Szolgalmi jog bejegyzésének ára

A telki szolgalom egy telek, a szolgáló telek terhe egy másik telek, az uralkodó telek javára. A jogosult a szolgáló telket meghatározott módon használhatja, például átjárhat rajta, vezetéket vezethet át rajta, vagy a csapadékvizet rajta keresztül vezetheti el. A szolgáló telek tulajdonosa ezt tűrni köteles, a használat módját és helyét a szerződés rögzíti.

A szolgalmat szerződéssel alapítják, és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztetik. A bejegyzett szolgalom a tulajdoni lapról bárki számára megismerhető, ezért a telek vevője is látja, milyen teherrel veszi meg a telket.

A szolgalom alapítható ellenérték nélkül vagy ellenérték fejében, a felek ebben szabadon megállapodnak. Az ellenérték mértéke azon múlik, mennyire korlátozza a szolgáló telek használatát: egy keskeny vezetéksáv a kert szélén kevésbé, egy autóval is használt átjáró a telek közepén jobban. A fenntartás költségét, például az átjáró burkolatának javítását, a szerződésben célszerű rögzíteni.

A régóta gyakorolt, de be nem jegyzett átjárás vagy vezeték a leggyakoribb eset. Amíg a két szomszéd jóban van, senkinek nem hiányzik a bejegyzés, de egy eladásnál, öröklésnél vagy hitelbírálatnál kiderül, hogy a jog a tulajdoni lapon nem szerepel, és az új tulajdonossal szemben az érvényesítése bizonytalan. Ilyenkor a szolgalmat utólag, a mostani állapot szerint mérjük be és jegyeztetjük be.

• Hátsó telek megközelítésénél, ha nyúlványos telek nem alakítható ki.
• Ha egy közmű, például víz, csatorna vagy gáz a szomszéd telkén át jut el a házhoz.
• Csapadékvíz elvezetésénél, ha a telek természetes lejtése a szomszéd felé visz.
• Telekmegosztás után, ha a megosztott telkek közös bejárót vagy közös közművet használnak.
• Eladás vagy hitel előtt, ha egy régóta gyakorolt átjárás vagy vezeték nincs a tulajdoni lapon.

Ha a szolgalom a telek egy meghatározott részére vonatkozik, a helyét földmérő méri be, és vázrajzon jelöli: a sáv szélességét, hosszát, területét és a telekhatártól mért távolságát. A vázrajzot a földhivatal megvizsgálja, ennek díja az első és minden további érintett földrészletre külön jár.

A szerződés a vázrajz alapján készül. Rögzíti a szolgalom célját, a használat módját, a fenntartás költségét, és ha van, az ellenértéket. A vázrajz és a szerződés adatainak egyezniük kell, különben a földhivatal hiánypótlásra hív fel.

Ha több szolgáló telek érintett, például egy vezeték három szomszéd telkén fut át, mindegyik tulajdonosnak alá kell írnia a szerződést, és a vázrajz mindegyik telekre kiterjed. A földhivatali vizsgálati díj ilyenkor az első földrészlet után teljes, a további földrészletek után kisebb összeg. Az aláírásokat egy időpontra szervezzük, mert egyetlen hiányzó aláírás is megakasztja a bejegyzést.

1. Iratátnézés. A telkek tulajdoni lapja, a meglévő szolgalmak és terhek, a jelzálogjogosult bank.
2. Megállapodás. A tulajdonosok rögzítik a szolgalom célját és helyét.
3. Vázrajz. A földmérő bemér, elkészíti a vázrajzot, a földhivatal megvizsgálja.
4. Szerződés. Elkészül a szerződés, a felek aláírják.
5. Bejegyzés. Beadjuk a kérelmet, a földhivatal bejegyzi a szolgalmat a tulajdoni lapra.

A vezetékjog és a közérdekű használati jog a közműszolgáltatót illeti, és jogszabály vagy hatósági döntés alapján jön létre. A saját, a házhoz tartozó bekötővezeték viszont a tulajdonos ügye, ha a szomszéd telkén fut át, szolgalommal rendezhető. Közmű kiváltásánál vagy áthelyezésénél a szolgáltató előírásait is figyelembe kell venni, ezt a közműkiváltás oldalán írjuk le.

Ha a szolgáló telken jelzálog van, a bank hozzájárulását a bejegyzés előtt meg kell kérni, mert a szolgalom a fedezet értékét érinti. Az uralkodó telek hitelénél a bank viszont gyakran éppen a bejegyzett szolgalmat kéri, ha a telek csak így közelíthető meg.

A szerződéssel alapított telki szolgalom az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel jön létre. Amíg a bejegyzés nincs meg, a megállapodás a feleket és az örököseiket köti, a jóhiszemű új tulajdonossal szemben viszont nem érvényesíthető. Egy régóta gyakorolt átjárásnál ezért a szóbeli megállapodás vagy egy kézzel írt papír eladáskor kevés.

Szolgalom elbirtoklással és bírósági döntéssel is keletkezhet, például a közös tulajdon megszüntetésekor, ezek azonban hosszú és bizonytalan kimenetelű utak. A közérdekű használati jog más: hatósági határozattal jön létre egy jogszabályban feljogosított jogosult, jellemzően közműszolgáltató javára, és a korlátozásért kártalanítás jár.

A szolgalom megszűnhet a jogosult lemondásával és a törléssel, a bíróság pedig megszüntetheti vagy korlátozhatja, ha a körülmények lényegesen megváltoztak, például a hátsó telek közben közútról is megközelíthetővé vált. A törléshez a jogosult törlési engedélye kell, a földmérő munkája csak akkor kell, ha a sáv helye is változik.

A földmérő díját a szolgalmi sáv hossza és alakja, az érintett telkek száma és a terepviszonyok határozzák meg. Egy rövid, egyenes átjáró sáv a sáv alján van, egy több telken átfutó vezeték nyomvonala a tetején. A hatósági díj az érintett földrészletek és ingatlanok számától függ, a szerződés díja külön tétel. A sávok az oldal tetején lévő ártáblázatban szerepelnek.

• Az érintett telkek helyrajzi száma, friss tulajdoni lapja és térképmásolata.
• Egy kézi vázlat az átjáró vagy a vezeték nyomvonaláról.
• A szomszéd tulajdonos és a jelzálogjogosult bank elérhetősége.
• Ha közműről van szó, a szolgáltató korábbi levelei vagy nyomvonalrajza.