Új lakás átvétele műszaki ellenőrrel

Az új lakás átvétele jogi és műszaki pillanat is. A jegyzőkönyv rögzíti, milyen állapotban vette át a lakást, ehhez képest lehet később hibát érvényesíteni, és a kötelező jótállás határideje is ettől a naptól számít. A fejlesztő oldaláról az átadás rutin, a vevőnek viszont többnyire az első és egyetlen alkalom, és a frissen festett, kitakarított lakásban a hibák nagy része nem látszik első ránézésre.

A műszaki ellenőr elsősorban a lakás használhatóságát és tartósságát érintő hibákra figyel: a vizes helyiségek lejtésére, a nyílászárók csatlakozására, a nedvességre, a hőhidakra, a gépészet és a villany működésére. Ezek javítása az átadás után, a lakott lakásban drágább és kellemetlenebb. A szépséghibák is a listára kerülnek, de külön jelöljük őket.

A bejárás helyiségenként halad, mindig ugyanabban a sorrendben, hogy semmi ne maradjon ki. Fűtési idényben hőkamerával is végigmegyünk a homlokzati falakon, a nyílászárók csatlakozásán és a födém széleinél.

• Falak és mennyezetek, a síkpontosság, a repedések, a festés és a vakolat hibái, a sarkok függőlegessége.
• Padlóburkolatok, a síkpontosság, a kopogtatásra üregesen szóló lapok, a fugák és a dilatációk, a parketta vagy a laminált padló hézagai.
• Nyílászárók, a szárnyak beállítása, a zárás és a bukás, a tömítések, a belső és a külső csatlakozás, az üvegek sérülései.
• Vizes helyiségek, a zuhanytálca és a padló lejtése, a szaniterek rögzítése és tömítése, a csapok és a lefolyók működése.
• Fűtés és meleg víz, a radiátorok vagy a padlófűtés működése, a szabályozás, a hőtermelő berendezés dokumentációja.
• Szellőzés, a fürdő és a konyha elszívása, gépi szellőzésnél a működés és a szűrők.
• Villany, a kapcsolók és a dugaljak működése, az elosztó feliratozása, az áram-védőkapcsoló próbája.
• Erkély, terasz, loggia, a lejtés, a vízelvezetés, a korlát rögzítése, a burkolat csatlakozása a falhoz.

A hibalistában minden tétel mellett szerepel a helyiség, a pontos hely, egy rövid leírás és egy fotó. Így a fejlesztő és a kivitelező is pontosan látja, mit kell javítani, és a javítás utáni ellenőrzésnél is ugyanabból a listából dolgozunk. A listát a jegyzőkönyvhöz csatoljuk, vagy a tételeit a jegyzőkönyvbe íratjuk.

A jegyzőkönyvbe kerüljön be, hogy a vevő mely hibákkal veszi át a lakást, kéri-e a kijavításukat és milyen határidővel, és ki felel a javításért. Kivitelezési szerződésnél a jegyzőkönyv rögzíti a résztvevőket, a hibákat és hiányosságokat, az érvényesített szavatossági igényeket, az átvevő döntését, valamint a javítás határidejét és felelősét. Fejlesztőtől vásárolt lakásnál az adásvételi szerződés és a fejlesztő átadási rendje határozza meg a formát, a tartalom ugyanez.

Újonnan épített lakásra és lakóépületre kötelező jótállás jár, amely a műszaki átadás-átvételi eljárás befejezésétől számít. A szerkezetek és berendezések egy részére három, más részére öt, a fő szerkezetekre, köztük az alapozásra, a teherhordó szerkezetekre és a födémekre tíz év. A határidők elmulasztása jogvesztéssel jár. A jótállási jogokat a lakás tulajdonosa érvényesítheti a vállalkozóval vagy az általa kijelölt javítóval szemben.

A jótállási jegyet lakásonként kell kiállítani és az átadás-átvételkor átadni. A jegyen szerepel a jótállás körébe tartozó lakás és szerkezetek meghatározása, a jogosult jogai és azok határideje, a vállalkozó és a kijelölt javító neve és címe, valamint az átadás-átvétel befejezésének időpontja. A bejelentett hibát a vállalkozó 15 napon belül köteles megvizsgálni és nyilatkozni, a megrendelő hátrányára eltérő megállapodás semmis.

A jótállás mellett a hibás teljesítés általános szabályai is érvényesek. Hibás a teljesítés, ha a lakás az átadáskor nem felel meg a szerződésben vagy jogszabályban meghatározott minőségi követelményeknek.

A vevő a vételár arányos részét visszatarthatja, amíg a hibát kijavítják, vagy megfelelő biztosítékot kap.

A visszatartott összeg mértékéhez a hiba súlya és a javítás várható költsége ad alapot, ezt műszaki szakvélemény tudja alátámasztani. A visszatartás okát és összegét írásban kell közölni.

A javítások után ugyanabból a listából ellenőrizzük, mi készült el és hogyan. A hibát akkor tekintse lezártnak, ha a javítás a listának megfelel, és ha kell, a javítás tényét írásban is rögzítsék.

A garanciális bejárást néhány hónappal a hároméves jótállási határidő lejárta előtt szervezze meg. Ekkorra lezajlanak az első fűtési idények, és megjelennek a beköltözés után jelentkező hibák, például a zsugorodási repedések, a nyílászárók elállítódása, a fugák és a szilikonok hibái, a nedvesedés a vizes helyiségek körül, a homlokzati csatlakozások hibái.

Kérje el előre a fejlesztőtől az átadás-átvételi jegyzőkönyv mintáját és az átadandó dokumentumok listáját. A bejárás nappal, működő közművekkel és bekapcsolt fűtéssel ad valós képet. Ezeket a dokumentumokat kérje el, és hozza magával.

• Az adásvételi szerződés és annak műszaki leírása, a burkolatok, a nyílászárók és a gépészet vállalt paramétereivel.
• A lakás alaprajza és a gépészeti, villamos tervek, ha a fejlesztő átadja őket.
• A használatbavételi engedély vagy tudomásulvétel, és az energetikai tanúsítvány.
• A gépészeti berendezések kezelési útmutatói, beüzemelési jegyzőkönyvei és jótállási jegyei.
• A lakás jótállási jegye.