kell vizsgálni, ha a kérdés az, hogy szakszerű-e a munka, és mást, ha az, hogy mennyibe kerül a javítás. A kérdéseket a megbízáskor írásban rögzítjük.

1. A dokumentumok átnézése, a szerződés, az ajánlat vagy a költségvetés, a tervek, a napló, a számlák és a felek levelezése.
2. Helyszíni szemle, a hibák felvétele helyiségenként, fotódokumentáció helymegjelöléssel.
3. Mérések, például nedvességmérés, síkpontosság, lejtés, hőkamerás vizsgálat, szükség esetén karbidos nedvességmérés mintavétellel.
4. Ha a hiba oka csak így látható, kis felületű feltárás előre egyeztetett helyen, például egy burkolólap felszedése vagy a vakolat megbontása.
5. A hiba okának megállapítása, tervezési, kivitelezési, anyag- vagy használati eredet szerint.
6. A javítás módjának és várható költségének meghatározása.
7. Írásos szakvélemény a megállapításokkal, a mellékletekben a fotókkal és a mérési eredményekkel.

Egy szakvélemény akkor használható a kivitelezővel, a biztosítóval vagy egy ügyvéddel folytatott egyeztetésben, ha a kérdésekre egyértelmű, ellenőrizhető választ ad. A vélemény jogi kérdésben nem foglal állást, a műszaki tényeket viszont rögzíti. Egy jó szakvélemény ezekből a részekből áll.

• A megbízó kérdései, pontosan megfogalmazva.
• A vizsgált dokumentumok, a helyszíni vizsgálat ideje és módja, a mérőeszközök.
• A megállapítások hibánként, fotóval és hellyel.
• A hiba oka, és hogy az eltér-e a szerződéstől, a tervtől, a gyártói előírástól vagy a szakma szabályaitól.
• A hiba súlya, vagyis hogy esztétikai, a használatot érinti, vagy a szerkezet tartósságát és biztonságát.
• A javítás módja és várható költsége.
• Az aláíró neve és szakterülete.

Az építésügyi műszaki szakértői vélemény jogosultsághoz kötött tevékenység. A megbízást írásba kell foglalni. Nem lehet szakértő ugyanazon építmény ügyében, aki ott ellenőrként, kivitelezőként vagy felelős műszaki vezetőként dolgozott.

Peres eljárásban a bíróság jellemzően igazságügyi szakértőt rendel ki. A per előtti tényfeltáráshoz, az egyezséghez, a visszatartás alátámasztásához és a biztosítói ügyhöz a jogosult műszaki ellenőr vagy statikus által írt szakvélemény is használható. A mi szakvéleményünk ilyen, műszaki ellenőrünk, szerkezeti kérdésben statikusunk írja alá. Ha ugyanazon a munkán mi voltunk a műszaki ellenőr vagy a kivitelező, szakvéleményt nem adunk. Ha az ügy várhatóan hatóság vagy bíróság elé kerül, ezt a megbízáskor mondja el, és megmondjuk, milyen jogosultságú szakértő kell hozzá.

Hibás a teljesítés, ha a szolgáltatás a teljesítés időpontjában nem felel meg a szerződésben vagy jogszabályban meghatározott minőségi követelményeknek. A megrendelő első lépésben kijavítást kérhet, meghatározott feltételekkel árleszállítást, a hiba kijavítását a kötelezett költségére, vagy elállhat a szerződéstől.

A díj arányos része visszatartható, amíg a hibát kijavítják, vagy megfelelő biztosítékot nyújtanak. A visszatartás akkor védhető, ha a hiba bizonyítható, nem csekély, és a visszatartott összeg arányos a javítás várható költségével, ezt a műszaki szakvélemény tudja alátámasztani. Új lakásnál és lakóépületnél emellett kötelező jótállás is él, az átadás-átvételtől számítva.

Ha a vita arról szól, hogy a kivitelező teljesített-e, és mennyi jár neki, a Teljesítésigazolási Szakértői Szerv (TSZSZ) is igénybe vehető. A kérelmet elektronikusan kell benyújtani, és a díj a vitatott összeg arányában számít, alsó és felső határral.

A szakértői testület az elfogadástól számított 30 napon belül ad véleményt, ez egyszer 30 nappal meghosszabbítható. A vélemény alapján a kézhezvételtől számított 60 napon belül lehet pert indítani. A TSZSZ elé vitt ügyben is a műszaki tények döntenek, ezért a hibákat és a mennyiségeket ehhez is dokumentálni kell.

• Fotózza le a hibát közelről és távolról, mérőszalaggal mellette, dátummal.
• Ne javíttassa ki és ne takarja el, kivéve, ha a kár elhárítása miatt azonnal kell, például beázásnál. Ilyenkor a javítás előtt dokumentáljon.
• Írásban jelezze a hibát a kivitelezőnek, és kérjen határidőt a kijavításra.
• Gyűjtse össze a szerződést, az ajánlatot, a számlákat, a terveket, a naplót és a levelezést.
• Ha vissza akar tartani a díjból, az okát és az összegét írásban közölje.