Lakás műszaki átvizsgálása

Egy lakásnál kevesebb a szerkezet, amelyért a tulajdonos egyedül felel, és több, amelyért a tulajdonostársakkal közösen. A társasházi törvény szerint a tartószerkezetek, az épület biztonságát szolgáló részek és a közös célt szolgáló épületrészek, berendezések akkor is közös tulajdonban vannak, ha a lakáson belül helyezkednek el, a közös tulajdonba tartozó részeket pedig az alapító okirat sorolja fel. A tető, a homlokzat, a strang vagy a lift állapota tehát a vevő pénztárcáját is érinti, a közös költségen és a felújítási befizetéseken keresztül.

A lakáson belül a vezetékek, a vizesblokk, a nyílászárók és a falak nedvessége a fő kérdés. A kettőt egy bejáráson nézzük meg, és a jelentés is külön fejezetben tárgyalja a lakást és a házat.

• A falak és a mennyezet repedései, a beázásnyomok, a külső falak sarkainak és az ablakkávák penészedése, nedvességméréssel több ponton.
• A villanyhálózat, vagyis az elosztó, a kismegszakítók és az áram-védőkapcsoló, a vezetékek anyaga, amely panelben gyakran alumínium, és az aljzatok bekötése.
• A víz- és lefolyóvezetékek anyaga, a strangcsatlakozás, a nyomás és a lefolyás, a vízóra helye és állapota.
• A vizesblokk, a kád vagy a zuhany körüli tömítés, a burkolat alatti vízszigetelés hibájára utaló nyomok, a szellőzés.
• A nyílászárók állapota, a tömítés, a beépítés, a párás üvegköz és a kávák.
• A fűtés, vagyis a radiátorok és a szelepek, az egyedi mérés vagy a költségmegosztó, egyedi kazánnál a kémény és a karbantartás igazolása.

A ház közös részeit, amennyire hozzáférhetők, szintén végignézzük: a lépcsőházat, a pincét, a padlást vagy a lapos tetőt, a homlokzatot, az erkélyek alját és a strangok látható szakaszait. Legfelső emeleten a tető, földszinten a pince felől érkező nedvesség a gyakori, panelben a panelhézagok és az erkélylemezek csatlakozása is.

A társasházi iratok legalább ennyit elárulnak. A közös képviselő a közgyűlési határozatokról nyilvántartást vezet, és tulajdonosváltozáskor a szerződő felek kérésére a határozatokat be kell mutatni. A tulajdonostárs kérésére írásbeli nyilatkozatot kell adni a közösköltség-tartozásról is. A határozatokból kiderül, milyen felújításról döntöttek, mire gyűjt a ház, és van-e elhúzódó ügy, például egy elmaradt tetőjavítás vagy strangcsere.

Panelben a belső falak nagy része teherhordó vasbeton, ezért a falbontás és az új nyílás vágása statikushoz és társasházi hozzájáruláshoz kötött. A villany sokszor még az eredeti alumínium hálózat, a strang acél vagy öntöttvas, egyes házakban azbesztcement. Az azbeszttartalmú szerkezet bontása munkatervhez és a munkavédelmi hatóságnál tett bejelentéshez kötött, ezért a strangcsere módja és ideje a ház döntésén múlik.

Régi téglaházban a födém típusa (fagerendás, acélgerendás vagy vasbeton), a falak nedvessége a pince felől, a kémények, valamint a gangok és a függőfolyosók állapota számít. Az új építésű lakásnál a kivitelezési hibák a jellemzők, ezekről az új ház átvételéről szóló aloldalon írunk részletesen.

Ha a vásárlás után falat bontana, fürdőt helyezne át vagy konyhát nyitna, ezt a bejárás előtt jelezze. Megmondjuk, melyik fal teherhordó, hol futnak a strangok és a gépészeti aknák, és mihez kell statikus, illetve közgyűlési hozzájárulás. A fürdő áthelyezését a lefolyás lejtése és a strang helye korlátozza; panelben a lefolyót a födémbe vésni jellemzően nem lehet, ezért a padlószint megemelése is szóba jöhet.

Az átalakítás költségét a felújítási költségbecslés tartalmazhatja. Ha a teljes felújítást tételesen szeretné látni, a Részletes felmérés csomag szobánkénti árajánlatot ad 3D-bejárással, amelyet más kivitelezőnek is elküldhet.

A díjat a lakás alapterülete, a helyiségek száma és a kiegészítő mérések határozzák meg. A tetőtéri és a többszintes lakásnál a tetőszerkezet és a hőszigetelés vizsgálata miatt hosszabb a bejárás. A hőkamerás vizsgálat és a felújítási költségbecslés külön tétel, a sürgős jelentés felárral jár. Az oldal tetején lévő ártáblázat sávjai ezeket a tételeket mutatják, a pontos díjat a vizsgálat előtt írásban rögzítjük.

Az energetikai tanúsítványt az eladónak kell biztosítania: a szerződéskötés napjáig be kell mutatnia, legkésőbb a birtokba adáskor át kell adnia, és a besorolást már a hirdetésben fel kell tüntetni. A tanúsítvány a lakás energetikai besorolását adja meg, a műszaki hibákról keveset mond.

A bejárás előtt feltett kérdések a vizsgálatot is célzottabbá teszik. Az eladó válaszait a jelentésben a mért és a látott állapottal vetjük össze.

• Mikor cserélték a villanyhálózatot, a vízvezetékeket és a strangcsatlakozást, és van-e erről számla vagy jegyzőkönyv?
• Volt-e beázás a lakásban vagy a szomszédoknál, és ki fizette a javítást?
• Mekkora a havi közös költség és a felújítási befizetés, és van-e a lakásnak hátraléka?
• Milyen felújításról döntött a közgyűlés az elmúlt években, és mi szerepel a következő évek tervében (tető, homlokzat, strang, lift, fűtés)?
• Van-e folyamatban per vagy vita a társasházban, például egy kivitelezővel vagy egy tulajdonostárssal?