Kulcsrakész ház építése

A kulcsrakész szónak nincs jogszabályi meghatározása. A szakmai szokás szerint az a ház kulcsrakész, amelybe a burkolás, a festés és a szerelvényezés után beköltözhet: működik a fűtés, a meleg víz, a villany, a szellőzés, a nyílászárók be vannak állítva, a vizes helyiségek használhatók. A beköltözéshez a használatbavételi eljárás lezárása is kell, ezért a kulcsrakész átadás része a dokumentáció: a felelős műszaki vezető nyilatkozata, a mérési jegyzőkönyvek, az energetikai tanúsítvány és a lezárt e-napló.

A kulcsrakész ár emiatt mindig egy konkrét műszaki tartalomra vonatkozik. Egy hazai árösszesítő külön sávban árazza a kulcsrakész házat aszerint, hogy a burkolat és a szaniter milyen keretösszegből készül, és a sávok között jelentős a különbség. Ugyanaz a ház tehát egészen más négyzetméterárral lehet kulcsrakész, ezért az ajánlatokat a leírásuk alapján kell összevetni.

A műszaki leírás a szerződés melléklete, és tételesen megmondja, mi épül be. Ha egy kulcsrakész ajánlathoz nincs ilyen leírás, a hiányzó tételek később pótmunkaként jelennek meg.

A leírás akkor használható, ha a mennyiségeket is tartalmazza: hány négyzetméter burkolat kerül helyiségenként, hány dugalj és kapcsoló, hány méter ereszcsatorna és lefolyó. Mennyiség nélkül a típus és a keretösszeg is csak részinformáció, és két ajánlat különbsége sokszor éppen a beépített mennyiségekben van.

A burkolatot, a szanitert és a belső ajtót a legtöbb építtető menet közben, mintateremben választja ki. Ezekre a tételekre ezért keretösszeg kerül az ajánlatba: ha a választott termék drágább, csak a különbözet jelenik meg, írásos pótmunka-megrendeléssel; ha olcsóbb, a különbözet jóváírásra kerül. A keretösszeg csak akkor reális, ha a mennyiségekkel együtt szerepel, például helyiségenként négyzetméterben.

A választásoknak határideje is van. A burkolat méretét és a szaniterek típusát az esztrich és a gépészeti alapszerelés előtt el kell dönteni, mert ettől függ a lefolyók helye, a csőkivezetések magassága és a padló rétegrendje. Az ütemtervbe ezért döntési pontokat írunk. Egy döntés papíron még ingyenes, a kész falban már bontással és újravakolással jár.

Kulcsrakész háznál a fizetés a készültségi fokokhoz kötött, és a részletek a teljesítés igazolása után esedékesek. Az előleg indokolt, mert a falazóelemet, a betonacélt és a nyílászárókat le kell foglalni, de a munka értékének nagy része csak az elvégzett szakasz után válhat esedékessé. Ahol az építtető oldalán műszaki ellenőr dolgozik, ő igazolja a teljesítést.

A szerződés a jótállási időre garanciális visszatartást vagy bankgaranciát is rögzíthet. Ha hiba van, a megrendelő a kijavításig a hibával arányos összeget visszatarthat, ennek mértékét érdemes előre a szerződésbe írni.

Az emelt szerkezetkész ház zárható, nyílászárói be vannak építve, a homlokzat szigetelt, a belső munkák időjárástól függetlenül folytathatók. Aki innen saját szervezésben fejezi be a házat, a gépészet, a villany, az esztrich, a burkolás és a festés sorrendjét maga hangolja össze, és minden szakmától külön jótállást kap.

A kulcsrakész kivitelezés előnye a határokon látszik. A padlófűtés és az esztrich, az esztrich és a burkolat, a nyílászáró és a vakolat találkozásánál keletkezik a legtöbb hiba, és kulcsrakész szerződésnél ezekért egy kivitelező felel. Ha a költségkeret szűk, köztes megoldás is van: a gépészeti és a villamos alapszerelés a kivitelezőnél marad, a burkolás és a festés pedig az Ön szervezésében készül.

• A nyílászárók nyitását, bukását, zárását és a tömítések felfekvését.
• A fűtés üzemi próbáját, padlófűtésnél a felfűtési jegyzőkönyvet.
• A villamos minősítő iratot a mérési jegyzőkönyvvel és az áramkörök feliratozását.
• A víz- és fűtésrendszer nyomáspróba-jegyzőkönyvét.
• A burkolatok síkját, a fugákat, a szilikonozást és a lejtést a zuhanyzóban.
• A gépkönyveket, a teljesítménynyilatkozatokat és a jótállási jegyet.