Ingatlanfelügyelet és gondnokság

Az ingatlanfelügyelet egy ház vagy lakás rendszeres bejárása és állapotának követése akkor, amikor a tulajdonos nincs ott. A gondnok bejárja az épületet és a telket, ellenőrzi a gépészetet és a szerkezeteket, jegyzőkönyvet ír, és ha hibát talál, intézkedik. A gondnokság ennél több: a gondnok a hibát jelzi, a javítást meg is szervezi, beengedi és átveszi a szakembereket, és felkészíti a házat a tulajdonos érkezésére.

A szolgáltatást leginkább azok kérik, akiknek az ingatlana hetekig vagy hónapokig üresen áll. Ilyen a balatoni vagy hegyvidéki nyaraló, a külföldön élő tulajdonos budapesti lakása vagy családi háza, az eladásra, örökösödésre vagy felújításra váró üres ház, a két bérlő között álló kiadó lakás, és a villa, amelyben a család évente néhány hónapot tölt. Közös bennük, hogy egy csőtörés, egy beázás vagy egy betörés napokig, akár hetekig észrevétlen maradhat.

A gondnokság szó a köznyelvben a cselekvőképességet érintő gondnokság alá helyezést is jelenti, amely gyámhatósági és bírósági ügy. Ezen az oldalon a gondnokság mindig a ház gondozását jelenti.

Egy bejárás nagyjából egy óra egy átlagos családi háznál, villánál több. A sorrend kívülről befelé halad: előbb a kerítés, a kapu, a homlokzat, a tető és az ereszcsatorna, utána a belső terek, a gépészet és a mérők. A jegyzőkönyvbe a dátum, az időpont, a mérőállások, a belső hőmérséklet, a helyiségenkénti fotók és a talált hibák kerülnek.

A gyakoriságot a kockázat adja. Fűtött, de lakatlan házban a legnagyobb veszély az, hogy a fűtés leáll, és a ház napok alatt kihűl. Víztelenített nyaralóban a fagy kisebb gond, ott a vihar, a beázás és a betörés a fő kockázat. Nyáron, amikor a ház használatban van, a bejárás inkább a vendégek vagy a család érkezése előtti előkészítést jelenti.

Ősszel minden üresen álló háznál el kell dönteni, hogy fűtve marad, vagy víztelenítjük. A fűtve tartott ház kényelmesebb, bármikor használható, a falak és a bútorok nem hűlnek át, de a fűtés leállása komoly kockázat, ezért gyakoribb bejárás és lehetőleg távolról is látható hőmérséklet kell hozzá. A víztelenített házban fagykár nem lehet, ha a víztelenítés teljes volt, viszont tavasszal ráengedés és ellenőrzés kell.

A téliesítés a főcsap elzárásával kezdődik, de ott nem ér véget. Minden csapot kinyitunk, az ürítőcsonkon kiengedjük a maradék vizet, a bojlert, a WC-tartályokat és a szifonokat is leürítjük, a kerti csapot és az öntözőrendszert külön téliesítjük. A vízmérő fagy elleni védelme az 58/2013. (II. 27.) Korm. rendelet 64. § (8) bekezdése szerint a felhasználó felelőssége, ezért a vízmérőakna szigetelését is ellenőrizzük. A fűtési rendszert vagy fagyvédelmi üzemben hagyjuk, vagy a gépész leüríti, illetve fagyálló folyadékkal tölti fel.

A kazánok fagyvédelmi funkciója a kazán vizét védi, jellemzően öt fok körüli vízhőmérsékletnél indul. A ház hideg sarkaiban, a külső falban futó csövekben ennél hamarabb megfagyhat a víz, ezért fűtve tartott háznál a termosztátot néhány fokkal magasabbra állítjuk, és a hideg helyiségek ajtaját nyitva hagyjuk.

A lakásbiztosítók külön kezelik az állandóan lakott és a nem állandóan lakott ingatlant. Az Alfa OKÉ és a Colonnade feltételei szerint állandóan lakott az ingatlan, ha a biztosított egy évben 270 napnál többet tölt benne. A nem állandóan lakott épületre a biztosítók többsége pótdíjat számít fel, a betöréses lopásra alacsonyabb térítési határt és szigorúbb védelmi feltételt alkalmaz, értéktárgyat pedig sokszor egyáltalán nem biztosít benne.

Két részlet sok tulajdonost meglep. Az Alfa OKÉ feltétele szerint a 270 nap folyamatos tartózkodás nélküli épület akkor sem minősül állandóan lakottnak, ha távollétében egy megbízott személy rendszeresen megtekinti. Ugyanez a feltétel kimondja, hogy ha a lakott épület később lakatlanná válik, és a szerződő ezt 15 napon belül nem jelenti, a biztosító a szolgáltatást olyan arányban teljesítheti, ahogy a megfizetett díj a lakatlanként számolt díjhoz aránylik. A felügyelet tehát nem helyettesíti a bejelentést, de a dokumentált bejárás segít bizonyítani, hogy a ház karbantartott volt.

