Irodafelújítás és üzletkialakítás

Egy iroda felújításánál a kiosztás, a hangszigetelés, a világítás és a gyengeáramú hálózat a fő kérdés: hány munkahely, hány tárgyaló, hol a szerverszekrény, mennyi csendes hely kell. Egy üzletnél a portál, a kirakat, a vevőtér burkolata, a világítás és a raktár, egy vendéglátóhelynél pedig a konyhai gépészet, az elszívás, a zsírfogó, a mosható burkolatok és a vizes blokkok határozzák meg a munkát és az árat.

A három típusban közös, hogy a munka sokszor bérleményben folyik, határidőre, mert a bérleti díj az átalakítás alatt is fut. Ezért az ütemtervben a hosszú szállítási idejű tételeket (világítótest, padló, üvegfal, klíma) a tervezés elején meg kell rendelni.

Bérleményben az első kérdés, milyen állapotban adja át a bérbeadó a helyiséget, és milyen állapotban kell visszaadni. Új irodaházban gyakran szürke állapotú, gépészeti alapcsatlakozásokkal ellátott teret kap a bérlő, régebbi épületben a korábbi bérlő kiosztását kell átalakítani. A bérbeadó műszaki előírásai megszabják a gépészeti csatlakozások helyét, a tűzjelző és a sprinkler kezelését, a klíma bekötését és sokszor a burkolatok anyagát is.

A felmérésen megnézzük a meglévő hálózatokat, a födém és a padló állapotát, a belmagasságot, az álmennyezet feletti teret és az elérhető villamos teljesítményt. Ebből készül a kiosztási terv és a műszaki leírás, amelyet a bérbeadó jóváhagy.

Irodába jellemzően gipszkarton válaszfal kerül, a tárgyalók és a vezetői irodák felé kétrétegű lapolással és ásványgyapot kitöltéssel, hogy a beszéd ne hallatszódjon át. A hangszigetelés csak akkor működik, ha a fal a födémig fut, vagy az álmennyezet felett is le van zárva. Üvegfal ott jó, ahol a fény átengedése a cél, de a hangszigetelése gyengébb.

Az álmennyezet a vezetékeket, a klímát és a világítást takarja. A kazettás rendszer bárhol bontható, ezért ott jobb, ahol gyakran kell az álmennyezet felett dolgozni, a gipszkarton álmennyezet egységesebb felületet ad, revíziós nyílásokkal. Padlónak irodában szőnyegpadló lap vagy vinyl burkolat a gyakori, nagy forgalmú helyre és vizes helyiségbe kerámia, sűrű kábelezésnél emelt padló.

Irodában munkahelyenként külön dugaljcsoport, számítógépes áramkör és hálózati végpont kell, a szerverszekrényhez külön áramkör és szükség esetén szünetmentes táp. A gyengeáramú hálózatot a rack helyétől tervezzük, a kábelezést mérési jegyzőkönyvvel adjuk át. Az MSZ EN 12464-⁠1 szabvány az irodai írás, olvasás és képernyős munka helyén 500 lux megvilágítást ajánl, ehhez és a káprázásmentességhez igazodik a lámpák száma és elhelyezése.

A klíma és a szellőzés a kiosztással együtt változik. Ha válaszfal kerül egy korábban nyitott térbe, a befúvást és az elszívást is át kell helyezni, különben a tárgyaló befülled. Ezt a gépészeti tervben a kiosztással együtt rendezzük.

A tűzvédelmi szabályzat (OTSZ) szerint az épület bármely pontjáról el kell tudni jutni egy menekülési útvonalra, amelynek késedelem nélkül használhatónak és a tűz hatásaitól védettnek kell lennie. Egy új válaszfal vagy egy bezárt ajtó ezt megváltoztathatja, ezért a kiosztásnál a menekülési útvonal hosszát és szélességét is ellenőrizni kell.

A beépített tűzjelző berendezés használatbavételéhez a tűzvédelmi hatóság engedélye vagy tudomásul vett bejelentés kell, átalakításnál ezért az érzékelők áthelyezését a rendszer karbantartójával kell elvégeztetni. A burkolatok és az álmennyezet anyagának tűzvédelmi osztályát a helyiség használatához kell választani, a rendelet a könnyen gyulladó anyagokat csak korlátozottan engedi.

Ha az iroda vagy az üzlet nem zárhat be, a munkát szakaszokra bontjuk. A zajos és poros munkák (bontás, vésés, csiszolás, fúrás) a nyitvatartáson kívülre kerülnek, a munkaterületet porvédő fallal és takarófóliával választjuk le, a szellőzést a munkaterület felől lezárjuk. A szakaszokat takarítva adjuk vissza, hogy másnap reggel használhatók legyenek.

Irodaházban és társasházban a házirend megszabja a zajos munka idősávjait, a teherlift használatát és a hulladék elszállítását. Ezt a felmérésen egyeztetjük, és az ütemtervben jelöljük, melyik munka melyik napszakban folyik.

A belső átalakítás többnyire hatósági eljárás nélkül végezhető, de teherhordó szerkezet bontásához statikai terv kell. Az építési engedélyezésről szóló tájékoztató szerint a 400 m² bruttó alapterületet elérő vagy meghaladó épület kereskedelmi rendeltetésre változtatásához a rendeltetésmódosítási hatóság eljárása kell. Az utcai portál, a kirakat és a cégér a helyi településképi rendelet hatálya alá tartozhat.

Az árat a bontás mennyisége, a válaszfalak hossza, a hálózat sűrűsége, a burkolatok és a világítás kategóriája, a vizes blokkok száma és a munkarend határozza meg. A sávokat az oldal tetején lévő ártáblázat mutatja.