Generálkivitelező vagy több szakember

A generálkivitelező díja ritkán szerepel külön sorként, jellemzően az egységárakba épül. A vállalkozói díjnak a közvetlen költségeken (anyag, munkadíj, gép) felül a fedezetet és a tervezett nyereséget is tartalmaznia kell. A fedezet a generálkivitelezésnél a következőket takarja:

• a szakmák szervezését, ütemezését és összehangolását, az anyagbeszerzést és a logisztikát;
• a felelős műszaki vezetést, az építésvezetést és az e-napló vezetését;
• a felvonulást, az ideiglenes létesítményeket, a konténereket és a takarítást;
• a kockázatot: a szakmák határán keletkező hibák javítását, a csúszások kezelését;
• a jótállási kötelezettséget.

Kérjen tételes ajánlatot generálkivitelezésre és szakmánkénti árakat ugyanarra a kiírásra. A generál ajánlat végösszegéből vonja le a szakmánkénti árak összegét: a különbség a szervezés, a felelősség és a kockázat ára. Ehhez adja hozzá, ami saját szervezésnél Önnél jelentkezik: a felelős műszaki vezetés és a műszaki ellenőr díja, a szakmák közötti üresjárat miatti hosszabb építési idő (bérleti díj, hitelkamat, kettős lakhatás), a saját ideje és a határokon keletkező hibák javításának kockázata.

Ha a különbség ezek után is jelentős, a külön szakemberek mellett szól. Ha a két szám közel kerül egymáshoz, a generálkivitelezés egy felelőssel és egy jótállással ugyanannyiért ad nagyobb biztonságot.

A generálkivitelezés akkor éri meg, ha a munkában háromnál több szakma találkozik, ha a sorrend és az átfedések döntik el a minőséget, és ha Önnek nincs ideje vagy rutinja napi szinten brigádokat egyeztetni. Új ház, bővítés, emeletráépítés, régi ház teljes felújítása tipikusan ilyen. A szakmák határán keletkező hibák (beázás a nyílászáró mellett, repedő burkolat a padlófűtésen, rossz lejtés a zuhanyzóban) a leggyakoribb és legdrágább hibák, és generálkivitelezésnél ezek a kivitelezőt terhelik.

Külön szakemberek akkor jönnek szóba, ha a munka egy-két szakmából áll, a határok egyszerűek, és Ön a helyszínen lehet. Egy festés, egy önálló burkolás vagy egy kerítés nem kér generálkivitelezőt. Egy hazai árösszesítőben idézett szakértő szerint laikus építtetőnek, akinek nincs ideje vagy szakértelme az egyes szakmák munkáját ellenőrizni, a generálkivitelezés kisebb kockázatot jelent.

Saját szervezésnél az építtető több fővállalkozóval szerződik közvetlenül. Bejelentéssel vagy engedéllyel épülő háznál ilyenkor is kell felelős műszaki vezető és e-napló, és ha egy beruházáson több fővállalkozó dolgozik, a jogszabály műszaki ellenőr alkalmazását is előírja. A munkaterület átadását és a kivitelezők váltását az e-naplóban kell rögzíteni.

• Írjon minden szakmával külön szerződést a munka határainak pontos leírásával.
• Készítsen közös ütemtervet, és jelölje, melyik szakma mikor adja át a munkát a következőnek.
• Vegye át minden szakma munkáját külön, jegyzőkönyvvel és fotóval, mielőtt a következő eltakarja.
• Gyűjtse a számlákat, a jótállási jegyeket és a mérési jegyzőkönyveket szakmánként.

A generálkivitelezői szerződésnek kötelező tartalma van, a fő mellékletei a tételes költségvetés, az ütemterv és a műszaki leírás. A fizetés jellemzően szerződéskötéskor, a szerkezetkész állapot átadásakor és a befejezéskor esedékes, nagyobb munkánál több, mérföldkövekhez kötött részletben. Minden részlet a teljesítés igazolása után válik esedékessé.

A pótmunka csak írásos megrendeléssel induljon, a szerződésben rögzített egységárakon. A jótállási időre garanciális visszatartás vagy bankgarancia is kiköthető.

A két véglet között sok köztes megoldás van. Gyakori, hogy a szerkezetet, a tetőt és a gépészeti alapszerelést generálkivitelező építi, a burkolást, a festést és a belső ajtókat pedig az építtető szervezi. Ilyenkor a határt a szerződésben pontosan rögzíteni kell, például hogy az esztrich síkpontossága és nedvességtartalma kinek a felelőssége a burkolás előtt.

Saját szervezésnél is lehet szakmai segítséget kérni egyes feladatokra: a tételes költségvetés és az árazatlan kiírás elkészítésére, a felelős műszaki vezetésre és az e-napló vezetésére, a műszaki ellenőrzésre, vagy egyes szakmák elvégzésére. Ezeket részmegbízásként vállaljuk, az ársávokat az oldal tetején lévő táblázat mutatja.