Régi ház felújításának árai és sorrendje

Felújítási szempontból azt a házat nevezzük régi háznak, amelyik a mai szabályok előtti szerkezetekkel épült: tömör téglából, vegyes falazatból vagy vályogból, gyakran alap- és lábazati vízszigetelés nélkül, fagerendás vagy poroszsüveg födémmel, horganyzott acél vagy ólom vízvezetékkel, alumínium vagy textilszigetelésű villanyvezetékkel. Ide tartoznak a 20. század eleji polgári házak és parasztházak, a háború utáni évtizedek téglaházai és sok olyan ház, amelyet közben részben átépítettek.

Az ilyen házaknál a felújítás menete más, mint egy 20⁠–⁠30 éves háznál. Ott a burkolat, a gépészet és az energetika a fő tétel, itt előbb azt kell eldönteni, mennyit bír a szerkezet, hol jön fel a víz, és mi rejtőzik a vakolat alatt. A 100 éves ház felújítása ezért mindig feltárással kezdődik, és csak utána készül a végleges költségvetés.

A felmérést alulról felfelé végezzük. Először az alapot és a lábazatot nézzük meg: van-e vízszigetelés, hol áll meg a csapadékvíz, milyen magasan nedves a fal. A falnedvességet a lábazattól felfelé több magasságban mérjük, mert a felszívódó talajnedvesség, a lecsapódó pára és a beázás más mintát rajzol a falra.

1. Alap, lábazat, vízelvezetés: a járda lejtése, az ereszcsatorna és a lefolyók, a kert szintje a belső padlóhoz képest.
2. Falak: nedvesség magasság szerint, sókivirágzás, a repedések iránya és szélessége, a falazat anyaga.
3. Födém: a gerendák vége a falban, lehajlás, korhadás, rovarkár, a padlás és a pince felől is.
4. Tető: héjazat, lécezés, szarufák, bádogozás, a kémények állapota.
5. Gépészet és villany: csőanyagok, lefolyók, fűtés, a hálózat kora, a mérőhely és a földelés.

A régi házak többségében az alap és a lábazat vízszigetelése elöregedett vagy soha nem is volt, ezért a fal kapillárisan szívja fel a talajnedvességet. Utólagos vízszintes szigetelésre két bevált módszer van: az injektálás, amikor a falba fúrt lyukakba pórustömítő anyagot juttatnak, és a falátvágás vagy lemezbeverés, amikor fizikai záróréteg kerül a falba. Melyik a jó, azt a falazat anyaga, vastagsága és állapota dönti el. Kevert, üreges falnál az injektálás bizonytalanabb, vályogfalnál a lemezbeverés kockázatos.

A nedves, sós falra felhordott szárító vagy felújító vakolat a nedvességet a vakolat pórusaiban párologtatja el, a sókat pedig megköti. Egy gyártói leírás szerint ez a rendszer a nedvesség következményeit kezeli, a forrását nem szünteti meg, és csak bizonyos só- és nedvességtartalomig alkalmazható. A sérült vakolatot a nedves sáv fölött legalább egy méterrel le kell verni, a fugákat ki kell kaparni. A külső vízelvezetés rendezése (a járda lejtése, ereszcsatorna, szivárgó) nélkül egyik módszer sem tartós.

A régi házak födémje leggyakrabban fagerendás, nádazott és vakolt mennyezettel, vagy acélgerendák közé boltozott poroszsüveg. A fagerendák gyenge pontja a falba fekvő gerendavég, ahol a nedves fal mellett korhad. A poroszsüveg födémnél az acélgerendák rozsdásodását és a boltozat repedéseit nézzük. Ha a felújítás új padlórétegrendet, nehezebb burkolatot vagy tetőtér-beépítést hoz, a födém teherbírását statikus ellenőrzi.

