Kivitelező kiválasztása társasházban

A társasházi törvény szerint a közös tulajdonú épületrészek fenntartásáról és a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásáról a közgyűlés dönt, ez a kizárólagos hatásköre. A közös képviselő előkészíti és végrehajtja a határozatokat. A gyakorlatban ő kér ajánlatot, ő viszi azokat a közgyűlés elé, és a döntés után ő köti meg a szerződést a ház nevében.

A határozat szövegének a törvény szerint szó szerint tartalmaznia kell a napirendi pont tárgyát, a megszavazott döntést és, ha erről is szavaztak, a végrehajtás módját. Felújításnál ide tartozik a munka megnevezése, a kivitelező, az elfogadott ajánlat összege, a pénzügyi forrás és a közös képviselő felhatalmazása a szerződéskötésre. A pályázati kiírások ugyanezeket az elemeket kérik.

Az ajánlatok csak akkor hasonlíthatók össze, ha ugyanarra a műszaki tartalomra szólnak. Ha az egyik kivitelező a teljes újravakolást, a másik a foltszerű javítást árazza, a közgyűlés két különböző munkát lát egymás mellett. Ezért nagyobb munkánál célszerű egy tételjegyzéket, költségvetés-kiírást összeállíttatni, és mindenkitől erre kérni ajánlatot.

Az építőipari kivitelezési rendelet szerint vállalkozó kivitelező csak akkor vállalhat munkát, ha megfelelő jogosultságú felelős műszaki vezetővel rendelkezik, vagy az alvállalkozója rendelkezik ilyennel, és ha az e-építési naplót, ahol kötelező, megnyitották és előírásszerűen vezetik.

• Cégadatok, számlaképesség, adószám, a cégjegyzék és a köztartozásmentesség.
• Felelős műszaki vezető a munkához szükséges jogosultsággal, saját alkalmazásban vagy alvállalkozónál.
• Referenciák lakott társasházban, lehetőleg hasonló munkával, a közös képviselő elérhetőségével.
• Ki lesz a helyszíni kapcsolattartó, és hogyan tájékoztatja a lakókat.
• Mely munkarészeket végez alvállalkozó, és ki felel értük.

A kivitelezési szerződésnek kötelező tartalmi elemei vannak. Ezek között szerepelnek a felek és képviselőik adatai, a munka tárgya, helye és műszaki követelményei, a teljesítési szakaszok és határidők, az e-napló készenlétbe helyezésének és a munkaterület átadásának időpontja, a vállalkozói díj, az elszámolás módja és a fizetési határidő, a teljesítésigazolásra jogosult személy, a biztosítékok és az előleg, a pótmunka és a többletmunka elszámolása, valamint az építési-bontási hulladék elszállításáért felelős személy.

Lakott társasháznál a szerződés mellékletébe a szervezési vállalásokat is részletesen le kell írni: a munkaidőt, a vízszünetek bejelentésének rendjét, a porvédelmet és a takarítást.

A rendelet szerint építési naplóhoz kötött munkánál öt esetben kötelező építési műszaki ellenőrt megbízni: ha több fővállalkozó végez kivitelezést, ha a beruházás a közbeszerzési törvény hatálya alá tartozik, ha kiemelt beruházás, ha nemzeti emlék műemléket érint, vagy ha építtetői fedezetkezelő működik közre. A megbízását írásba kell foglalni, és kötelező közreműködése a szerződés megkötésétől a végszámla kiegyenlítéséig tart.

A műszaki ellenőr a fővállalkozó értesítésétől számított, a szerződésben meghatározott, legfeljebb 15 munkanapon belül állítja ki a teljesítésigazolást. Egy nagyobb társasházi felújításnál akkor is a ház érdekét szolgálja, ha nem kötelező, mert a mennyiségeket, a takarás előtti munkát és a hibák javítását a lakóközösség nevében ellenőrzi.

Társasházi felújításnál szinte mindig előkerül valami, amit a felmérésen nem lehetett látni: üreges vakolat a kopogtatás után, korhadt gerenda a cserép alatt, azbesztcement cső a falban. A többletmunka a szerződésben szereplő tétel nagyobb mennyisége, a pótmunka egy új, a szerződésben nem szereplő munka. Mindkettőnél előre rögzíteni kell, ki rendelheti meg, milyen egységáron, és mikor kell a közgyűlés vagy a közös képviselő jóváhagyása.

Az egységáras ajánlat itt mutatja meg az értékét. Ha a mennyiség a felállított állványról vagy a feltárás után derül ki, az elszámolás a szerződéses egységáron, a ténylegesen elvégzett mennyiség szerint történik, és a műszaki ellenőr igazolja.

1. A kivitelező jelzi a készre jelentést, a berendezéseken működési próbát végez.
2. Közös bejárás a közös képviselővel és a műszaki ellenőrrel, hibalista felvétele.
3. A hibák javítása a rögzített határidőn belül, utóbejárás.
4. Átadási dokumentáció, jegyzőkönyvek, gyártói nyilatkozatok és jótállási jegyek átadása.
5. Naplóköteles munkánál a fővállalkozó nyilatkozata az e-napló összesítő lapján.