Panellakás teljes felújításának költsége

A panellakás felújítás költsége három nagy blokkból áll. Az első a gépészet és a villany, ami a falban, a padló alatt és az álmennyezetben marad: víz, csatorna, fűtés, elektromos hálózat. A második a vizes helyiségek, a fürdő, a WC és a konyha, ezekben dolgozik a legtöbb szakma, és ide kell a legtöbb anyag. A harmadik a felületek: aljzat, padló, falak, festés, ajtók. A panelban ehhez jönnek a saját tételek, a szerelt vizesblokk bontása és az azbesztvizsgálat, a statikai vélemény, a társasházi egyeztetés és a lehordás.

A panelfelújítás m² ára ezért félrevezető lehet, ha nem tudjuk, mit tartalmaz. Egy négyzetméterár a teljes felújításnál a gépészetet, a villanyt, a fürdőt és a burkolatokat is magában foglalja, egy tisztasági felújításnál csak a festést, a padlót és a kisebb javításokat. Az oldal tetején lévő sávok ezt külön sorokban mutatják.

A JóSzaki 2026-os szakmai árösszesítői a panel egyes tételeit külön is kezelik. A 30⁠–⁠60 m²-⁠es panellakások teljes villanyszerelését valamivel drágábbnak mutatják, mint a hasonló méretű egyéb lakásokét, a fürdőszoba burkolásánál a falmagasságot, a bontást és a vízszigetelést a leggyakrabban kimaradó tételek között említik, a panelfalak bontásához pedig statikus véleményét és a lakóközösség jóváhagyását írják.

A minta egy 55 m²-⁠es, kétszobás, 1980-as évekbeli panelra készült, alumínium hálózattal, szerelt vizesblokkal, eredeti PVC-padlóval, a szoba és a konyha között gipsz válaszfallal, lifttel. Alap kivitelt, közepes kategóriájú burkolatokat és szanitereket feltételez, bútor nélkül. A táblázat a tételek jellemző arányát mutatja a teljes költségen belül, a forintsávokat az oldal tetején lévő ártáblázat adja.

Az alap és az emelt kivitel között a gépészet és a villany költsége közel azonos, mert a csövek, a kábelek és az elosztó ugyanazok. A különbség a látható felületeken jelenik meg: nagy formátumú lap a fürdőben és a konyhában, több álmennyezet és rejtett világítás, falba épített WC és rejtett csaptelepek, vastagabb ajtók, laminált helyett parketta. Az oldal tetején lévő sávok szerint az emelt kivitel négyzetméterára nagyjából másfélszerese az alapénak.

A költségvetés-mintában emelt kivitelnél a vizes helyiségek, a padló és az ajtók aránya nő, a gépészeté és a villanyé csökken. Ha a keret szűk, a láthatatlan rétegeken nem javasoljuk a spórolást, a burkolatok kategóriáján viszont igen.

Egy 50⁠–⁠55 m²-⁠es panel teljes felújítása 6⁠–⁠9 hét kivitelezés, a vizesblokk átépítésével együtt. Előtte 3⁠–⁠6 hét előkészítés kell: statikai vélemény, azbesztminta, társasházi bejelentés, ablakrendelés. A panel teljes felújítás ideje ezért a szerződéstől az átadásig jellemzően 2⁠–⁠3,5 hónap. A sorrend:

1. Felmérés statikussal, azbesztminta, bejelentés a közös képviselőnek, hozzájárulás a közös tulajdont érintő munkához.
2. Az ablakok megrendelése, a bútorterv, a villamos és a gépészeti kiosztás jóváhagyása.
3. Bontás és sittelszállítás, a lépcsőház és a lift védelmével.
4. Falbontások és új válaszfalak, gépészeti és villamos alapszerelés, nyomáspróba.
5. Ablakcsere, gipszkarton álmennyezetek és előtétfalak, aljzatkiegyenlítés.
6. Vízszigetelés, burkolás, beltéri ajtók, festés.
7. Szerelvényezés, szaniterek, konyhabútor, villamos felülvizsgálat, takarítás, átadás.

Szűkebb keretnél a panelfelújítás költségét a jó sorrend és a meglévő adottságok kihasználása csökkenti. Ezek a pontok hoznak érdemi megtakarítást, a minőség rontása nélkül:

• A WC és a lefolyók a strang mellett maradnak, a kád helyére zuhany kerül.
• A villanynál a gyári csatornák és dobozok újra behúzhatók, ahol nem lesz álmennyezet, kábelcsatorna fut.
• Közepes lapméret és kategória a burkolatoknál, nagy formátumú lap legfeljebb a fürdő egy falára.
• Laminált vagy SPC vinyl a szobákba parketta helyett.
• Az ablakcsere ugyanabban az ütemben, így a kávák és a festés egyszer készül.
• A konyhabútor a felújítás végén, a végleges méretek alapján, utólagos igazítás nélkül.

Három tétel marad ki a leggyakrabban a panelfelújítási költségvetésekből: az azbesztvizsgálat és -mentesítés, a statikai vélemény és a tartalékkeret. A villany és a víz teljes cseréje, a vízszigetelés, a nyomáspróba és a villamos felülvizsgálat az a réteg, amelyet utólag csak bontással lehet pótolni, ezért ezek minden ajánlatunkban teljes körűen, tételesen szerepelnek.

Panelban 10 százalék tartalékot javaslunk, mert a szerelt falak mögött, a gyári üregekben és a régi aljzat alatt szinte mindig van meglepetés. A tartalékot külön soron tartjuk, és csak igazolt, előre jóváhagyott többletmunkára használjuk.

Két panelfelújítási ajánlat csak akkor vethető össze, ha ugyanazt tartalmazza. A JóSzaki ablakcsere-összesítője például a panel ablakok cseréjénél a beépítést, a párkányt és a takaróléceket a nyílászárók árától külön tételként mutatja, és egy jó ajánlatban minden szakma így, tételesen szerepel. Ezeket nézze meg mindegyik ajánlatban:

• Szerepel-e a bontás, a sitt és a lehordás, és melyik emeletről.
• Teljes vagy részleges a villany és a víz cseréje, benne van-e az elosztó és a felülvizsgálat.
• Benne van-e az azbesztvizsgálat, a statikai vélemény és a társasházi egyeztetés.
• Milyen kategóriájú lappal, szaniterrel és ajtóval számolt a kivitelező, és ki szerzi be az anyagot.
• Van-e tartalék, és hogyan számolja el a többletmunkát.
• Mennyi a kivitelezés ideje, és mit tartalmaz az átadási dokumentáció.