Nyúlványos telek kialakítása és költsége

A TÉKA meghatározása szerint a nyúlványos telek a telektömbön belüli olyan telek, amely csak egy nyúlványos résszel, nyéllel kapcsolódik a közterülethez vagy a magánúthoz. A nyúlvány elsősorban a megközelítést és a közművek bevezetését szolgálja. A hátsó telek így saját helyrajzi számot és saját tulajdoni lapot kap, külön eladható, külön terhelhető és külön beépíthető.

A leggyakoribb helyzet a családi: a szülők mély telkének hátsó részén a gyerek építene, de a telek utcafrontja csak egy telekre elég. Gyakori a régi, hosszú falusi telek is, amelynek hátsó kertje évtizedek óta kihasználatlan. Mindkét esetben a megosztás a cél, a nyúlvány csak az eszköze.

A TÉKA 48. §-a szerint nyúlványos telek akkor alakítható ki, ha a telek a nagysága alapján megosztható, de a homlokvonala, vagyis az utcafront hossza ezt másként nem teszi lehetővé, és a helyi építési szabályzat ezt kifejezetten megengedi. Átalakuló területen, új beépítésre szánt területen és új telektömb szabályozásánál nyúlványos telek nem alakítható ki. Meglévő zárványtelek megközelítésére, vagyis egy olyan telekhez, amely ma sem éri el az utcát, a méretszabályok betartásával nyúlvány is kialakítható.

A Vas Vármegyei Kormányhivatal 2026. januári tájékoztatója szerint a nyúlványos telekre vonatkozó országos szabályokat a helyi szabályzat elfogadásának idejétől függetlenül alkalmazni kell. Egy régi szabályzat, amely nagyobb vagy keskenyebb nyúlványt engedett, ma már nem ad erre alapot. Az viszont továbbra is a helyi szabályzaton múlik, hogy az övezetben egyáltalán lehet-e nyúlványos telek, és mekkora a legkisebb telekterület.

A gyakorlatban a szélességet a bejáró dönti el. Egy kocsibejáró, mellette a víz-, a csatorna-, a gáz- és a villanyvezeték, és a kerítés oszlopai egy 3 méteres sávban szűkösen férnek el, ezért ha a telek szélessége megengedi, szélesebb nyúlványt javasolunk. A nyúlvány szélessége viszont a megmaradó telekből megy el, és ott a beépítettséget és az oldalkertet is befolyásolja.

• A nyúlvány szélessége a teljes hosszában legalább 3,00 és legfeljebb 6,00 méter.
• A nyúlvány legfeljebb 50 méter hosszú.
• A tengely a terepviszonyok miatt törhet, a szélesség és a hossz ekkor is kötött.
• Egy teleknek egynél több nyúlványa nem lehet.
• Kettőnél több nyúlványos telek egymás melletti nyúlvánnyal nem alakítható ki.

A hátsó telek beépítettségét és szintterületi mutatóját a nyúlvány területével csökkentett telekterületre kell számolni. A nyúlványos telek nyúlvány nélküli részének és a megmaradó teleknek is meg kell felelnie a szabályzat szerinti legnagyobb beépítettségnek, a legkisebb zöldfelületnek és a legkisebb telekméretnek, és a nyúlvány területe az elhelyezhető lakások vagy épületek számába sem számít bele.

Ha a nyúlvány a telekhatár mentén fut, a teljes szélessége a megmaradó telek oldalkertjébe számít, és a nyúlvány széle és a megmaradó telken álló épület között legalább 1,50 méternek kell maradnia. A hátsó telek építési helyét úgy kell meghatározni, mintha a megmaradó telekkel közös határ közterületi határ lenne, ettől függ, mennyire lehet a hátsó házat előre hozni.

Telket beépíteni akkor lehet, ha gépjárművel közvetlenül közterületről vagy magánútról megközelíthető. A hátsó telek esetén ezt a nyúlvány adja, ezen fut a kocsibejáró, és ide kerülnek a közművek is. Ha a hátsó telken már áll épület, a víz, a csatorna vagy a villany gyakran a meglévő ház bekötéséről ágazik le. A megosztás után ezek a vezetékek a másik telken futnának át, ezért vagy saját bekötést kap az új telek, vagy a vezeték maradását szolgalommal kell rögzíteni.

A nyúlványos telek és a megmaradó telek közötti, az utcai határral azonos irányú határon a kerítés építése és fenntartása a megmaradó telek tulajdonosát terheli. A nyúlvány két oldalán a kerítés helyét a kitűzés adja meg, a kaput és a bejárót a nyúlvány teljes szélességéhez igazítjuk.

Ha a szabályzat nem engedi a nyúlványt, vagy a telek szélessége a megmaradó telek oldalkertje miatt nem elég, több út is van. A szomszédtól megvásárolt sávval telekhatár-rendezéssel szélesíthető az utcafront, és akkor két utcai telek is kijöhet. Több hátsó telek esetén magánút vezethet a telkekhez, ennek saját szabályai vannak, a parcellázás és magánút oldalán írjuk le őket.

Ha a cél nem külön beépíthető telek, a tulajdonostársak használati megosztásban rögzíthetik, ki melyik részt használja, ehhez nem kell telekalakítás. Egy csak szolgalommal elérhető hátsó telekre viszont jellemzően nem lehet házat építeni, mert a telek nem érintkezik közterülettel vagy magánúttal.

Az engedély egy évig érvényes, a szerződéseket és a bank hozzájárulását ezért az engedélyezéssel párhuzamosan készítjük elő. A telekmegosztás menetét, a tulajdon és a jelzálog rendezését a telekmegosztás oldalán részletezzük.

1. Vizsgálat. Tulajdoni lap, térképmásolat, a helyi építési szabályzat övezeti előírásai, a meglévő épületek és közművek.
2. Vázlat. A nyúlvány helye és szélessége, a két telek területe és beépíthető része.
3. Mérés. A földmérő kikéri a földrészlet adatait, és bemér a helyszínen.
4. Telekalakítási dokumentáció. Változási vázrajz és telekalakítási helyszínrajz a nyúlvánnyal.
5. Vizsgálat és engedély. A földhivatal záradékolja a vázrajzot, a kormányhivatal telekalakítási hatósága engedélyezi a megosztást.
6. Bejegyzés és kitűzés. A földhivatal átvezeti a két telket, kérésre a nyúlvány és az új határ pontjait a terepen is kitűzzük.

• Helyrajzi szám, friss tulajdoni lap, térképmásolat.
• A telek szélessége az utcánál és a mélysége, ha tudja, és hol áll a meglévő ház.
• A közművek helye: vízóra, csatorna-tisztítóakna, gáz- és villanybekötés.
• A tulajdonostársak és a jelzálogjogosult bank elérhetősége.
• Ha a hátsó telekre ház épülne, a tervezett beépítés vázlata.