Félbehagyott építkezés befejezése

Az építkezések leggyakrabban pénz, vita vagy kapacitás miatt állnak le. Elfogy az előleg, a kivitelező fizetésképtelenné válik vagy más munkára viszi a brigádot, vita támad a pótmunkákon vagy a minőségen, esetleg az építtető finanszírozása akad el. Mindegyik esetben ugyanaz a helyzet áll elő: egy félkész ház, amelynek a készültsége és a minősége bizonytalan, a dokumentációja hiányos, és amelyet valakinek be kell fejeznie.

A befejezés előtt három kérdést kell tisztázni: mi készült el és milyen minőségben, milyen jogi viszonyban áll az építtető a korábbi kivitelezővel, és milyen állapotban vannak a hatósági papírok (bejelentés vagy engedély, e-napló). A három kérdés összefügg, ezért a felmérést és a jogi rendezést egyszerre kell elindítani.

1. Az állagmegóvás: a nyitott tető ideiglenes fedése, a nyílások lezárása, a csapadékvíz elvezetése a falaktól és az alaptól, a kint maradt anyagok letakarása.
2. A helyszín fotózása és videózása dátummal, minden helyiségről és szerkezetről, mielőtt bárki hozzányúl.
3. A dokumentumok összegyűjtése: szerződés, költségvetés, számlák, kifizetések, tervek, e-napló kivonat, levelezés.
4. Írásos felszólítás a korábbi kivitelezőnek a teljesítésre vagy az elszámolásra, határidővel.
5. Független műszaki felmérés a készültségről és a hibákról, jegyzőkönyvvel.

A vállalkozási szerződést a megrendelő felmondhatja, de ilyenkor a vállalkozó kárát meg kell térítenie. Ha a kivitelező hibásan teljesített, vagyis a munka a teljesítés idején nem felelt meg a szerződésben vagy jogszabályban előírt minőségnek, a megrendelőt szavatossági jogok illetik meg. A kijavításig a megrendelő a saját esedékes fizetéséből a hiba súlyával és a javítás várható költségével arányos részt visszatarthat.

Ezért a visszatartott összeget és a hibákat műszaki szakértői véleménnyel kell alátámasztani. A mi felmérési jegyzőkönyvünk szerkezetenként rögzíti a hibákat és a javítás becsült költségét, ez az elszámolás műszaki alapja lehet.

A felmérés a korábbi költségvetésből indul: soronként megnézzük, mi készült el, milyen mennyiségben, és megfelel-e a tervnek. A látható szerkezeteket mérjük és fotózzuk, a takart szerkezeteknél célzott feltárással, nyomáspróbával, nedvességméréssel vagy villamos méréssel ellenőrzünk.

Bejelentéssel vagy engedéllyel épülő háznál a kivitelezőváltást az e-építési naplóban kell lekövetni. A munkaterületet az építtető az e-naplón keresztül adja át, és az átadást eseti bejegyzéssel kell rögzíteni, ugyanígy a visszaadását is. Az új fővállalkozó kivitelező és felelős műszaki vezető a saját naplórészében rögzíti az átvett állapotot. A rendelet szerint a felelős műszaki vezető tartós akadályoztatása esetén a kivitelezőnek a helyettesítéséről gondoskodnia kell.

A korábbi felelős műszaki vezetőtől kérje el a nyilatkozatot az addig elvégzett munkáról és az eltakart szerkezetek ellenőrzéséről. Ha ez nem szerezhető be, az eltakart munkák minőségét feltárással kell igazolni, mert a használatbavételnél a teljes építésről kell nyilatkozni.

Egyszerű bejelentés után az építés négy éven belül kezdhető meg, és ha ezen belül a napló megnyitásával igazoltan elkezdődött, hat évig folytatható. Egy hosszabb ideje álló építkezésnél ezért először azt nézzük meg, él-e még a bejelentés vagy az engedély, és mennyi idő van hátra. Ha a korábbi kivitelező a tervtől eltérően épített, az eltérést a tervezővel kell rendezni: kisebb eltérés a naplóban dokumentálható, nagyobb eltéréshez a dokumentáció módosítása kell.

A befejezés árát a meglévő készültség, a hibák mennyisége és súlya, a dokumentáció állapota és a hátralévő műszaki tartalom együtt adja. Egy rendezett, jól dokumentált, hibamentes félkész ház befejezése közel annyiba kerül, mint egy új ház hátralévő szakaszai. Ha a takart szerkezetek minősége bizonytalan, a feltárás és a javítás külön költség, és a munka egy része bontással jár. Az ajánlatban ezért a javítás és a befejezés külön sorokban szerepel, a sávokat az oldal tetején lévő ártáblázat mutatja.