Társasházi villamos felülvizsgálat

A társasház villamos berendezése két részből áll. A lakások saját elosztója és hálózata a tulajdonosé, a közös tulajdonú épületrészeket ellátó hálózat a közösségé. A felülvizsgálat ez utóbbira terjed ki, a tipikus elemei a következők.

• a közös elosztók és a lépcsőházi, pincei, padlási alelosztók
• a fővezetékek és a felszálló vezetékek a lakások elosztójáig
• a lépcsőház, a kapualj, a pince és a padlás világítása, dugaljai és időkapcsolói
• a felvonó gépházának, a szivattyúknak és a mélygarázs szellőzésének a betáplálása
• a kapunyitó, a kaputelefon és a közös kültéri világítás
• a villámvédelem földelése és az egyenpotenciálra hozás

A Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzat (VMBSZ) 1.13.2. e) pontja szerint a lakóépületek villamos berendezésén legalább 6 évente kell villamos biztonsági felülvizsgálatot végezni. A társasház közös részei ide tartoznak. A szabályzat 1.13.3. pontjában lévő mentesség csak a bérbe nem adott lakásokra vonatkozik, a közös hálózatra nem.

Ha a házban munkahelynek minősülő rész is van, például földszinti üzlet, iroda vagy rendelő, ott a VMBSZ 1.13.2. dc) pontja szerint 3 évente kell felülvizsgálat. Az üzlet saját hálózata az üzlet üzemeltetőjének kötelezettsége, a közös részek a közösségé. Új vagy átalakított közös hálózatnál, például a felszállók cseréje vagy a mérőhelyek áthelyezése után az első ellenőrzés a kivitelező feladata.

A ciklustól függetlenül rendkívüli esemény után is felülvizsgálat kell. Egy pincei csőtörés, egy beázott padlás, egy villámcsapás vagy egy kisebb tűz után a VMBSZ 1.6. és 1.7. pontja szerint elég az érintett részt megvizsgálni, de a vizsgálat addig nem maradhat el, amíg a rész újra feszültség alá kerül.

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 43. §-a szerint a közös képviselő minden szükséges intézkedést megtesz az épület fenntartásának biztosítása érdekében. A villamos felülvizsgálat ide tartozik, és a VMBSZ szerint az időszakos felülvizsgálat az üzemeltető, vagyis a közösség kötelezettsége.

Az áramszolgáltatók és egy társasházkezelő 2026 májusában közös közleményben hívták fel a közös képviselők figyelmét a felülvizsgálatra. Az egyik esetben egy 12 lakásos házban egy lakót a vízcsap elzárásakor gyenge áramütés ért, a vizsgálat elöregedett, védőföldelés nélküli belső hálózatot talált. A közlemény szerint a társasházakban gyakori a túlterhelt, elöregedett vezetékezés, a hibás vagy hiányos földelés és a szakszerűtlen javítás.

A társasházi törvény 24. §-a szerint a közös tulajdonba tartozó épületrészek és berendezések fenntartásának költsége közös költség, amely a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másként nem rendelkezik. A felülvizsgálat díja és a közös hálózat javítása ebbe tartozik.

Nagyobb javításnál, például a felszállók cseréjénél a közgyűlés dönt. Ehhez a minősítő iratból és a tételes javítási ajánlatból kiderül, mi közvetlen veszély, ami nem várhat, és mi ütemezhető a következő évek költségvetésébe.

1. Bejárás a közös képviselővel, az elosztók, a gépházak, a pince és a padlás kulcsainak egyeztetése.
2. Értesítés a lakóknak a lekapcsolások idejéről, a lift és a szivattyú rövid leállásáról.
3. Szemrevételezés: elosztók, kötések, szerelvények, nedves pincék és kültéri szerelvények védettsége.
4. Mérés áramkörönként: védővezető-folytonosság, szigetelési ellenállás, hurokimpedancia, az áram-védőkapcsolók kioldása, a földelés.
5. Minősítő irat és mérési jegyzőkönyv, a hibák sürgősség szerint csoportosítva.
6. Tételes javítási ajánlat, a javítás után újramérés.

A hibák egy része, például egy áram-védőkapcsoló beépítése, rövid munka. A felszállók és a fővezeték cseréje nagyobb beruházás, ezt a minősítő iratban megadott határidőhöz és a közgyűlés döntéséhez igazítva ütemezzük.

• Védővezető nélküli, kéteres felszálló vagy lépcsőházi hálózat.
• Olvadóbiztosítós, áram-védőkapcsoló nélküli közös elosztó, sérült burkolattal.
• Alumínium fővezeték laza, melegedő kötésekkel a pinceelosztóban.
• Nedves pincében fröccsenő víz ellen nem védett lámpatest és dugalj.
• Utólag, szakszerűtlenül bekötött fogyasztó a közös hálózaton, például egy pincei fagyasztó vagy egy töltő.
• Hiányzó vagy megszakadt egyenpotenciálra hozás a víz- és gázvezetékeken.

A lakások saját hálózata a tulajdonosé, a felülvizsgálatukat a tulajdonos rendeli meg. Ha a közös részek mérésével egy ütemben több lakás is jelentkezik, a kiszállás és a szervezés közös, ezért a lakásonkénti díj alacsonyabb. Bérbe adott lakásnál 6 évente, eladáskor a 6 évnél régebbi irat helyett újat kell készíttetni.

A VMBSZ szerint a villámvédelmi berendezés és a földelője a villamos berendezés része, a földelést a közös részekkel együtt mérjük. A felfogók és a levezetők teljes felülvizsgálata külön vizsgálat, ennek rendjét a villámvédelmi felülvizsgálat oldala írja le. Az oldal tetején lévő díjsávokat a lakások, a lépcsőházak, az elosztók és a mérési pontok száma, a gépházak és a mélygarázs mérete mozgatja.