A víztelenítés több feltételben kifejezett kötelezettség. A Generali Házőrző feltétele szerint fűtési idényben, október 15. és április 15. között minden vízvezetéket és berendezést vízteleníteni kell, ha átmenetileg nem üzemeltetik, és a kizárások között szerepel a víztelenítés elmulasztása miatt keletkezett fagykár. A Colonnade feltétele a fagyveszélyes időszakban a megfelelő fűtést és a víztelenítést, a nem használt épületben a víztelenítést írja elő. Minden kötvény más, ezért az első bejáráson az Ön kötvényét nézzük meg.

A négy fogalom hasonlóan hangzik, de mást jelent, és más a jogi háttere. Az ingatlanfelügyelet és a gondnokság a ház műszaki állapotának figyelése, a karbantartás és a javítások szervezése. Ezt vállaljuk, a szakmunkát az arra képesített szakemberek végzik.

Az üzletszerű ingatlankezelés a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 53. §-a szerint gazdasági elemzésen alapuló fenntartási tervajánlatot, az üzemeltetés és a karbantartás ellátását, és a hasznosítás, a befektetés kérdéseiben javaslatot jelent. Az 54. § és a 499/2017. (XII. 29.) Korm. rendelet szerint ehhez ingatlankezelői szakképesítés és bejelentés kell az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságnál, amely a járási hivatal. A bérlőkeresést, a lakbér beszedését és a hasznosítási tanácsadást ezért nem vállaljuk, erre a nyilvántartásban szereplő ingatlankezelőt vagy ingatlanközvetítőt ajánljuk.

A társasházkezelés és a közös képviselet szintén szakképesítéshez kötött, ezt sem vállaljuk. Az ingatlan őrzése a 2005. évi CXXXIII. törvény szerint személy- és vagyonvédelmi tevékenység, vállalkozásként a rendőrség által kiadott működési engedéllyel végezhető. A riasztó telepítését és a távfelügyeletet a vagyonvédelmi rendszerek oldalán árazzuk.

A bejárást és a kisebb javításokat, például egy zár beállítását, egy csepegő csaptelep tömítését vagy egy izzó cseréjét a gondnok végzi. A villamos hálózaton villanyszerelő, a gázkészüléken gázszerelő, a kéményen kéményseprő dolgozik, a kertet kertészcsapat, a medencét medencés szakember gondozza, a takarítást takarítócsapat végzi. Ezek saját szakembereink és partnereink.

Minden munkára előbb írásos ajánlatot adunk, kivéve azt az összeghatárt, amelyet a szerződésben előre jóváhagy a sürgős kárenyhítésre. A szakembert mi visszük ki, beengedjük, a munkát átvesszük, és fotóval jelezzük, hogy elkészült. A kert rendszeres gondozását a kertépítés és kertgondozás, nagyobb zöldfelületnél a parkfenntartás, a medence gépészetét és téliesítését a medenceépítés oldalain részletezzük.

A kulcsokat jegyzőkönyvvel vesszük át, jelölve, melyik kulcs melyik zárhoz tartozik, és a felügyelet végén ugyanígy adjuk vissza. A kulcsot zárt helyen, a cím feltüntetése nélkül tároljuk, minden beengedést naplózunk. Riasztós háznál saját kódot kérünk, így a riasztó naplójából is látszik, ki és mikor nyitott. Ha a kulcsok sorsa bizonytalan, például egy volt bérlő vagy egy korábbi szakember után, zárbetétcserét javaslunk.

A jegyzőkönyveket időrendben, fotókkal együtt adjuk át, és a felügyelet végéig megőrizzük. Ezekből kár esetén látszik a ház állapota az utolsó rendben talált bejáráskor. A belső terekről készült fotók csak Önhöz kerülnek, harmadik félnek nem adjuk ki őket.

A havidíjat a bejárások száma és hossza adja. Egy kis nyaraló bejárása rövidebb, mint egy több szintes villáé gépházzal, medencével és nagy kerttel. A heti bejárás többe kerül, mint a kéthetente vagy havonta végzett, és a havidíjba épített munkaóra-keret is emeli a díjat. A téliesítés, a tavaszi ráengedés, a javítás és a szakmunka külön tétel.

Két ajánlat akkor vethető össze, ha mindkettő leírja, hány bejárás van a díjban, mit tartalmaz a jegyzőkönyv, mennyi idő alatt érnek ki sürgős esetben, és mi számít külön tételnek. Az oldal tetején lévő ársávok tájékoztató bruttó árak.

Az első bejáráson rögzítjük a kiinduló állapotot, és itt derül ki, hol vannak az elzárók. Ha a felmérésen ott lehet Ön vagy egy meghatalmazott, sok későbbi kérdés megspórolható.

• Mutassa meg a főcsapot, az ürítőcsonkot, a vízórát, a gázelzárót és a biztosítékszekrényt.
• Készítse elő a kazán, a hőszivattyú, a riasztó és a medencegépészet kézikönyvét és a szerviz elérhetőségét.
• Hozza el a lakásbiztosítás kötvényét és feltételeit, hogy a bejárási rendet ehhez igazítsuk.
• Írja össze, kinél van még kulcs, és ki szokott bejárni a házba (takarító, kertész, szomszéd).
• Mondja meg, mikor használja a házat, és mikor érkezik legközelebb.
• Döntse el, mekkora összegig intézkedhetünk sürgős esetben az Ön külön jóváhagyása nélkül.