Ingatlan karbantartási szerződés

Irodaházakban és ipari épületekben a karbantartás régóta szerződés szerint megy: egy üzemeltető cég naptár szerint végzi a szervizeket, és van egy ember, akit hívni lehet. Ezt hívják facility managementnek. Egy családi házban vagy villában ugyanez kisebb léptékben működik: egy karbantartási naptár, egy havi bejárás, egy munkaóra-keret és egy kapcsolattartó.

A szerződés akkor éri meg, ha a házban sok rendszer van, ha a tulajdonos keveset van otthon, vagy ha nem akar minden szervizhez külön szakembert keresni. Egy új, gépészettel sűrűn felszerelt háznál a garanciák megtartása miatt is számít, mert a kazán, a hőszivattyú és a klíma gyártói jótállása sokszor az éves karbantartáshoz kötött.

Az első bejáráson minden rendszert felmérünk, és a gyártói előírások, a jogszabályok és a ház állapota alapján elkészítjük a naptárt. Az alábbi táblázat egy átlagos családi ház tételeit mutatja.

A jó szerződésből kiderül, mit kap a havidíjért, és mi külön tétel. Ha csak egy havi összeg és a „karbantartás” szó szerepel benne, az első vitás javításnál kiderül, hogy a két fél mást értett alatta.

• a bejárások száma és tartalma, a jegyzőkönyv formája
• a havi vagy negyedéves munkaóra-keret, és mi számít bele
• a kiszállási idő munkaidőben és sürgős esetben
• az az összeghatár, ameddig külön jóváhagyás nélkül intézkedhetünk
• a szervizek listája, és hogy a díjuk a havidíjban van, vagy külön tétel
• az anyag elszámolása, a felmondási idő és az éves felülvizsgálat

A munkaóra-keret azokat a kisebb munkákat fedi, amelyekhez nem kell külön ajánlat: egy ajtó beállítása, egy csepegő csaptelep tömítése, egy szilikoncsík cseréje, egy izzó, egy szúnyogháló, a szűrők cseréje. A keretet a ház mérete és kora szerint javasoljuk, és az első év után a tényleges felhasználás szerint igazítjuk.

A szakmunkát, a villany-, víz- és gázszerelést a szakember óradíjával, előzetes ajánlattal számoljuk, a karbantartó keretén kívül. A kiszállási időt a szerződésben rögzítjük: munkaidőben a következő munkanapon, sürgős esetben a megbeszélt órán belül. A sürgős kiszállás munkaidőn kívül külön díjjal jár.

Minden bejárás és munka bekerül a munkanaplóba: dátum, mit csináltunk, mennyi idő volt, milyen anyag kellett, és egy fotó előtte-utána. A naplóból év végén látszik, mire ment el a keret, mely hibák ismétlődnek, és mi kerüljön a következő év felújítási tervébe.

A dossziéban a gépkönyvek, a garanciák, a szervizlapok, a kéményseprői dokumentumok, az energetikai tanúsítvány és a rendszerek jelszavai vannak. Ha a házat eladja, a vevő számára ez a karbantartás bizonyítéka.

A karbantartási szerződés a ház műszaki állapotáról szól. Az üzletszerű ingatlankezelés a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 53. §-a szerint ennél több: gazdasági elemzésen alapuló fenntartási terv, a hasznosítás és a befektetés kérdései, és az 54. § szerint szakképesítéshez, a 499/2017. (XII. 29.) Korm. rendelet szerint bejelentéshez kötött. Ezt nem vállaljuk, ahogy a társasházkezelést és a közös képviseletet sem.

A havidíjat a bejárások száma, a munkaóra-keret, a ház mérete és gépészete, és a vállalt kiszállási idő adja. Egy új, egyszerű gépészetű ház karbantartása kevesebb munka, mint egy régi, sok rendszerrel felszerelt villáé. A szervizek, a szakmunka és az anyag külön tétel. Az oldal tetején lévő ársávok tájékoztató bruttó árak.

Két ajánlat akkor vethető össze, ha mindkettő leírja, hány bejárás és hány munkaóra van a havidíjban, mi számít bele a keretbe, mennyi a kiszállási idő, és a szervizek díja benne van-e. Egy alacsonyabb havidíj mögött sokszor ritkább bejárás vagy kisebb keret áll, és a különbség az év végén, a külön tételeknél jön elő. Az első év után a munkanapló alapján közösen igazítjuk a keretet a tényleges igényhez.