Fennmaradási engedély ügyintézése

A jogszerűtlenül épült építmény legalizálásának útját a befejezés ideje dönti el. A hatóság a használatbavételtől vagy az építkezés befejezésétől számított tíz éven belül rendelhet el bontást vagy átalakítást, és szabhat ki bírságot; ezen az időn belül a szabálytalan munkára fennmaradási engedélyt lehet kérni. Ez a tízéves határidő a 2024. októberi változással sem módosult.

A tíz évnél régebben befejezett vagy használatba vett építményre hatósági bizonyítvány kérhető. Ugyanez az út nyitott akkor is, ha a munka tíz éven belül készült, de a kérelem benyújtásakor már nem kellene hozzá építési engedély, egyszerű bejelentés vagy örökségvédelmi bejelentés. A hatósági bizonyítványhoz egyszerűsített műszaki dokumentáció elég, és bírság sem jár.

Fennmaradási engedélyt csak olyan építmény kaphat, amely megfelel az építési követelményeknek: a helyi építési szabályzat beépítettségi, magassági és zöldfelületi előírásainak, a településképi rendeletnek, a tartószerkezeti, tűzvédelmi és energetikai követelményeknek. A közérdeket nem sértő, de szabálytalan építmények mérlegelésen alapuló fennmaradását a jogalkotó 2016-ban megszüntette, és a mostani szabályok sem hozták vissza.

Ha a bővítés túllépi a megengedett beépítettséget vagy a magasságot, vagy túl közel van a telekhatárhoz, előbb szabályos állapotba kell hozni, például részbontással vagy átalakítással. Ha ez nem lehetséges, a hatóság a tíz éven belül befejezett szabálytalan építmény bontását rendelheti el. Ha az átalakítást is mi végezzük, az anyagot mi szerezzük be; a minőséget, a márkát és a színt Ön választja ki, ha kéri, javaslatot teszünk.

Nem minden eltérés szabálytalan. A rendelet a bejelentett vagy engedélyezett tervtől való kis eltérésre tűréshatárt ad: a külső alaprajzi méretnél 1%, legfeljebb 2 m², a beépítési magasságnál 1%, legfeljebb 0,2 méter, a telken belüli elhelyezésnél 0,1 méter. Az ezen belüli eltérés miatt a hatóság nem szankcionál, ezért a felmérésen a tervhez képesti eltérést centiméterre mérjük.

A fennmaradási dokumentáció a megvalósult állapotot rögzíti, tartalmában az építési engedélyezéshez kért építészeti-műszaki dokumentációt követi: helyszínrajz, alaprajzok, metszetek, homlokzatok, műszaki leírás és a szakági munkarészek. A statikai szakvélemény a meglévő szerkezet állékonyságáról nyilatkozik, ehhez a statikus a helyszínen megnézi az alapozást, a falakat, a födémet és a tetőt, és ha kell, feltárást kér. Az energetikai megfelelést tanúsítvány vagy számítás igazolja.

Ha a fennmaradás mellett építési engedély is kell, például mert a meglévő bővítést tovább építenék, a két kérelem egyszerre is beadható, és a hatóság egy döntésben bírálja el őket. Ugyanígy a használatbavételi kérelemmel együtt benyújtható a fennmaradási kérelem arra a részre, amely jogosulatlanul vagy a tervtől eltérően épült. Lejárt engedély alapján épült, tíz évnél régebben befejezett épületnél a használatbavételhez építésügyi műszaki szakértő nyilatkozata kell arról, hogy az épület szakszerűen készült és rendeltetésszerűen használható.

A bírságot az építtetőnek kell megfizetnie. A 2024. október 1. után indult eljárásokban két tényezőből áll össze: a rendeltetéstől függő egységárból, amelyet az érintett alapterülettel kell szorozni, és a szabálytalanság fajtája szerinti százalékból. Az engedély nélküli építés szorzója magasabb, mint a bejelentés nélkülié. A korábbi alapbírságokat eltörölték, az egységárak viszont jelentősen nőttek, így a fizetendő összeg egy kisebb bővítésnél is számottevő.

Az egységár a lakó- és üdülőépületekre más, mint a kereskedelmi, a gazdasági vagy a terepszint alatti építményekre, ezért egy garázsnak vagy pincének más a bírsága, mint egy lakószobának. A tíz évnél régebben befejezett építményre, ahol hatósági bizonyítvány kérhető, bírság nem jár. A konkrét számokat és egy számpéldát a gyakori kérdések között adjuk meg.

1. Iratok átnézése: tulajdoni lap, térképmásolat, korábbi engedélyek és tervek, és minden, ami az építés befejezésének idejét igazolja.
2. Helyszíni felmérés, statikai szemle, a jogi útvonal és a bírság becslése.
3. Ha kell, az átalakítás megtervezése, hogy az építmény megfeleljen a követelményeknek.
4. A fennmaradási dokumentáció elkészítése a szakági munkarészekkel és az energetikai igazolással.
5. Benyújtás az ÉTDR-ben, szükség esetén a használatbavételi kérelemmel együtt; a hatóság 25 napon belül, szakkérdésnél 35 napon belül dönt.
6. A végleges engedély után a használatbavétel, majd az épület feltüntetése az ingatlan-nyilvántartásban változási vázrajz alapján.

• Tulajdoni lap és térképmásolat, a meglévő építési vagy használatbavételi engedély, ha van.
• Régi tervek, akkor is, ha a ház eltér tőlük, mert az eltérés helye és mértéke számít.
• Az építés idejének bizonyítékai: közműbekötés dátuma, régi fényképek, számlák, szerződések.
• Ha a ház eladás vagy hitel előtt áll, a határidő, mert az eljárás hossza ehhez igazodik.