Ingatlan-értékbecslés hitelhez, eladáshoz

A forgalmi vagy piaci érték az az ár, amelyen az ingatlan a piacon, szokásos értékesítési idővel, a felek szabad akaratából gazdát cserélne. Ez az eladás, a hagyaték és a vagyonmegosztás kiindulópontja. A hitelbiztosítéki érték ennél szűkebb: az ingatlannak az óvatos becslés alapján meghatározott értéke, amelynek alapja a piaci érték, és csak a tartósan fennálló jellemzőket veheti figyelembe.

Az MNB ingatlanfedezetekről szóló ajánlása szerint a hitelintézetnél minden további értékforma számításának kiindulópontja az ingatlan piaci értéke, amelyet minden esetben független értékbecslőnek kell megállapítania. A fedezeti érték a piaci értékből tapasztalati levonásokkal adódik, a likvidációs érték pedig a gyors, kényszerű értékesítést feltételezi, ezért jellemzően a legalacsonyabb. A bank tehát óvatosabban számol, mint egy eladási célú értékbecslés.

A forgalmi értékbecslés üzletszerű végzése szakképesítéshez és nyilvántartásba vételhez kötött. Az ingatlanvagyon-értékelő és -közvetítő szakképesítés programkövetelménye szerint a képesítés birtokosa az ingatlan hasznosítása szerinti értékeket határozza meg, hitelbiztosítéki értékbecslést is végezhet, a vizsgán pedig a piaci értéket legalább két módszerrel kell levezetnie. A szolgáltatók nyilvántartását a vármegyeszékhely szerinti város jegyzője, Pest vármegyében a vármegyei önkormányzat főjegyzője, Budapesten a Fővárosi Önkormányzat főjegyzője vezeti.

A köznyelv az értékbecslőt gyakran ingatlanforgalmi szakértőnek hívja. A megnevezésnél többet mond a szakképesítés, a nyilvántartásba vétel, és banki hitelnél az, hogy a bank elfogadja-e az értékelést.

Az MNB ajánlása a bankoknak azt javasolja, hogy szakmai felelősségbiztosítással és elismert szakmai szervezeti tagsággal (például RICS, TEGoVA vagy MAISZ) rendelkező értékbecslőt válasszanak, az értékbecslő legyen független a hitelbírálattól, és egyetlen értékbecslő se kapja a megbízások egyharmadánál többet. Az értékelő díja nem függhet az általa megállapított értéktől.

A lakóingatlanok értékbecslésének leggyakoribb módszere a piaci összehasonlítás: az értékbecslő a környéken eladott, hasonló ingatlanok fajlagos árából indul, és a különbségeket (méret, emelet, állapot, felszereltség, elhelyezkedés) korrekciós tényezőkkel veszi figyelembe. Befektetési célú lakásnál a bérbeadhatóság és a hozam is szempont. Egy hazai ingatlanközvetítői nyilatkozat szerint egy értékbecslés jellemzően plusz-mínusz tíz százalék körüli sávot ad.

A hitelbiztosítéki értékelés szakvéleményének a helyszíni szemle tényét és időpontját is tartalmaznia kell, és ki kell térnie a felépítmények szerkezeteinek állapotára. A módszertani szabályok a műszaki szempontok között a károsodásokat, a kivitelezési hibákat, az alapozást, a teherhordó szerkezeteket, a födémeket, a tetőszerkezetet, a határoló szerkezeteket és a nyílászárókat, a burkolatokat és az épületgépészetet sorolják fel. Az értékbecslő ezeket egy szemle keretében, jellemzően szemrevételezéssel ítéli meg; műszeres méréssel és javítási költségbecsléssel a műszaki állapotfelmérés egészíti ki.

Új lakáshitelnél a bank statisztikai módszerrel, helyszíni szemle nélkül is megállapíthatja az értéket, ha a saját szabályzata ezt lehetővé teszi, az ingatlan lakásként van nyilvántartva, Budapesten, megyeszékhelyen, megyei jogú városban vagy a budapesti agglomerációban van, az alapterülete legfeljebb 150 m², az előző naptári évben a településen legalább tíz, egymástól legfeljebb 30 százalékkal eltérő fajlagos árú adásvétel történt, és a hitel nem haladja meg a piaci érték 60 százalékát.

Az értékbecslés azt mondja meg, mennyit ér az ingatlan, az állapotfelmérés azt, mi van vele, és mennyibe kerül a rendbetétele. A kettő egymást egészíti ki. Egy beázó tetőrész, egy vizes lábazat vagy egy alumínium villanyhálózat javításának költsége a tényleges piaci értéket is befolyásolja, és ezt a jelentés költségbecslése sávosan meg is mutatja.

Vevőként a jelentés az alku és a döntés alapja, eladóként azt mutatja meg, mit fog a vevő szakembere vagy az értékbecslő kifogásolni, és melyik javítás térül meg az eladási árban. Hagyatéknál és vagyonmegosztásnál a műszaki állapot leírása a felek közötti elszámolást teszi tárgyszerűvé.

A METE Építő műszaki állapotfelmérést és felújítási költségbecslést végez. Hivatalos forgalmi értékbecslést nem adunk ki, mert az az értékbecslő szakképesítéséhez és nyilvántartásba vételéhez kötött. Ha hivatalos értékbecslés is kell, a megbízást jogosult értékbecslő kapja: Ön választja, vagy értékbecslőt ajánlunk, akinek a műszaki jelentést átadjuk. Az értékbecslő a forgalmi értéket a saját nevén, a saját felelősségére adja ki, a díját ő határozza meg, hitelnél a bank díjszabása az irányadó.

• Milyen szakképesítése van az értékbecslőnek, és szerepel-e a nyilvántartásban?
• Milyen célra készül az értékbecslés, és ezt a célt elfogadja-e a bank vagy a másik fél?
• Milyen módszerrel számol, és hány összehasonlító adattal?
• Lesz-e helyszíni szemle, és kitér-e a szakvélemény az épület állapotára?
• Mennyi a díj, és mennyi idő alatt készül el?