Ház átvizsgálása vásárlás előtt

A használt ház állapota a vételár mellett a legnagyobb ismeretlen. Egy tető cseréje, egy vizesedő lábazat szigetelése vagy a teljes villanyhálózat felújítása a vételár jelentős része lehet, és ezek a hibák rövid megtekintésen ritkán látszanak. A friss festés, a bútorok és a gondosan rendezett padlás sok mindent eltakar, az eladó pedig sokszor maga sem tudja, mi van a burkolat alatt.

Jogi oldalról is számít az időzítés. Az eladó nem felel azért a hibáért, amelyet a vevő a szerződéskötéskor ismert vagy ismernie kellett, a gondos vevőtől pedig elvárható, hogy a látható hibákat észrevegye. Ingatlannál a kellékszavatossági igény öt év alatt évül el, de a rendeltetésszerű használattal járó elhasználódás nem számít hibának. Ezért a döntést a szerződés előtt kell megalapozni, és a feltárt hibákat az árban vagy a szerződésben rendezni.

Egy 150 m²-⁠es háznál a bejárás 2,5⁠–⁠4 óra. A sorrend kívülről befelé halad, mert a belső hibák jelentős része kívülről indul, egy rossz lejtésű járdától vagy egy eldugult ereszcsatornától.

1. A telek és a vízelvezetés: a terep lejtése, a járdák, a csapadékvíz útja, az ereszcsatornák lefolyói és a szikkasztó helye.
2. A lábazat és a homlokzat: nedvesség, sókivirágzás, repedések, a vakolat és a hőszigetelés állapota.
3. A tető kívülről és a padlásról: héjazat, lécezés, alátétfólia, szarufák, kémények, bádogozás.
4. A helyiségek egyenként: falak, mennyezetek, padlók, nyílászárók, nedvességmérés több magasságban.
5. A pince: falak, padló, szellőzés, a vízbetörés nyomai.
6. A gépészet és a villany: vízvezeték és lefolyók, kazán és radiátorok, meleg víz, mérőhely, elosztó, védelem.

A tetőt a földről csak részben lehet megítélni. A padlásról látszik a cserepek alatti léc és fólia állapota, a beázások nyoma a deszkázaton és a szarufákon, a szellőzés, és az is, hogy a kémény és a vápa környéke rendben van-e. A régi cserépfedések alatt sokszor nincs alátétfólia, a lécek elöregedtek; ilyenkor a jelentésben leírjuk, hogy átrakás vagy teljes tetőcsere várható.

A régi házak fagerendás födémeinél a gerendavégek a legérzékenyebbek. A falra fekvő részen korhadnak, a károsodás a külső falnál és az eresznél jellemzően nagyobb, mert ott áll meg a nedvesség. Ha a gerenda közepe táján is korhadás látszik, az hosszabb ideig tartó beázásra utal. A lehajló mennyezetet, a rugózó padlót és a gerendák vonalában repedő vakolatot műszerrel mérjük, és ha a jelek szerkezeti kérdést vetnek fel, statikust vonunk be.

A lábazat és a pince a talajnedvesség és a rossz vízelvezetés első jelzője. A falakat több magasságban mérjük: ha a nedvesség alulról felfelé csökken, felszívódásra gyanakszunk, ha a külső oldalon és a csatlakozásoknál ugrik meg, csapadékvízre, ha a sarkokban és a hideg felületeken jelentkezik, párára. A sókivirágzás és a hámló festék a lábazat fölött a felszívódó nedvesség jellemző nyoma.

A repedéseket irányuk és helyük szerint olvassuk. A nyílászárók sarkából ferdén induló, kívül és belül is látható, a lábazat alá lefutó repedés süllyedésre utalhat, a vakolat hajszálrepedése általában felületi hiba. A brit BRE besorolása a legfeljebb 5 mm széles repedéseket esztétikai kategóriának tekinti, a nagyobbakat használhatósági vagy állékonysági kérdésnek, és azt is figyelembe veszi, hogy a repedés idővel nő-e. Ezt egyetlen bejáráson nem lehet eldönteni, ezért szükség esetén a repedés figyelését javasoljuk.

A vízhálózatnál a csőanyagot, a nyomást és a lefolyást nézzük. A horganyzott acélcső belül rozsdásodik, a víz elszíneződik és a nyomás csökken, a régi öntöttvas lefolyók repednek. A kazánnál a kor, a karbantartás nyoma és a kémény állapota számít. A gázkészülék biztonságát és a kémény megfelelőségét a gázszerelő és a kéményseprő minősíti, mi azt jelezzük, ha ezt a vásárlás előtt meg kell rendelni.

A villanynál a mérőhely, az elosztó és a vezetékek anyaga a fő kérdés. Az 1960⁠–⁠80-as években épült házakban gyakori az alumíniumvezeték, az elosztóból pedig sokszor hiányzik az áram-védőkapcsoló. A konnektorok bekötését és a védőkapcsoló működését teszterrel ellenőrizzük, a szabványos villamos felülvizsgálatot villamos szakember végzi, ha a vásárlás után azt is kéri.

A díjat a ház alapterülete, a szintek száma, a pince és a padlás, valamint a melléképületek határozzák meg leginkább. A régi, többször bővített, vegyes falazatú házaknál több a vizsgálandó csatlakozás és a rejtett kérdés, ezért ott hosszabb a bejárás. A hőkamerás vizsgálat, a karbidos nedvességmérés, a statikus bevonása és a felújítási költségbecslés külön tételek, a sürgős jelentés felárral jár. Az oldal tetején lévő ártáblázat sávjai ezeket mutatják, a pontos díjat a vizsgálat előtt írásban rögzítjük.

A jelentés a hibákat sürgősségi sorrendben, fotóval és mérési adattal mutatja, és kérésre minden javítandó tételhez ársávot rendel. Ez a tárgyalásban konkrét alapot ad: egy beázó tetőrész vagy egy vizesedő lábazat javításának költsége nem vélemény kérdése, a sávot a vevő és az eladó is ellenőrizheti más kivitelezőnél.

Az árengedmény mellett gyakori megoldás, hogy az eladó a birtokba adás előtt elvégez egy javítást, vagy a szerződésbe kerül a ház állapotleírása az ismert hibákkal. A hazai szakcikkek is azt javasolják, hogy a szerződés rögzítse a tető, a falazat, a vezetékek és a szigetelés tényleges állapotát. A jelentés ehhez szakmai mellékletként használható.