Befektetési lakás felújítása bérbeadásra

A kiadó lakásnál a felújítás minősége a bérlőváltáskor mérhető. Egy jól felújított lakás egy-két napos takarítással és kisebb javítással újra kiadható, egy rosszul felújított minden bérlő után hetekig áll. Ezért a tervezésnél három kérdést teszünk fel minden tételnél: meddig bírja a használatot, mennyi munka a javítása, és kapható lesz-e ugyanez öt év múlva is.

A bérlő szempontjai egyszerűek: legyen meleg víz, működjön a fűtés, ne legyen penész, legyen elég konnektor és tárolóhely, és a konyhában lehessen főzni. A felújítási keretet ezekre tesszük először, a látványelemek csak ezután jönnek.

A laminált padló olcsóbb az SPC-nél, de víztől félti az illesztéseit, és a konyhában, az előszobában ez a bérlőknél hamar kiderül. Egy hazai árösszesítő szerint a laminált padló anyagára és lerakási díja is széles sávban mozog. A strapabíróbb kivitel felára a teljes felújítás költségéhez mérve kicsi, egy beázott padló cseréje a bérlés alatt ennél többe kerül.

Ezek többsége a felújításkor megelőzhető. Páraérzékelős ventilátor a fürdőbe, külön áramkör a nagyfogyasztóknak, minőségi sarokszelep és szifon, a bojler méretezése a lakás méretéhez. Ezek kis tételek a költségvetésben, és a bérlés évei alatt sok kiszállást takarítanak meg.

• Csöpögő csaptelep, szivárgó szifon, lassan folyó lefolyó.
• Penész a fürdő mennyezetén és a külső fal sarkában.
• Leoldó kismegszakító, amikor egyszerre megy a sütő és a mosógép.
• Kevés meleg víz vagy rosszul működő bojler.
• Kilazult kilincs, nehezen záródó ablak, beragadó erkélyajtó.

Az energetikai tanúsításról szóló kormányrendelet szerint lakás bérbeadásakor tanúsítványt kell készíteni, ha a lakásnak nincs hatályos tanúsítványa, a 2015. december 31. után kötött bérleti szerződésekhez. A bérbeadónak a tanúsítványt a szerződés megkötéséig be kell mutatnia, és legkésőbb a birtokba adás napjáig át kell adnia a bérlőnek. A tanúsítvány öt évig hatályos.

A Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzat 2024-es módosítása szerint bérbeadáskor és tulajdonosváltáskor villamos biztonsági felülvizsgálat kell, ha nincs hat évnél nem régebbi minősítő irat. A bérelt lakásoknál az időszakos felülvizsgálatot legalább hatévente el kell végezni. Felújítás után a minősítő iratot mi adjuk át a mérési jegyzőkönyvvel, így a következő hat évre ez rendben van.

Rövid távú, szálláshelyként történő kiadásra szánt lakásnál a felújítás előtt a helyi szabályokat kell megnézni. Terézváros képviselő-testülete 2024 őszén rendeletet fogadott el, amely 2026. január 1-jétől tiltja a lakások rövid távú kiadását a kerületben, így ott ez a hasznosítás 2025 végéig volt lehetséges. Más kerületekben és településeken a helyi rendelet és a szálláshelyekre vonatkozó szabályok döntenek.

A rövid távú kiadásra szánt lakás felújítása más hangsúlyokat kér: több konnektor és világítás, gyorsan takarítható felületek, tárolóhely a takarítóeszközöknek és a tartalék textíliáknak, kódos zár előkészítése. Ha a hasznosítás később hosszú távú bérletre vált, ezek a megoldások ott is jól használhatók.

A felújítás költségét a lakás várható bérleti díjához és a kiesett hónapokhoz mérjük. Egy pénzügyi portál a felújítandó lakás vásárlásáról szóló cikkében arra figyelmeztet, hogy a felújítás hónapokig tarthat, ez idő alatt a lakás nem adható ki, és a rejtett hibák, például a régi vezetékek, gyakran a munka közben derülnek ki. Ezért a teljes felújításnál a tartalékkeretet és az ütemtervet a megtérülési számításba is bele kell venni.

A frissítés és a teljes felújítás közötti döntés a gépészet és a villany állapotán múlik. Ha ezek jók, a frissítés kevesebb pénzből és rövidebb kieséssel kiadhatóvá teszi a lakást. Ha régiek, a frissítés csak elhalasztja a teljes felújítást, és akkor már bérlő lesz a lakásban.

Több lakásnál egy közös anyaglistát állítunk össze a padlóra, a festékre, a csempére, a szaniterekre és a szerelvényekre. Így a csapat minden lakásban ugyanúgy dolgozik, a mennyiségek pontosabbak, és a későbbi javításhoz elég egy kis raktárkészlet. A lakásokat egymás után ütemezzük, a tételes ajánlatot lakásonként bontjuk, a számlázás lakásonként is kérhető.