Villa felújítása és átépítése

A felújításra kerülő villák két csoportba esnek. Az egyik a 20. század első felében épült polgári villa: tömör téglafal, fagerendás vagy poroszsüveg-födém, boltozott pince, fa nyílászárók, sokszor eredeti parketta, lépcső és homlokzati díszek. Ezeknél a szerkezet állapota, a nedvesség és a megőrzés a fő kérdés.

A másik a nagyjából 1990 és 2010 között épült nagy családi ház vagy villa. A szerkezete rendben van, de a gépészet, a nyílászárók, a hőszigetelés és sokszor az alaprajz elavult: zárt konyha, kis fürdők, gázkazán, kétrétegű üvegezés, gépi szellőzés nélkül. Itt az átépítés és a korszerűsítés a feladat, a szerkezethez csak a nyílásbővítéseknél és az új terhek miatt nyúlunk.

Egy villa felújításának költségét a rejtett állapot dönti el, ezért a terv és az ajánlat előtt feltárunk. A födémet néhány ponton megbontjuk, hogy lássuk a gerendák anyagát és a végeik állapotát a falban. A falak nedvességét mérjük, különösen a pincében és a lábazaton. A vezetékek anyagát és útját a nyitott pontokon követjük, a régi villákban gyakori az ólom vagy a horganyzott acél vízvezeték és az alumínium villamos vezeték.

A feltárás eredményéből a statikus szakvéleményt ír, amely megmondja, a födém elbírja-e az új esztrichet, a kőburkolatot és a padlófűtést, és hol kell erősíteni vagy cserélni. A gépész és a villamos tervező a meglévő hálózatból azt tartja meg, ami biztonságosan tovább használható.

A 9/2023. (V. 25.) ÉKM rendelet szerint a meglévő épület energiamegtakarítási célú felújítással érintett szerkezeteinek, valamint a bővítéssel létesített szerkezeteknek meg kell felelniük a rendelet hőátbocsátási és nyári hővédelmi követelményeinek, a munkával érintett épülettechnikai rendszereknek pedig a gépészeti követelményeknek. Egy kicserélt fa vagy PVC keretes ablaknál ez 1,1, egy fém keretesnél 1,4 W/m²K, a homlokzati falnál 0,24 W/m²K.

Jelentős felújításnak az számít, amely a határoló szerkezetek összes felületének legalább 25 százalékát érinti. Ilyenkor az épület egészére is van követelmény, és dokumentáltan meg kell vizsgálni a nagy hatékonyságú alternatív rendszerek, például a hőszivattyú alkalmazásának lehetőségét. Műemlék vagy helyi védelem alatt álló épületnél a rendelet az örökségvédelmi szabályokra is utal, ott a megőrzés és az energetika között a tervező keres egyensúlyt.

A belső átalakítás, a gépészet és a burkolatok cseréje jellemzően engedély nélkül végezhető. A 281/2024. Korm. rendelet szerint egyszerű bejelentéssel bővíthető a meglévő lakóépület, ha a bővítés után az összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 300 m²-⁠t, a nagyobb villa bővítéséhez építési engedély kell.

Sok villa helyi védelem alatt áll, vagy olyan utcában van, ahol a településképi rendelet a homlokzatot, a nyílászárók osztását, a tetőfedést és a kerítést is szabályozza. A közterületről látható változtatás előtt a helyi főépítésszel egyeztetünk, és ha a rendelet előírja, a településképi bejelentést vagy véleményezést a tervező intézi.

A régi villában a hőszivattyú alacsony előremenő hőmérséklete nagyobb hőleadó felületet kér. Ahol a padlót úgyis bontjuk, padlófűtés, a vastag téglafalaknál falfűtés, a nagy belmagasságú szobákban mennyezeti fűtés és hűtés jöhet szóba. A régi radiátorok egy része megtartható, ha a hőveszteség a szigeteléssel és az ablakcserével csökken.

A hővisszanyerős szellőzés csatornái a régi villában a legnehezebben elhelyezhető elemek. Padlástérben, pincében, álmennyezetben vagy a régi kéményekben vezetjük őket, ahol erre statikailag és tűzvédelmileg lehetőség van. Ha a központi rendszer nem fér el, helyiségenként decentralizált, falba épített egységeket használunk.

Lakott villában a munkát szárnyanként vagy szintenként szakaszoljuk. A munkaterületet porvédelmi fallal és cipzáras ajtóval választjuk le, a közlekedőket védőburkolattal takarjuk, a por elszívására légtisztítót használunk. A konyha és egy fürdő a felújítás alatt végig használható marad, vagy ideiglenes víz- és áramvételt építünk ki.

Írásban rögzítjük a munkaidőt, a zajos munkák idősávját, a kulcsok és a belépés rendjét, a parkolást és az anyagtárolás helyét. A háztartásban dolgozók és a családtagok a munkaterületre nem lépnek be, a szakemberek a megállapodott útvonalon közlekednek. Ha kéri, a munkán dolgozókkal titoktartási megállapodást kötünk, és a házról, a berendezésről fényképet csak a munka dokumentálásához készítünk.

A négyzetméterár mögött a beavatkozás mélysége áll. Egy belső felújítás, ahol a szerkezet és a homlokzat marad, más nagyságrend, mint egy teljes átépítés födémcserével, új gépészettel, nyílászárókkal és hőszigeteléssel. Az oldal tetején lévő ársávok ezt a kettőt külön mutatják, a statikai szakvéleménnyel, a födémcserével, a szellőzéssel és a lakott állapot felárával együtt.