Felmérési terv és alaprajzkészítés

A felmérési terv a megépült, mai állapotot rögzíti, nem azt, amit valaha megterveztek. Ugyanaz a mérés több célt szolgálhat, de a rajz tartalma és részletessége célonként más. Ezért a felmérés előtt mindig megkérdezzük, mire lesz használva.

A mérés mellé fotódokumentáció készül, amelyből a rajzolásnál a részletek visszakereshetők. Ha valahol nem mérhető közvetlenül, például egy födém vastagsága, azt jelöljük a rajzon, és szükség esetén feltárást javaslunk.

• Helyiségenként a falhosszakat és az átlókat, mert a régi házakban ritka a derékszög.
• A falvastagságokat, a nyílások szélességét, magasságát és parapetmagasságát, a nyitásirányokat.
• A belmagasságot, a födém alsó síkját, a tetőtérben a térdfal magasságát és a ferde síkok helyét.
• A szintkülönbségeket, a lépcsők fokszámát és méretét, a küszöböket.
• A kéményeket, a gépészeti és villamos fő pontokat, ha felújítás vagy bővítés a cél.
• A homlokzatokon a párkány- és gerincmagasságot, a nyílások helyét, ha metszet vagy homlokzat is kell.

A magyar építészetről szóló törvény szerint a nettó alapterület egy helyiség vagy épületszerkezettel közrefogott tér vízszintes vetületben számított területe, a hasznos alapterület pedig ennek az a része, ahol a belmagasság legalább 1,90 méter. Egy tetőtéri szobánál a két szám jelentősen eltérhet, ezért a helyiséglistában mindkettőt megadjuk.

A TÉKA a bruttó szintterületet használja a beépíthetőség számításához, és ebből kihagyja a loggiákat, a teraszokat és az 1,90 méternél alacsonyabb helyiségrészeket. A beépített területbe az épületnek az a része számít, amely a rendezett terepszint fölé egy méternél magasabbra nyúlik. Bővítés előtt ezért a felmérésből a beépítettséget és a szintterületi mutatót is kiszámoljuk.

Egy szabályos alaprajzú lakás vagy földszintes ház felméréséhez a lézeres távmérő és a mérőszalag elég, a rajz ebből pontos és gyorsan elkészül. A 3D-lézerszkenner a teret pontfelhőként rögzíti, a falak, a boltozatok és a homlokzat minden pontja mérhető belőle utólag is.

A szkennelés akkor éri meg, ha az épület szabálytalan, többszintes, boltíves vagy díszes homlokzatú, ha metszetek és homlokzatok is kellenek, vagy ha a tervezés BIM-modellben folytatódik. A pontfelhőből utólag is lehet méretet venni, így egy később felmerülő kérdés miatt nem kell újra kimenni. Egy átlagos lakásnál a kézi mérés és a szkennelés eredménye a kész alaprajzon alig különbözik, a különbség az utólagos mérhetőségben és a homlokzati részletekben van.

Egy 30⁠–⁠50 éves családi háznál ritka, hogy a felmérés pontosan a régi tervet adja vissza. A legtöbb eltérés ártalmatlan, de van, amelyik a tervezést vagy a hatósági eljárást is befolyásolja, ezért a rajzon jelöljük, hol tér el a valóság a meglévő tervtől.

• Áthelyezett vagy elbontott válaszfalak, összenyitott konyha és nappali.
• Befalazott, kibővített vagy új nyílások, más méretű ablakok és ajtók.
• Beépített terasz vagy tornác, lakótérré alakított garázs vagy kazánház.
• Utólag beépített tetőtér, amely sem a tervben, sem az ingatlan-nyilvántartásban nem szerepel.
• Utólagos homlokzati hőszigetelés vagy előtétfal, amely a falvastagságot és a telekhatártól mért távolságot is megváltoztatja.

Bővítésnél, fennmaradási engedélynél és átalakításnál a felmérési terv a hatósági dokumentáció alapja. Engedélyezési eljárásban a hatóság helyszíni szemlén ellenőrzi, hogy a meglévő állapotot rögzítő dokumentáció megfelel-e a valóságnak, és a bejelentett tervtől való eltérésnél a rendelet szűk tűréshatárt ad. Ilyenkor a mérést a magasságokra és a telken belüli elhelyezésre is kiterjesztjük.

A felmérési terv nem helyettesíti a földmérő munkáját. Új épületnél vagy a térképet módosító bővítésnél a használatbavételhez az ingatlanügyi hatóság záradékával ellátott változási vázrajz kell, ezt földmérő készíti. A két munkát összehangoljuk, hogy az adatok egyezzenek.

• Minden helyiség, a padlás és a pince is legyen hozzáférhető, a falak mentén a nagy bútorok legalább részben elhúzhatók.
• Készítse elő a régi terveket és a használatbavételi engedélyt, mert az eltérésekből is sok derül ki.
• Mondja meg, mire kell a rajz, és mikorra, mert ettől függ a tartalom és a pontosság.
• Ha felújítás vagy bővítés következik, sorolja fel, mit változtatna, hogy az érintett részeket pontosabban mérjük.