A tetőnél a héjazat cseréje a legtöbb régi háznál indokolt, de előtte a szarufák és a fedélszék állapotát is fel kell mérni. Ha a héjazat lekerül, egy menetben megoldható a tető átszellőztetett rétegrendje, az alátétfólia és a bádogozás, és ilyenkor dől el az is, hogy a padlás később beépíthető-e.

Egy 50⁠–⁠100 éves házban a víz-, csatorna- és fűtésvezetékek szinte mindig cserére szorulnak. A horganyzott acélcső belül lerakódik, az ólomcső egészségügyi okból sem maradhat, a régi öntöttvas vagy kerámia lefolyók repednek. A villamos hálózatnál a régi alumíniumvezetékek, a hiányzó védőföld és az áram-védőkapcsoló nélküli elosztó a mai terhelést nem bírja. A cserét a vakolás és a burkolás elé kell ütemezni, különben a kész felületet kell visszavésni.

A régi ház új fűtését a szigetelés utáni hőigényre méretezzük. Ha a falak, a födém és a nyílászárók korszerűsítése egy későbbi ütemre marad, a csöveket és a radiátorhelyeket úgy tervezzük, hogy később hőszivattyúra vagy alacsonyabb hőmérsékletű rendszerre lehessen váltani.

Energiamegtakarítási célú felújításnál az érintett szerkezeteknek teljesíteniük kell a követelményértékeket: a homlokzati falnak 0,24, a padlásfödémnek 0,17, a fűtetlen tér feletti alsó zárófödémnek 0,26 W/m²K hőátbocsátási tényezőt, a fa vagy PVC keretes ablaknak 1,1 W/m²K-t. Egy 38⁠–⁠45 cm-⁠es tömör téglafal szigetelés nélkül ettől messze van, homlokzati hőszigetelés nélkül a követelmény nem teljesül.

Régi falon az anyagválasztás a fal nedvességén és páratechnikáján múlik. Száraz tégla- és betonfalra grafitos EPS is kerülhet, vegyes vagy vályog falazatra páraáteresztő kőzetgyapot és ásványi vakolat kell. Díszített, tagolt utcai homlokzatnál a külső szigetelés sokszor nem lehetséges, ilyenkor a padlásfödém, a pincefödém, a nyílászárók és az udvari homlokzatok adják a megtakarítás nagyobb részét.

A régi ház felújításának vagy bontásának kérdését a szerkezet állapota dönti el, a ház kora önmagában keveset mond. Felújítás mellett szól, ha az alap és a falak teherbírása megfelelő, a nedvesség kezelhető, a födém javítható, és a ház alaprajza megfelel a családnak. Bontás felé billen a mérleg, ha a falak nagy része átázott vagy alap nélküli, a födém és a tető is cserére szorul, és az alaprajz is teljes átépítést kívánna.

A döntéshez a két változatot egymás mellett árazzuk be. A bontás és az új ház oldalán a bontási költség, a hulladékkezelés, a tervezés és az engedélyezés ideje is szerepel, és az, hogy a helyi építési szabályzat szerint milyen ház építhető a telekre. Előfordul, hogy egy új ház csak kisebb lehet a meglévőnél, ezért ezt a felmérésen előre ellenőrizzük.

Az oldal tetején lévő ársávok a tájékozódást segítik. A végösszeget a nedves falfelület hossza és a választott módszer, a födém és a tető javításának mértéke, a gépészet és a villany cseréjének terjedelme, a homlokzat tagoltsága és szigetelhetősége, valamint a belső burkolatok, szaniterek és ajtók kategóriája adja. A legnagyobb bizonytalanság a rejtett hibákban van, ezért régi háznál a költségvetésben tartalékkal és előre rögzített egységárakkal számolunk.

A felmérés után kapott tételes ajánlatban a szerkezeti, a gépészeti, az energetikai és a belső munkák külön blokkban szerepelnek. Így eldönthető, mi készüljön az első ütemben, és mi várhat egy-két évet anélkül, hogy a későbbi munka a korábbit visszabontaná.