Állapotfelmérés felújítás előtt

A felújítások pótmunkáinak nagy része olyan hibából jön, amely a munka elején is látható lett volna. Egy vizes lábazat a festés után, egy alumíniumvezeték a burkolás után, egy korhadt gerendavég a padló felbontásakor derül ki, és ilyenkor a már elkészült munka egy részét újra kell bontani. Az állapotfelmérés ezeket a kérdéseket a tervezés előtt teszi fel.

A felmérés eredménye a felújítás terjedelme: mely elemek maradhatnak, melyek javíthatók, és melyeket kell cserélni. Ebből készül a költségkeret, az ütemterv és a kivitelezői ajánlatkérés. Ha a jelentés egyértelmű, a beérkező ajánlatok is összehasonlíthatók, mert mindegyik ugyanarra a munkára szól.

A bejárás ugyanazokat a területeket fedi le, mint egy vásárlás előtti állapotfelmérés, de a kérdés más: a cél a felújítási döntés, ezért minden elemnél a lehetséges teendőt is megnevezzük.

A döntés elemenként születik, és három szempontot mérlegel: a jelenlegi állapotot, a várható hátralévő élettartamot és azt, hogy a csere később mekkora bontással járna. Egy még működő, de évtizedes acél vízvezeték a burkolat alatt a felújításkor cserélendő, mert később a teljes fürdőt kellene hozzá bontani. Egy ép, jól beépített, de egyrétegű üvegezésű ablaknál a hőszigetelési cél és a költségkeret dönt.

A szerkezeti elemeknél a biztonság az első szempont. Ha a felmérés teherhordó falat, födémet vagy alapot érintő kérdést vet fel, statikus bevonásával döntünk. A meglévő szerkezetek vizsgálatánál a roncsolásmentes módszerek mellett feltárás és anyagvizsgálat is kellhet, ennek szükségességéről a statikus dönt.

A sorrendtől egy-egy háznál el lehet térni, például ha a tető cseréje csak a következő évre fér a keretbe. A jelentésben ilyenkor azt is leírjuk, mire kell figyelni, hogy a később elvégzett munka ne rongálja az elkészültet.

1. Szerkezeti javítások és megerősítések, falbontás és kiváltás, ha kell.
2. Tető és bádogozás, hogy a ház a további munkák alatt ne ázzon.
3. Talajnedvesség elleni szigetelés, vízelvezetés, a nedves falak kiszáradása.
4. Gépészet és villany nyomvonalai, vésés, a csövek és a vezetékek cseréje.
5. Nyílászárók cseréje, utána a homlokzati és a padlásfödém-hőszigetelés.
6. Aljzatok, vakolás, gipszkarton, majd a burkolatok.
7. Festés, szaniterek, szerelvények, végül a beszabályozás és az átadás.

A belső felújítások többsége engedély nélkül végezhető. Bővítésnél, a homlokzat vagy a tető megjelenésének változásánál, illetve új rendeltetési egység kialakításánál az építési engedély, az egyszerű bejelentés vagy a településképi eljárás is szóba jöhet. Ezek szabályai 2024 óta újak, a beépítési szabályokat pedig 2025 óta a TÉKA és a helyi építési szabályzat adja.

Társasházban a tartószerkezet és a közös célt szolgáló épületrészek akkor is közös tulajdonban vannak, ha a lakáson belül vannak, ezért az ezeket érintő munkához közgyűlési hozzájárulás kell. Energetikai felújítás után új energetikai tanúsítvány igazolja a javulást; eladáskor és bérbeadáskor a tanúsítvány egyébként is kötelező.

A díjat az ingatlan mérete és kora, a kiegészítő mérések (hőkamera, karbidos nedvességmérés, statikus) és a költségbecslés részletessége határozza meg. Az oldal tetején lévő ártáblázat sávjai ezeket a tételeket mutatják.

A végén írásos jelentést kap az elemenkénti döntésekkel, a javasolt sorrenddel és kérésre a tételes költségbecsléssel, amelyet bármely kivitelezőnek átadhat ajánlatkéréshez. Ha a felújítás tételeit szobánként, 3D-bejárással és alaprajzzal is látni szeretné, a Részletes felmérés csomag ezt adja, és a kettő egy alkalommal elvégezhető.

A felmérés gyorsabb és pontosabb, ha előre tudjuk, mire készül a felújítás, és mi az, ami már ismert a házról. Az alábbiakat a bejárás előtt küldje el vagy készítse ki.

• A tervezett felújítás köre: részleges vagy teljes, energetikai cél, átalakítás vagy bővítés.
• A meglévő tervek, a korábbi felújítások számlái, a gépészeti és a villamos jegyzőkönyvek.
• Az ismert hibák listája, például beázás, penész, huzat, gyenge víznyomás vagy gyakran leoldó kismegszakító.
• Az elmúlt év fűtési és áramköltsége, ha energetikai javulást is vár a felújítástól.
• A költségkeret és az ütemezés, például hogy a munka alatt laknak-e az ingatlanban.