VBF adásvételhez, lakáseladáshoz

A Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzat (VMBSZ, a 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet 1. melléklete) szerint a villamos berendezés állapotát bérbeadáskor és tulajdonosváltáskor is ellenőrizni kell. Az 1.13.2. f) pont pontosítja: a lakóépületben lévő lakások villamos berendezésén ilyenkor villamos biztonsági felülvizsgálatot kell végezni, ha a tulajdonosváltás vagy a bérbeadás időpontjához képest nincs 6 évnél nem régebben elvégzett felülvizsgálatot igazoló minősítő irat.

A mai szöveget a 78/2023. (XII. 29.) GFM rendelet állapította meg, és 2024. január 29. óta hatályos. A korábbi szabály minden eladáshoz és bérbeadáshoz felülvizsgálatot kért, a módosítás ezt enyhítette: ha a 6 évnél fiatalabb irat megvan, nem kell új mérés. A szabály a társasházi lakásra és a családi ház lakására is vonatkozik, ellenőrzése a teljes lakás villamos berendezésére kiterjed.

Az időszakos felülvizsgálat alól a saját használatú lakás mentesülhet, ha az elosztóban legfeljebb 32 A-es túláramvédelem és legfeljebb 30 mA-es áram-védőkapcsoló van. Ez a mentesség az adásvételre nem vonatkozik, a tulajdonosváltáskori felülvizsgálat ilyenkor is kell, ha nincs friss irat.

A jogszabály a tulajdonosváltás időpontjához köti a kötelezettséget, de nem mondja meg, hogy ez a szerződéskötés, a birtokbaadás vagy a földhivatali bejegyzés napja. A tulajdonjog átszállásához ezek mindegyike kell, ezért a gyakorlatban az a biztos, ha a minősítő irat a szerződéskötésre elkészül, és a szerződés hivatkozik rá.

Ha a felülvizsgálat a foglaló után készül, és súlyos hibát talál, a vevő már fizetett, a banki határidők futnak, az eladó pedig nem szívesen foglalkozik javítással. A hirdetés feladása körül megrendelt felülvizsgálat ezt a vitát előzi meg, és a vevőnek is megmutatja, milyen állapotú a hálózat.

A VMBSZ 1.8. pontja szerint a tulajdonosváltáskori ellenőrzés elvégeztetése az üzemeltető kötelezettsége, kivéve, ha szerződésben más vállalta. Üzemeltető a villamos berendezéssel rendelkezni jogosult személy, lakásnál a tulajdonos, eladáskor tehát jellemzően az eladó. A felek ettől eltérhetnek: a vevő is megrendelheti, különösen, ha a hálózatot változtatás nélkül akarja használni, vagy megoszthatják a költséget.

Bármelyik megoldást választják, a szerződésben rögzíteni kell, ki rendeli meg a felülvizsgálatot, mikorra kell elkészülnie, és mi történik, ha hibát talál. A Magyar Ügyvédi Kamara 2025 októberében arra hívta fel a figyelmet, hogy az okiratszerkesztő ügyvéd tájékoztatási kötelezettsége kiterjed erre az előírásra, ezért a legtöbb ügyvéd ma már rákérdez.

A bank a lakáshitelnél a fedezet értékét vizsgálja, a villamos biztonsági dokumentációt jellemzően nem kéri. Az Otthon Start programnál a bank az értékbecsléskor szemrevételezéssel azt ellenőrizte, hogy az ingatlan rendelkezik-e közműves villamosenergia-ellátással, a jegyzőkönyvet nem kérte. Az Otthon Startot 2026. október 31-től a Wekerle Plusz hitel váltotta, az új program banki feltételeit a hitelkérelem előtt kell megnézni.

Ha az értékbecslő életveszélyes állapotot lát, például nyitott elosztót vagy égett kötést, az a hitelösszegre is hathat, vagy a bank a javítást feltételként írhatja elő. Ilyenkor a felülvizsgálat és a javítás egy ütemben, a hitelbírálat határidejéhez igazítva szervezhető.

A nem megfelelő minősítés nem akadálya az eladásnak, és nem teszi érvénytelenné a szerződést. A vevő a hibalistából látja, mi a teendő, és ha a hálózatot így veszi át, a saját felelősségére üzemelteti tovább. Az eladó kellékszavatossággal tartozik a hibás teljesítésért, és ez a villamos hálózatra is kiterjed, ezért a hibák ismerete mindkét félnek hasznos.

Három út szokott lenni. Az eladó kijavíttatja a hibákat, és a vevő már a megfelelő minősítésű iratot kapja. A felek a javítás költségét a vételárból levonják, és a vevő a beköltözés előtt javíttat. Vagy a vevő teljes felújítást tervez, és ezt a szerződésben rögzítik. Ehhez a hibalista mellé tételes javítási ajánlatot adunk, így a vita egy összegről szól.

• Keresse elő a korábbi minősítő iratot és a villamos terveket, ha vannak, és jelezze, ha az irat óta átalakították a hálózatot.
• Biztosítsa a hozzáférést az elosztóhoz, minden helyiséghez, a pincéhez, a padláshoz, a garázshoz és a melléképülethez.
• Ha a lakás bérlő lakja, egyeztessen vele, mert a mérés alatt áramkörönként rövid áramszünet lesz.
• Jelezze az ügyvédnek, mikorra lesz kész az irat, hogy a szerződés hivatkozhasson rá.
• Ha a hálózat régi, alumínium vezetékes, vagy nincs áram-védőkapcsoló, számoljon azzal, hogy a hibalistán ezek szerepelni fognak.