Felújítás eladás előtt, amikor megéri

Az eladás előtti felújítás célja, hogy a ház a hirdetésben és a bejáráson ne látsszon rosszabbnak, mint amilyen, és hogy a vevő ne vonjon le az árból többet, mint amennyibe a hiba javítása kerülne. Ez a hibák javításánál szinte mindig teljesül, a szépítésnél csak részben. Egy beázó tető, egy vizes falsáv vagy egy régi villanyóraszekrény a vevő szemében nagyobb kockázat, mint amennyibe a javítás kerül.

A felújítás akkor nem éri meg, ha a ház amúgy is teljes felújításra szorul. Ilyenkor a vevő a saját alaprajzát, burkolatait és gépészetét akarja, és egy félig felújított ház ára nem nő annyival, amennyibe a munka került. Az ilyen házaknál a legolcsóbb lépések jönnek szóba: kiürítés, takarítás, a veszélyes hibák javítása.

A vevő a bejáráson a látható hibákat keresi: vizes foltot, penészt, repedést, beázásnyomot, régi villanyt, elavult fürdőt. Egyre több vevő hoz magával műszaki szakértőt is, aki nedvességet mér, hőkamerával néz, és a tetőt, a villanyt, a fűtést is ellenőrzi. Ami ezen a vizsgálaton kiderül, az alku tárgya lesz.

Hitelből vásárló vevőnél a bank értékbecslője is megnézi a házat. Az értékbecslés a ház állapotát, a felújítottság mértékét és a környék árait veszi alapul, a látható szerkezeti hibák és a hiányos gépészet rontják a becsült értéket. Ezért eladás előtt a szerkezeti és a biztonsági hibák javítása kerül előre, a szépítés a végére.

Egy 2021-es hazai piaci felmérés szerint a szigetelt, felújított családi házak ára gyorsabban nőtt, mint a szigeteletleneké, és egy későbbi szakmai vélemény szerint a vevők egyre inkább keresik az energiatakarékos megoldásokat. Egy energetikai felújítás azonban heteket vagy hónapokat vesz igénybe, ezért eladás előtt akkor jön szóba, ha az eladás nem sürgős, és a ház amúgy is megérett rá.

• A beázás, a vizes fal és a penész okának megszüntetése, utána a felület javítása.
• Tisztasági festés világos, semleges színekkel, a repedések és a foltok javításával.
• A fürdő és a konyha frissítése: csaptelepek, szifonok, szilikon, fugák, hibás csempék cseréje.
• A villamos hibák javítása: hiányzó fedlapok, hibás aljzatok, áram-védőkapcsoló az elosztóban.
• Ajtók, ablakok beállítása és tömítése, a hibás kilincsek és zárak cseréje.
• A bejárat és a kert rendbetétele, a homlokzat tisztítása.

Az ízlésfüggő, drága tételek ritkán jönnek vissza az árban: egyedi burkolat, új konyhabútor, drága szaniter, egyedi világítás. A vevő ezeket a saját ízlése szerint választaná, és a vételár alkujában alig számolja el. Egy pénzügyi szakportál szerint a napelemhez hasonló drága korszerűsítéseknél a megtérülés a változó szabályok miatt bizonytalan, és a vevő nem feltétlenül fizet érte többet.

Szintén nem térül meg a hiba elfedése. Egy friss festés alatt eltakart vizes folt a vevő műszaki átvizsgálásán kiderül, és ilyenkor a vevő a ház többi részében is rejtett hibát keres. Ha a hibát kijavítjuk, a javításról számla és leírás készül, amelyet a vevőnek meg lehet mutatni.

Az örökölt vagy hosszabb ideje üresen álló háznál a rendbetétel azzal kezdődik, hogy a ház újra lakhatónak látsszon. A víz- és a fűtési rendszert ellenőrizzük, fagyveszélyes időszakban víztelenítjük vagy temperáljuk, a házat kiszellőztetjük, a penészes felületeket kezeljük. A bútorok elszállítása után derül ki, milyen a padló, a fal és a burkolat a bútorok mögött.

Ezután jön a javítási lista: beázás, vizes fal, villamos hibák, csöpögő csapok, hibás ajtók és ablakok, végül a tisztasági festés és a takarítás. Egy ilyen rendbetétel néhány hét alatt elkészülhet, és a hirdetés fotói már a rendbe tett házat mutatják.

Meglévő épület eladásánál energetikai tanúsítvány kell. A besorolást az eladási hirdetésben is fel kell tüntetni, a tanúsítványt a szerződés megkötéséig a vevőnek be kell mutatni, és legkésőbb a birtokba adás napjáig át kell adni. A tanúsítvány öt évig hatályos, a skála A+++-tól I-ig tart.

Ha az eladás előtt felújítás készül, a tanúsítványt a munka utánra időzítse, mert a nyílászárócsere, a födémszigetelés vagy a fűtéscsere a besorolást javítja. A felújításról kapott tételes számlák, a jótállási jegyek és a villamos, gépészeti jegyzőkönyvek a vevő számára is értéket jelentenek, ezeket egy mappában adjuk át.

A felmérésen végignézzük a házat, és két listát adunk: a javítandó hibákat és a választható frissítéseket, mindkettőt beárazva. A kiválasztott munkákra tételes ajánlatot és ütemtervet adunk a hirdetés időpontjához igazítva, és a munkát egy csapattal végezzük el: beázás- és vizesedésjavítás, villamos és vízszerelési javítások, burkolatjavítás, fürdő- és konyhafrissítés, tisztasági festés, a bontási hulladék elszállítása. A végén a számlákat és a jegyzőkönyveket átadjuk, hogy a vevőnek is meg lehessen mutatni.