Parcellázás ára és a magánút kialakítása

Parcellázásnak a köznyelv azt hívja, amikor egy nagyobb területből egyszerre több építési telek készül. Jellemző egy örökölt, nagy kert vagy szántó felosztása családi házas telkekre, egy kisebb lakópark telekosztása, vagy két-három szomszédos telek újraosztása úgy, hogy belőlük több, szabályos telek legyen. A telekalakítás fajtái közül ez telekfelosztás, ha egy telekből indul, és telekcsoport-újraosztás, ha többől.

A telekalakítási engedélyezési eljárás ugyanaz, mint két telekre osztásnál: változási vázrajz, telekalakítási helyszínrajz, földhivatali vizsgálat, a kormányhivatal telekalakítási hatóságának engedélye és bejegyzés. A különbség a méretben van. Több telek, több határpont, egy út és a közművek egyeztetése jön hozzá, és a hatósági díjak sávosan változnak.

A telekalakítási hatóság minden új telket a helyi építési szabályzat és a szabályozási terv szerint vizsgál. Az övezeti előírás megadja a legkisebb telekterületet, sok helyen a legkisebb telekszélességet és -mélységet is, a beépítési módot, a legnagyobb beépítettséget és a legkisebb zöldfelületet. Ha a szabályozási terv az utca szélesítéséhez szabályozási vonalat jelöl, a telkeket a vázlatban ehhez a vonalhoz igazítjuk, mert a vonal és a régi határ közötti sáv a terv szerint közterület lesz.

Ha a terület nem beépítésre szánt, vagy a tervezett telkek kisebbek a megengedettnél, a parcellázás csak a településrendezési eszköz módosítása után lehetséges. Erről az önkormányzat dönt, és ez hosszabb, külön eljárás. A vázlatot ezért mindig a hatályos szabályzat és szabályozási terv alapján rajzoljuk meg.

A TÉKA 29. §-a szerint a magánút az ingatlan-nyilvántartásban magánútként bejegyzett terület. A Vas Vármegyei Kormányhivatal 2026. januári tájékoztatója szerint ezeket a szabályokat a helyi szabályzat elfogadásának idejétől függetlenül alkalmazni kell.

• Csak kiszolgálóút, kerékpárút vagy gyalogút szerepe lehet, és közúthoz vagy másik magánúthoz kell csatlakoznia.
• A szélessége kiszolgálóútként legalább 8 méter, kerékpárútként és gyalogútként legalább 3 méter, ha a helyi szabályzat másként nem rendelkezik.
• A kialakítása után a visszamaradó telkeknek az övezeti előírásoknak meg kell felelniük.
• A közforgalom elől el nem zárt magánúttal feltárt telkeket úgy kell kialakítani és beépíteni, mintha a magánút közterület lenne, a magánút felőli sáv előkertnek számít.
• Magánúton épület nem helyezhető el.
• A közműcsatlakozást a közterület és a magánút határánál kell kiépíteni.
• Magánutat megszüntetni csak akkor lehet, ha az arról kiszolgált telkek más módon is megközelíthetők.

Egy hátsó telekhez nyúlvány is vezethet, de csak korlátok között. Új beépítésre szánt területen és új telektömb szabályozásánál nyúlványos telek nem alakítható ki, kettőnél több nyúlványos telek nem kaphat egymás melletti nyúlványt, és a nyúlvány legfeljebb 50 méter hosszú. Ha három vagy több hátsó telek készülne, vagy a terület mélysége ennél nagyobb, a megoldás a magánút.

A magánút több helyet visz el, de a telkek szabályosabbak, mindegyik saját utcafronttal kapcsolódik az úthoz, és a közművek egy nyomvonalon futnak. A nyúlvány egy-két hátsó telekhez olcsóbb, ennek szabályait a nyúlványos telek oldalán írjuk le.

Az új telkeket beépíteni a szabályzatban előírt közművesítés után lehet. A víz-, a csatorna-, a gáz- és a villanyszolgáltató a műszaki feltételeit és a kapacitását az igénybejelentésre adja meg. Ha a meglévő hálózat nem elég, hálózatbővítés kell, ennek költsége és ideje a telkek árát és az eladás ütemezését is meghatározza. Ezért a feltételeket a vázlat előtt kérjük meg.

A magánútban futó vezetékek a magánút telkén maradnak, a csatlakozás a közterület és a magánút határánál épül ki. Nagyobb parcellázásnál az önkormányzat településrendezési szerződést köthet a fejlesztővel az út vagy a közmű megépítéséről, ezt a parcellázás előtt érdemes vele egyeztetni. A közműbekötések menetét és költségét a telek közművesítéséről szóló oldalon írjuk le.

1. Vizsgálat. Tulajdoni lapok, térképmásolat, a helyi építési szabályzat, a szabályozási terv és a közművek.
2. Telekosztási vázlat. A telkek és a magánút helye, területe, szélessége és beépíthető része.
3. Mérés. A földmérő kikéri a földrészletek adatait, és bemér a helyszínen.
4. Telekalakítási dokumentáció. Változási vázrajz és telekalakítási helyszínrajz minden új helyrajzi számmal.
5. Vizsgálat és engedély. A földhivatal záradékolja a vázrajzot, a kormányhivatal telekalakítási hatósága engedélyezi a felosztást.
6. Bejegyzés. A földhivatal átvezeti az új telkeket és a magánutat, mindegyik saját tulajdoni lapot kap.
7. Kitűzés. Kérésre a telkek határpontjait és a magánút sarokpontjait a terepen megjelöljük.

A telekalakítási engedélyezési díj öt földrészletig földrészletenként jár, hat földrészlettől sávosan, alapdíjjal és földrészletenkénti többlettel, és a többlet a nagyobb sávokban egyre kisebb. Telekfelosztásnál a változás utáni, vagyis a kialakuló földrészletek számítanak, a magánút is egy földrészlet. A változási vázrajz vizsgálati díja ugyanígy sávos, a bejegyzési díj új ingatlanonként jár, az adatszolgáltatási díj a kiinduló földrészlet területétől függ.

A díjakat a kérelmek benyújtásakor kell megfizetni, a befizetés igazolását a kérelemhez csatolni kell. A pontos összegek az oldal tetején lévő ártáblázatban szerepelnek.

A telkeket a bejegyzés után lehet önálló ingatlanként eladni és terhelni. Ha a kiinduló telken jelzálog van, az a felosztás után minden új telekre átszáll, hacsak a bank hozzá nem járul, hogy csak egyes telkeket terheljen. Ha a vevők hitelből vásárolnak, a banknak tehermentes vagy a hitelhez rendezett tulajdoni lap kell.

A telekalakítási engedély a véglegessé válásától egy évig érvényes, ezen belül kell a bejegyzést kérni. Ha a felosztással egyidejűleg tulajdon is változik, például a közös tulajdont szüntetik meg vagy telket adnak el, a szerződéseket az engedéllyel párhuzamosan kell előkészíteni.

• Helyrajzi számok, friss tulajdoni lapok, térképmásolat.
• A tervezett telkek száma és egy kézi vázlat a telkekről és az útról.
• A meglévő közművek helye és a szolgáltatóktól kapott nyilatkozatok, ha vannak.
• A tulajdonosok és a jelzálogjogosult bank elérhetősége.
• Ha volt már egyeztetés az önkormányzattal, annak írásos nyoma.